Redacție
Anul 2022 s-a încheiat cu un total de peste 175.000 apartamente vândute în toată țara, Bucureștiul și cele cinci mari zone metropolitane – Timișoara, Brașov, Cluj – Napoca, Constanța și Iași – cumulând două treimi din activitatea tranzacțională din piața.
„Zonele metropolitane ale acestor orașe sunt foarte importante pentru dezvoltările rezidențiale, întrucât aici s-au concentrat mare parte din noile proiecte. Giroc, Florești, Miroslava sau Năvodari au devenit acasă pentru zeci de mii de români în ultimii ani, fiind printre localitățile cu cea mai mare creștere a numărului de locuitori în ultimii ani. De altfel, e evidentă și accelerarea migrației către zone mai liniștite din suburbii sau localități din jurul marilor orașe, iar această tendință se va menține pe termen mediu, conturând noi perspective pentru dezvoltatorii de spații rezidențiale”, explică Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.
Accesibilitatea locuințelor a stat tot timpul la baza evoluției pieței rezidențiale, prețul fiind cel mai important criteriu în alegerea locuinței, potrivit Colliers. Pentru cei mai mulți dintre cumpărători, decizia de achiziție este influențată de doi factori principali, nivelul salariului și respectiv costul finanțării.
De altfel, până acum doi ani, piața rezidențială era mai degrabă favorabilă cumpărătorilor, deoarece atât timp cât reușeau să strângă banii de avans, rata la credit era sensibil mai mică decât chiria pentru o proprietate similară. Această situație s-a inversat acum în București și în orașele mari, îndeosebi în zonele centrale, unde pentru apartamentele noi chiria este chiar și cu 30% mai mică decât rata. Și deși, în ultimul an, chiriile au crescut în medie cu 10% în București, închirierea unei locuințe rămâne o variantă mai avantajoasă decât achiziția ei.
În acest context, piața rezidențială locală a devenit și o destinație pentru investiții, inclusiv pentru investitori mai mari aflați în căutare de randamente mai bune în comparație cu alte țări din regiune.
„Începând chiar cu perioada de dinainte de pandemie, pariul câștigător în piața rezidențială a devenit dezvoltarea de proiecte mixed-use, care îmbina rezidențialul cu spații de retail, de birouri sau recreaționale. Pandemia a accelerat această tendință și a dus la creșterea importanței spațiilor verzi, a locurilor de joacă și de petrecere a timpului liber în apropierea locuinței”, punctează Gabriel Blăniță.
Costurile de construcție, finanțarea, procesul de obținere a autorizațiilor și încrederea cumpărătorilor au fost provocările cele mai frecvente ale ultimilor ani pentru dezvoltatorii de rezidențial. Când vine vorba de cumpărători, principalele obstacole au fost finanțarea, inflația, întârzierile datorate procesului birocratic sau incertitudinilor cu privire la viitor, într-un context marcat de transformări majore. În continuare, scăderea cererii, creșterea dobânzilor, inflația care diminuează puterea de cumpărare, dar și creșterea costurilor de construcție se adaugă la incertitudinile care afectează perspectivele pieței rezidențiale pe termen scurt.
În termeni de prețuri, dacă în ultimii doi ani am asistat la creșteri generalizate în București și în orașele mari, în prezent evoluția prețurilor diferă de la zonă la zonă și de la proiect la proiect. Ansamblurile rezidențiale din zonele bune au înregistrat ușoare creșteri de prețuri în această perioadă, însă în zone cu foarte multă competiție din partea dezvoltatorilor au existat și anumite reduceri sau facilități la achiziția unui apartament, observă consultanții Colliers, care estimează că în cea mai mare parte a acestui an se vor înregistra evoluții similare, în lipsa unor evenimente majore neprevăzute.
În primele patru luni ale anului, numărul apartamentelor vândute la nivel național a fost cu 26% mai mic decât în perioada similară a anului trecut. În București, de exemplu, luna aprilie a marcat o nouă accentuare a scăderii numărului de tranzacții. În Iași, evolutia tranzacțiilor din primele patru luni ale anului a consemnat o scădere de 27% față de anul trecut, iar media lunară a tranzacțiilor se păstrează sub nivelul de la finele anului trecut, cand numărul de tranzacții a decelerat semnificativ. De asemenea, în Cluj-Napoca și în Timișoara, scăderea din primele patru luni a fost de 31%, respectiv cu 32%.
„Scăderea activității tranzacționale din piața rezidențială s-a simțit îndeosebi în zona celor mai ieftine locuințe, în cazul cărora cumpărătorul se bazează pe creditarea bancară pentru achiziție. Pe fondul dobânzilor ridicate, mai puțini cumpărători au acces la finanțare sau nu își pot finanța suma de care au nevoie, astfel că tranzacțiile care se bazează pe credit au de suferit”, conchide Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.
Băncile resimt și ele numărul mai scăzut de clienți care se încadrează la un credit ipotecar, iar din primul trimestru al acestui an, scăderea este una considerabilă, având în vedere că s-au acordat cu 28% mai puține credite ipotecare la nivel național. Această scădere din primele trei luni ale lui 2023 a dus la scăderea soldului creditelor ipotecare din România, o evoluție mai rar întâlnită pe piața bancară. Perspectivele dobânzilor pentru restul anului nu aduc prea multe vești bune pentru cumpărătorii cu credit, notează consultanții Colliers, astfel ca cel mai probabil orizont de timp în care ne putem aștepta la o relaxare mai consistentă ar fi în prima parte a anului următor. Veștile bune vin însă de pe piața forței de muncă, unde numărul de salariați a continuat să crească, iar salariul mediu net la începutul acestui an este cu 15% mai mare față de acum un an.
