Carol Dan
Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost publicată în Monitorul Oficial și intră în vigoare la 25 august 2026. Codul are 584 de articole și opt anexe și abrogă Legea nr. 350/2001, Legea nr. 50/1991, cea mai mare parte din Legea nr. 10/1995, precum și normele metodologice ale primelor două. Potrivit art. 575 alin. (2), intrarea în vigoare „este automată și aplicarea sa nu este condiționată de adoptarea legislației secundare sau terțiare”. Prevederea este neobișnuită într-un text de lege, dar confirmă că noul Cod se aplică de la 25 august inclusiv în materiile în care vechile norme metodologice au fost abrogate fără a fi înlocuite.
Deși modificarea legislativă este foarte amplă, probabil cea mai mare schimbare în domeniul urbanismului din ultimii 30 de ani, am ales mai jos cinci modificări care ies în evidență la o primă citire, spune Av. Ronald Elek, Partener ELEX (Elek&Elek – Societate Civilă de Avocați).
Un an pentru regularizarea construcțiilor neautorizate
Autorizația de regularizare (art. 301) rămâne un instrument limitat. Se emite pentru locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu suprafață construită desfășurată de cel mult 150 mp, care nu sunt monumente istorice și se află în afara zonelor protejate, pentru anexe de cel mult 150 mp și pentru închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public.
Interesul practic stă însă în excepția de la art. 301 alin. (7): timp de un an de la intrarea în vigoare, autorizația de regularizare poate fi cerută pentru orice altă categorie de construcție executată fără autorizație sau cu nerespectarea ei. Condițiile sunt cumulative.
Lucrările trebuie să se încadreze în reglementările de urbanism aprobate la data emiterii autorizației de regularizare, adică în cele în vigoare atunci, nu în cele de la data construirii. Trebuie apoi dovedită respectarea cerințelor fundamentale de calitate, prin expertize întocmite pentru fiecare dintre cele șase cerințe. În fine, obligațiile fiscale trebuie să fie achitate. Cotele pentru controlul de stat și taxele de certificat de urbanism și de autorizare se datorează în cuantum de zece ori mai mare (alin. (8)).
Cine nu se folosește de acest interval suportă două consecințe:
- impozitul pe clădiri se majorează cu 100% de la data la care autoritatea constată situația de construire neautorizată și până la regularizare sau desființare, iar plata impozitului nu are efect de legalizare (alin. (11)).
- după expirarea termenului, autoritățile pot desființa administrativ lucrările, cu recuperarea cheltuielilor, ori au obligația de a cere instanței desființarea, cererea fiind formulată de primar în 30 de zile (alin. (12) și (13).
Aviz integrat și acord tacit
Potrivit art. 86 alin. (1), documentațiile de amenajare a teritoriului și de urbanism se avizează „exclusiv pe bază de avize integrate emise la nivel central și local, fiind interzisă solicitarea altor avize și acorduri”.
În afara sistemului rămân doar evaluarea strategică de mediu și avizele instituțiilor din sistemul național de apărare, ordine publică și securitate națională. Avizarea se face prin două comisii, una națională și una locală, constituită la nivelul fiecărui județ, al zonei metropolitane, al municipiului sau al orașului. Odată obținut avizul integrat, alături de raportul consultării publice și de actul de mediu, documentația merge direct la aprobare, „fără a mai fi necesare alte avize și acorduri”.
Termenele sunt ferme, iar completările se cer o singură dată. Membrii comisiei locale au 60 de zile calendaristice pentru a analiza documentația, iar eventualele clarificări se comunică solicitantului „o singură dată, […] într-un act de comunicare integrat” (art. 92 alin. (6) și (7)). Avizul unic integrat se emite în cel mult 15 zile lucrătoare de la depunerea documentației complete.
Cea mai importantă prevedere este însă cea de la art. 93. Participarea membrilor comisiei și transmiterea punctului de vedere sunt obligatorii, iar neîndeplinirea acestor obligații echivalează cu acordul lor.
Pentru avizatorii care nu au reprezentanți în comisie, dacă nu emit în termen nici cerere de clarificare, nici aviz, nici adresă de respingere, documentația „se consideră completă și corectă, iar avizele se consideră a fi acordate tacit”.
Alineatul (3) adaugă o precizare care schimbă efectiv poziția beneficiarului: „Avizele eliberate după invocarea acordării tacite de către beneficiar nu produc efecte juridice.” Procedura continuă pe baza dovezii de înregistrare și a unei declarații pe propria răspundere (alin. (4)).
Efectul asupra duratei documentațiilor va fi considerabil. La fel și riscul ca documentații complexe să ajungă la aprobare fără ca avizatori esențiali să le fi analizat efectiv.
Proiectul urbanistic de detaliu, noul instrument de derogare
Sub Legea nr. 350/2001, planul urbanistic de detaliu nu putea modifica planurile de nivel superior (art. 48 alin. (1)). Codul îl redenumește proiect urbanistic de detaliu și îi recunoaște tocmai această putere.
PUD se elaborează, se avizează și se aprobă în cadrul procedurii de autorizare a construirii, prin dispoziția primarului, în cel mult 15 zile calendaristice de la avizul arhitectului-șef (art. 83 și art. 85). Potrivit art. 82 alin. (2) lit. b), prin PUD se pot majora POT și CUT cu până la 20%, o singură dată, și se poate crește înălțimea maximă admisă sau regimul de înălțime.
Cazurile în care se poate face acest lucru sunt însă mult mai numeroase decât ar sugera rațiunea inițială a instituției: calcane vizibile, aliniere la cornișe pe parcelele adiacente, accente pentru parcelele de colț, capete de perspectivă, fronturi ale străzilor de categoria I și a II-a, „precum și în cazurile necesare sau pentru asigurarea și conformarea la cerințele fundamentale de calitate și/sau la reglementările tehnice în vigoare”. Ultima ipoteză este, în fapt, o clauză deschisă. Tot prin PUD se poate face o singură parcelare, în cel mult 12 loturi.
Avem, așadar, o cale de derogare semnificativ mai scurtă decât PUZ-ul: fără hotărâre de consiliu local, fără aviz de inițiere, integrată în procedura de autorizare. Problema ține de natura actului. Art. 110 alin. (1) prevede că PUD „poate fi atât act administrativ cu caracter normativ, cât și act administrativ individual, în funcție de caracteristicile acestuia”. De calificare depind publicitatea, termenul de contestare și controlul de legalitate exercitat de prefect. Aici se vor purta, cel mai probabil, multe discuții, iar clarificarea va veni din practica instanțelor.
Costul urbanizării
Codul repartizează explicit o parte din costul dezvoltării către inițiatorul privat, pe trei paliere.
Obligația minimă. Art. 63 alin. (4) o definește indirect: contractele de urbanizare sau de restructurare urbană pot privi finanțarea privată a infrastructurii, „alta decât cea care revine ca obligație minimă investitorului, și anume, echiparea tehnico-edilitară cu rețele de apă, canalizare, energie electrică și amenajarea căilor de comunicație”. Echiparea cu rețele și amenajarea căilor de comunicație revin, prin urmare, investitorului prin efectul legii, iar negocierea contractuală privește ce trece dincolo de acest prag.
Taxa de echipare. Consiliile locale, Consiliul General al Municipiului București și consiliile județene o pot institui, cu destinație exclusivă pentru infrastructura publică aferentă zonei (art. 576 alin. (4)). Art. 63 alin. (3) o leagă totuși de o viitoare reglementare prin Codul fiscal, iar tensiunea dintre cele două texte va trebui tranșată în practică.
Tot art. 63 alin. (3) permite stabilirea taxei în mod diferențiat și pentru persoanele „care nu au inițiat documentația de urbanism, în funcție de beneficiul creat prin implementarea acesteia”, ceea ce înseamnă o taxare a plusvalorii urbanistice extinsă la vecinii care profită de plan.
Cedările de teren. Prin reglementările PUZ „se asigură suprafețele de teren corespunzătoare realizării obiectivelor de interes public” impuse de noua investiție (art. 66 alin. (6)), iar regulamentul local poate impune un „procent minim din suprafața unui/unei teren/zone” alocat căilor de comunicație, echipamentelor publice și spațiilor verzi (art. 78 alin. (5)).
Cât valorează terenurile astfel transferate? Art. 73 oferă un reper: studiul privind circulația juridică a terenurilor „integrează costurile estimative calculate conform grilelor notariale”, iar planul de acțiune propune graficul de timp al transferului. Nu este o normă de despăgubire, dar este primul text care leagă cedarea de o valoare și de un termen. Raportul cu art. 44 alin. (3) din Constituție rămâne de lămurit.
Ce se poate construi fără autorizație, pe baza notificării prealabile
Codul păstrează procedura simplificată a notificării, dar o croiește mai strâns decât ar sugera denumirea ei.
Pentru construcții noi, notificarea funcționează numai în mediul rural, în intravilan și în afara zonelor protejate (art. 294 alin. (2) lit. a)). Sunt două ipoteze:
- Construcții exterioare locuinței unifamiliale, precum garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscine sau grupuri sanitare, care nu depășesc cumulat 50 mp, inclusiv cele sub 20 mp cu fundație, permanente și nedemontabile; localitățile rurale din zonele metropolitane sunt excluse.
- O singură locuință unifamilială cu acces și lot propriu, parter sau demisol și parter, fără subsol, de cel mult 150 mp desfășurați, realizată fie după un proiect-tip pus la dispoziție de autorități, fie după un proiect individual întocmit de arhitect cu drept de semnătură și ingineri proiectanți, cu respectarea Ghidului de arhitectură elaborat de Ordinul Arhitecților din România și cu avizul arhitectului-șef de județ.
Pentru intervenții la construcții existente, tot în afara zonelor protejate, lista este mai generoasă: împrejmuiri noi, înlocuirea acoperișului cu înălțare de cel mult 0,50 m, mansardarea podurilor dacă nu sunt necesare consolidări, renovarea și extinderea bucătăriei sau a băii, închiderea unitară a logiilor și balcoanelor la locuințele colective, remodelări de fațadă fără rol structural portant, reabilitarea energetică la clădiri de locuit cu cel mult trei niveluri, schimbarea de destinație către funcțiuni comerciale sau de birouri, extinderi de cel mult 25 mp pentru grupuri sanitare și camere tehnice.
În zonele de protecție a monumentelor și în zonele construite protejate, notificarea rămâne deschisă doar pentru reparații și întreținere care nu afectează volumul, forma clădirii și decorația fațadelor, și numai cu acordul scris al serviciului deconcentrat al Ministerului Culturii (art. 294 alin. (3)). O listă separată acoperă amenajările: campinguri de până la 20 de persoane, terenuri de sport fără public, parcuri de distracții sezoniere pe cel mult 2 hectare, rampe de acces pentru persoanele cu handicap.
Mecanismul merită citit cu atenție. Autoritatea are 15 zile lucrătoare să răspundă, iar tăcerea echivalează cu aprobarea lucrărilor (art. 296 alin. (1) lit. a)). Lucrările nu pot însă începe imediat: potrivit alin. (6), ele încep abia la 15 zile calendaristice după împlinirea acestui termen.
Notificarea rămâne valabilă trei ani. Execuția se face cu solicitarea documentațiilor complementare, însă fără verificarea tehnică pentru cerințele fundamentale de calitate, răspunderea revenind exclusiv echipei de proiectanți (art. 298 alin. (2)). Recepția la terminarea lucrărilor este obligatorie și se face cu participarea unui reprezentant al unității administrativ-teritoriale, iar procesul-verbal se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor. Intabularea se face pe baza dovezii notificării și a acestei înregistrări.
Dincolo de notificare, Codul mai păstrează două categorii: lucrări care se pot executa în lipsa oricărei formalități (art. 299) și lucrări care se realizează pe baza unui aviz de amplasare (art. 300).
„Codul este un text amplu. Abrogă cea mai mare parte a reglementărilor din ultimii treizeci de ani și, odată cu ele, practica statornicită în tot acest interval. Promite termene mai scurte pentru elaborarea și aprobarea documentațiilor și, dacă promisiunea se confirmă, poate stimula piața imobiliară.Până atunci va fi nevoie de timp pentru ca noul sistem să fie înțeles ca ansamblu și pentru a corobora noile prevederi. O parte dintre chestiuni se vor lămuri abia prin practica instanțelor”, a afirmat Ronald Elek.
