Redacție
Gabriel Blăniță – Associate Director, Romania, Valuation and Advisory Services
Cererea pe piața rezidențială a început să scadă începând cu a doua parte a anului trecut, pe fondul încetinirii accesibilității și a incertitudinilor cu privire la perspectivele viitorului. Evoluția cererii este mult mai dinamică decât cea a ofertei, având în vedere faptul că dezvoltarea unui proiect rezidențial durează între 3 și 5 ani, însă spre finalul anului trecut am început să observăm și o scădere a ritmului construcțiilor rezidențiale. Astfel, piața se află într-un moment de reechilibrare, după doi ani de recorduri de vânzări și livrări de locuințe.
Încă nu ne putem referi la piața imobiliară ca la un organism matur, dar putem afirma că urmează un curs înspre această direcție. Dorim să ne dezvoltați conceptul de piață matură, ce implică și care sunt beneficiile unei astfel de asocieri?
În general, semnele unei piețe rezidențiale mature sunt reprezentate de echilibrul dintre cerere și ofertă, dar și o infrastructură dezvoltată precum și o stabilitate a prețurilor, pe termen lung. Echilibrul pieței este îndeplinit atunci când oferta de locuințe se aliniază îndeaproape cu cererea din partea cumpărătorilor sau chiriașilor. Starea de echilibru este caracterizată de o volatilitate scăzută a prețurilor și de lipsa fluctuațiilor extreme. Semnele unei piețe imature au putut fi observate foarte bine în perioada 2006-2010. O infrastructură dezvoltată presupune un adevărat parteneriat între autorități și investitorii privați: drumuri, utilități, școli, spitale, parcuri, facilități de agrement, transport în comun și multe altele. Toate aceste facilități îmbunătățesc calitatea vieții și fac orașele mai atractive pentru potențialii rezidenți. Pe o piață rezidențială matură, valorile proprietăților tind să se aprecieze constant, fără fluctuații rapide de o parte sau de alta. Această stabilitate a prețurilor aduce beneficii atât proprietarilor de locuințe, cât și investitorilor, deoarece oferă o rentabilitate previzibilă a investiției. În concluzie, putem spune că piața rezidențială din România este o piață în dezvoltare, care începe să dea semne de maturitate, dar mai sunt pași pe care îi avem de parcurs în această direcție.
Infrastructura este o parte semnificativă în procesul dezvoltării segmentului de spații industriale și logistice. Încă este România corigentă la acest capitol?
România a înregistrat progrese majore într-o perioadă relativ scurtă de timp, dar trebuie să ținem cont și de faptul că baza este încă foarte jos. Eurostat ne oferă date comparabile de la sfârșitul anului 2021, când România avea 931 de kilometri de autostrăzi și drumuri expres (la final de 2022 ne-am apropiat de 1,000 de kilometri, deci există o diferență, dar nu una majoră). Asta înseamnă sub 4 kilometri de autostradă la 1,000 de kilometri pătrați față de peste 6 în cazul Poloniei, peste 7 în cazul Bulgariei; nu mai vorbim de comparația cu Cehia (17 kilometri la mia de kilometri pătrați) sau Ungaria (peste 20). Mai mult, nu este vorba doar despre faptul că avem puține autostrăzi, dar avem și autostrăzi/infrastructură care poate nu e atât de folositoare și lipsesc piese importante. Mai exact, provocarea României este aceea de a nu avea încă finalizat un drum rapid care să străbată Carpații de la nord la sud sau de la est la vest, ambele vitale pentru dezvoltarea atractivității anumitor zone ca spații logistice și de producție. Ca o observație în plus, România are o situație la fel de sensibilă (poate chiar mai problematică) dacă discutăm despre infrastructuraferoviară.
Totuși, ca să păstrăm o viziune relativ pozitivă, în pofida infrastructurii deficitare, România s-a dezvoltat foarte puternic în ultimul deceniu. Așadar, dacă în viitor vom umple golul și noi zone din țară vor deveni foarte atractive, atunci putem avea un rezervor semnificativ puternic de resurse de creștere, în mod special pentru sectorul spațiilor industriale în zone care poate până acum au fost ignorate (în special cele din Moldova sau sud-estul României).
Cum definește Colliers conceptul de ESG și mai apoi, cum este implementat acest concept în cadrul politicilor companiilor?
ESG la nivelul Colliers se poate vedea din trei unghiuri: cum implementăm sustenabilitatea la nivel de companie, cum ne consultăm clienții cu servicii specializate de consultanță strategică ESG, dar și cum ne adaptăm serviciile existente tradiționale, astfel încât să includă principiile sustenabilității. Strategia ESG la nivel regional este aliniată cadrului strategic Colliers, denumit “Elevate the Built Environment”, cu particularități locale de implementare pentru fiecare pilon.
Acesta a fost conceput pentru a încorpora cele mai bune practici ESG în întreaga organizație și se bazează pe 3 piloni:
Elevating the Environment: Vom minimiza impactul asupra mediului în operațiunile proprii ale Colliers și prin serviciile oferite clienților pentru a îmbunătăți sănătatea planetei.
Elevating Inclusiveness: Vom spori diversitatea, echitatea și incluziunea în Colliers și în practicile sale de achiziții.
Elevating Health & Wellbeing: Vom promova sănătatea și starea de bine (wellbeing) în operațiunile Colliers și prin serviciile oferite clienților pentru a ajuta la îmbunătățirea vieții.
Cei trei piloni ne asigură că ne concentrăm și lucrăm în domenii în care putem crea schimbare semnificativă pentru clienții noștri, oameni și comunități, în timp ce menținem standarde înalte de etică și guvernare.
“Radiografia imobiliară” a ultimilor ani dezvăluie un nou profil al dezvoltatorilor. Care sunt termenii ce caracterizează acest nou profil?
Având în vedere că nu putem măsura cumva profilul dezvoltatorilor sau face o comparatie, putem mai degrabă spune că încet-încet s-a schimbat abordarea dezvoltatorilor pe măsură ce dobânzile mai mari s-au făcut simțite. Am ajuns într-un punct în care șansele de reușită ale unui proiect sunt mai mici decât erau înainte, un moment în care finanțatorii sunt în mod clar mai îngrijorați de riscul de a nu-și primi înapoi banii. Această reapariție a riscului în mod clar determină o precauție crescută în rândul dezvoltatorilor, cum se întamplă, de altfel, cu mai toți actorii din economie, chit că discutăm despre simpli consumatori sau despre firme din diverse sectoare economice.
Raportat la prezent, sesizați o creștere a apetitului pentru investiții?
Stabilitatea macroeconomică și politică, predictibilitatea și potențialul de creștere economică sunt principalele lucruri pe care le caută investitorii în imobiliare. Ultimii 10 ani au marcat pași importanți pe care România i-a făcut ca țară, iar anul trecut a evidențiat o încununare a acestor progrese, printr-un nivel record al investițiilor imobiliare, de 1.25 miliarde de euro. Numărul de investitori interesați de România a crescut, însă persistă lipsa de produse noi în piață. Această lipsa de produse, împreună cu incertitudinile macroeconomice, vor face puțin probabil ca acest nivel să fie atins și în 2023, dar fundamentele pieței imobiliare din România continuă să fie solide.
