Redacție
Forty Management a anunțat că a demarat lucrările pentru dezvoltarea Central District Lagoon City, cel mai inovator proiect de reconversie urbană mixtă, self-sustainable, unic în Europa Centrală și de Est. Valoarea investiției din România depășește 120 de milioane de euro, în timp ce proiectele scalate la Budapesta, Praga și Varșovia vor avea valori de investiție între 140 și 190 milioane euro fiecare, în funcție de mixul realizat și de nevoile identificate pe aceste piețe.
De ce ați ales să construiți acest proiect mai întâi la București și ce aduce el nou?
Pentru că este normal să aduci tot ce este mai bun mai întâi la tine acasă. Când l-am văzut pentru prima dată, mai exact în 2018, nu aveam nicio idee despre anvergura unui asemenea proiect, care este tehnologia. Intrând în legătură cu cei de la Crystal lagoons și înțelegând un pic mecanismele, m-am gândit că este o oportunitate extraordinară de afaceri. Ulterior, am încercat să găsesc o continuitate și astfel am ajuns să luăm franciza pentru cele 4 țări. Oricum totul a plecat de la ideea de a face la noi acasă un proiect cu această facilitate. Proiectul din București se distinge prin faptul că se va implementa pentru prima dată în Europa de Est tehnologia patentată Crystal Lagoons®, care permite construirea și întreținerea unor lagune artificiale cu apă turcoaz, de dimensiuni nelimitate, eficiente din punct de vedere al costurilor și al consumului de energie. Aceasta va fi amplasată pe o suprafață de peste 10.000 mp, va avea o adâncime maximă de 2 metri, două plaje de mari dimensiuni, de peste 3.200 mp și numeroase alte facilități. Laguna, a cărei finalizare este estimată pentru sfârșitul acestui an, va putea fi folosită pentru înot și sporturi nautice în timpul verii și parțial ca patinoar pe timpul iernii. Lagoon City va aduce în jurul acestei lagune artificiale un hotel de 5* cu 323 de camere afiliat unui brand internațional, 401 de apartamente destinate pentru închiriat, 9.200 de mp de spații comerciale și de servicii, o clădire de birouri clasa A cu suprafața de 8.500 mp, precum și nenumărate alte facilități, practic un mini oraș cu toate destinațiile necesare locuirii urbane. Situat pe Strada Coralilor nr.18, Central District Lagoon City este primul proiect mixt de reconversie urbană ce-și va produce toate utilitățile in-house, valorificând astfel know-how-ul și experiența Forty Management în materie de sustenabilitate. Componenta de servicii a Central District Lagoon City va include un heliport, servicii de concierge pentru toate apartamentele, 3 restaurante, 2 beach bar-uri,un bistro de 430 mp ce va deservi și zona de plajă, un sky bar, cafenele, un cinematograf privat, gradiniță, 2 centre SPA, o clinică de înfrumusețare și servicii de co-sharing mașini electrice.
Care sunt limitările impuse de franciză? Cum a fost ea implementată în alte colțuri ale lumii?
Există mai multe tipuri de lagune – publice, private și mixte, plus în funcție de dezvoltarea imobiliară au anumite destinații. În primul rând nu avem voie să construim mai mult de o lagună de un anumit tip pe localitate, tocmai pentru a crea presiune și interes din partea consumatorilor. Practic este o limitare – o laguna pe capitală și noi ne-am adaptat la această condiție. O altă limitare este cea legată de întreținerea ei, pentru că are niște manuale și niște condiții de întreținere absolut draconice. De exemplu, există o cameră tehnică sigilată, unde accesul se face doar de către cei de la Lagoon City și tot ce înseamnă control se face doar prin telemetrie. Practic stau în fața unor ecrane și apasă pe niște butoane. Altfel nu prea sunt limitări, versatilitatea conceptului este foarte mare și nu este impus, de exemplu, a fi deschisă publicului sau folosită doar pentru un anumit tip de destinație în jurul ei. Cu cât ideile dezvoltatorilor sunt mai mari, cu atât proiectele arată mai multe valențe în dezvoltarea conceptului. Și apropo de idei, Bernie Ecclestone, fost proprietar şi administrator al drepturilor comerciale ale Formulei 1 face un proiect în Australia. Construiește un circuit de curse și în mijlocul lui o astfel de lagună, deja în lucru, cu 50 de case a câte 25 milioane de euro fiecare. Pentru oamenii cu posibilități financiare, pasionați de super mașini este o facilitate în plus să-și aducă și familia pe perioada curselor într-o astfel de casă. Conceptul este revoluționar pentru că are casa și a combinat laguna cu un circuit, și în plus a făcut un club pentru care se plătește o taxă de acces în valoare de un milion de dolari. Proprietățile de aici s-au vândut în 3 minute, dar este o altă lume, sume colosale, cert este că există o piață și pentru așa ceva. În Dubai sunt 4 lagune funcționale în momentul de față, mulți români au cumpărat apartamente și este la mare modă fiind o destinație de vacanță. Cea mai mare laguna din Dubai este o dezvoltare a șeicului și în mijlocul lagunei are undeva în jur de 9 hectare, iar proiectul în totalitatea lui va avea 30 de hectare. În jurul acestei insule înconjurată de apă sunt construite vile și una costă 25 milioane de euro. Sunt cele mai scumpe imobile din Dubai și cu toate astea sunt căutate, cu toate astea sunt căutate, chiar dacă sunt poziționate în deșert și nu la mare.
Ce a însemnat ca investiție terenul pe care se va construi și care au fost piedicile în implementarea Lagoon City București?
Astăzi, deci nedezvoltat, terenul ca valoare este de circa 22 milioane de euro și valoarea lui va crește odată cu dezvoltarea proiectului. A trebuit pregătit foarte bine produsul și nu a fost ușor să punem acest proiect într-o formă, să-l transformăm într-un proiect scalabil, ceea ce este astazi. Din punct de vedere urbanistic și documentație avem un an și jumătate de când încercăm și abia acum am obținut autorizațiile pentru lagună. Încercăm în continuare să obținem autorizațiile pentru construcții. Noi avem totul pregătit să-l derulăm de acum un an și jumătate, dar așa este legislația și ne supunem ei. Acest teren este de mari dimensiuni, are peste 40 de mii de mp și conform legii are nevoie de PUZ.
Veti crea multe locuri de muncă odată cu deschiderea Lagoon City. Ce însemnă acest lucru în cifre?
În jur de 860 de noi locuri de muncă. Evident că nu ne-am gândit că facem un proiect rezidențial pentru a asigura un numpr atât de mare de locuri de muncă, acestea au apărut odată cu destinațiile unor spații. Hotelul nu a fost gândit inițial, nu a fost integrat de la început în proiect. Ba chiar a fost o poveste frumoasă de business pentru că în momentul în care am făcut o licitație internațională pentru operatorul hotelier nimeni nu știa nimic. Au venit 14 operatori din toată lumea, dintre care 4 nu sunt încă prezenți în România deloc și nu au mai venit niciodată până acum, dar Lagoon City le-a atras atenția. Inițial plecasem de la 120 de camere și am ajus la 343 odată cu semnarea contractului cu operatorul hotelier care a câștigat licitația, pentru că studiile ne-au arătat că suportă locatia o astfel de capacitate hotelieră. Când ai un număr mare de camere, automat ai și personal. În altă ordine de idei au ieșit 400 de apartamente, pentru că este mixul perfect care poate să genereze o calitate ridicată a locuirii. În aceste apartamente, de diferite tipuri, dacă luăm o medie de două persoane per apartament ajungem la circa 1000 de oameni care locuiesc aici. Aceștia trebuie să fie sprijiniți, au nevoie de servicii care înseamnă din nou personal. Automat având această mie de oameni din rezidențial, plus cei din hotel, din clădirile de birouri sau adiacente care aduc cu sine alte servicii, înseamnă și personal. Impactul va fi atât social, cât și economic foarte mare. Până la urmă noi suntem agregatori, punem niște elemente la un loc astfel încât să reușim să oferim ceva care se întoarce în cadrul societății. Nu o facem noi, o fac alții, acesta este modul de dezvoltare până la urmă.
Ce ne puteti spune despre alte proiecte pe care le dezvoltati?
Dezvoltăm doar Lagoon City, este un produs scalabil și avem mult timp la dispoziție să dezvoltăm în cele 4 locații. Proiectul se derulează în ordinul anilor, deja vorbim de 10 ani de drum pe care îi avem în față. Suntem deschiși la diferite oportunități, dar chiar vorbim despre oportunități punctuale. Mai avem un proiect aflat în momentul de față în PUZ, este vorba despre Central District Royal Suites, faimosul turn de la Miorița, unde așteptăm rezultatele și verdictele primariei. Acest turn este de fapt o demonstrație a ceea ce înseamnă lux, cum se dezvoltă sau cum ar trebui să se dezvolte luxos în România. Va spun în premieră, chiar acum explorăm ca oportunitate construirea unui nou hotel, localizat în zona Palatului Parlamentului. Este strict o chestiune de oportunitate, practic oportunitatile acestea punctuale ușor de gestionat. Însă focusul principal și direcția noastră este de a dezvolta Lagoon City, atât aici cât și în țările din jur. Are atâta forță acest proiect, atâta capacitate de a aduce valoare adăugată încât poate fi scalat la infinit, nu există limită.
„Are atâta forță acest proiect, atâta capacitate de a aduce valoare adăugată încât poate fi scalat la infinit, nu există limită”
Cum credeți că va evolua piața din România în perioada următoare?
Trebuie o perioadă de ajustare a percepțiilor pieței versus costuri și prețuri. Noi avem un lucru extraordinar câștigat în România și puțini oameni înțeleg acest aspect, faptul că avem clădiri accesibile financiar. Avem cele mai mici prețuri din Europa pe mp raportat la veniturile medii, ceea ce este atipic. Totul se raportează la un istoric, foarte multe locuințe au fost ale statului și s-au vândut la prețuri mici, suntem o nație de proprietari, au existat programe de sprijin cu TVA redus la 5% și plafoane care au ținut prețul jos. Ei bine, toată această abordabilitate a locuințelor s-a terminat în momentul de față. A venit așa zisa criză, generată de inflație și în realitate prețurile de cost sunt astăzi atât de mari încât dacă dezvoltatorii vând cu marjele comerciale normale, decente față de costurile lor, nimeni nu mai cumpără. Costurile au crescut foarte mult și asistăm la o ieșire a unor dezvoltatori din piață. Veți vedea că sunt foarte mulți care renunță pentru că au oportunități de business mai mari în altă parte decât România. Va exista după parerea mea un îngheț, nu se pune problema de o scădere de prețuri. Va exista o perioadă de scădere a vânzărilor, pentru că oamenii nu sunt obișnuiți, dar se vor obișnui după un timp și vor învăța să plătească prețurile corecte, acelea care sunt peste tot în lume.
„Am dezvoltat 6 proiecte în diferite zone ale orașului, poziționate diferit și am reușit să le vindem 100%, plus să închiriem toate spațiile aferente, înainte de finalizare”
Care este tranzacția anului 2022 pentru dvs.?
Am vândut Central District Viitorului 134 integral, este al șaselea proiect consecutiv pe care l-am vândut înainte să-l finalizăm. Aceasta este o realizare extraordinară, 6 proiecte în diferite zone ale orașului, poziționate diferit și am reușit să le vindem 100%, plus să închiriem toate spațiile aferente, înainte de finalizare. Este o performanță fenomenală, care arată forța proiectului, cât de bine este structurat și poziționat în piață. Pentru mine aceasta este mândria principală. Unii poate ar spune că se putea scoate o eficiență mai mare din respectivul produs, eu spun că scopul este să vinzi sau să închiriezi, după care să te muți la următorul proiect. Atunci când ai capacitatea de a găsi resurse vei găsi la infinit proiecte de dezvoltat.
Care sunt cifrele companiei pentru 2022 și ce previziuni aveți pentru anul acesta?
Noi în 2022 trebuia să creștem foarte mult raportat la anul precedent, lucru care nu s-a întâmplat și se va întâmpla anul acesta, odată cu lansarea Lagoon City. Am avut în 2022 o cifră de afaceri de aproximativ 108 milioane de euro. Anul acesta credem că ne vom situa undeva la 140 milioane euro cifră de afaceri, după standardul IFRS. Suntem într-o zonă de dezvoltare în momentul de față, mai puțin avem venituri și mai mult cheltuieli. Cifrele în real estate sunt fără o constanță, pentru că nu sunt proiecte recurente. Ai un proiect, îl dezvolți, îl vinzi și treci la următorul, ceea ce face ca într-un an să ai cifră de afaceri mare pentru că vinzi și în altul ami mică pentru că investești. Visul meu a fost să fac Lagoon City, pentru că este într-adevăr un proiect complex și redefinește standardul de real estate. O să vedeți că standardul se va schimba odată cu finalizarea acestui proiect. Mi-am să fac tot posibilul pentru acest Lagoon City și astfel toate celelalte 6 proiecte de până acum au fost făcute ca să adunăm resurse financiare pentru acest vis, care astăzi l-am demarat. Am tras practic o linie și toate resursele se duc către Lagoon City. Nu mai avem nimic din spate, am închiriat tot, am vândut tot și ne concentrăm pe cel mai complex proiect al nostru.