Carol Dan
Piața rezidențială din România traversează o perioadă de recalibrare, în care cumpărătorii caută locuințe mai eficiente și mai accesibile, iar dezvoltatorii se confruntă cu un blocaj generat de dezechilibrul dintre cerere și ofertă. Unul dintre cele mai vizibile semne ale acestei schimbări este reducerea aproape la jumătate a suprafeței medii a caselor noi, de la 300-350 de metri pătrați în urmă cu un deceniu la 150-180 de metri pătrați în prezent. În același timp, migrația continuă către Capitală și către alte orașe mai mari face ca economiile familiilor din întreaga țară să alimenteze dezvoltarea pieței imobiliare din respectivele centre urbane și din zona metropolitană a acestora. În acest context, arhitecta Raluca Boroș, Senior Principal al Roof Architecture, consideră că planul Primăriei Municipiului București de reabilitare și valorificare a clădirilor de patrimoniu este unul corect ca direcție, însă dificil de pus în practică fără investiții masive, parteneriate public-private și un orizont de timp de câteva decenii.
„În ultimii ani au avut loc schimbări majore. Dacă în urmă cu 10-11 ani o casă nouă avea, în medie, o suprafață construită desfășurată de 300-350 metri pătrați și era, de regulă, P+1+mansardă, astăzi media a scăzut la 150-180 metri pătrați. În schimb, oamenii preferă acum un teren puțin mai mare, pe care să își amenajeze o grădină și alte spații exterioare care le cresc calitatea vieții. Vor să se bucure de casele lor, nu doar să plătească pentru ele”, a spus Boroș.
Piața rezidențială traversează o perioadă de blocaj determinat de dezechilibrul dintre cerere și ofertă. Există numeroase apartamente finalizate, gata de mutare, ceea ce reduce semnificativ riscurile pentru cumpărători. Cu toate acestea, urmează o perioadă de stagnare, în care se vor construi mai puține locuințe. Apartamentele existente se vor vinde, dar va fi nevoie de răbdare. În același timp, cumpărătorii au devenit mult mai exigenți, iar aceste cerințe suplimentare se reflectă și în costurile de construcție.
„Dacă ne uităm la perioada 2015-2016, foarte mulți cumpărau doar o broșură și o promisiune, pentru că apartamentul nu exista încă. Astăzi nu mai cumperi o promisiune, ci un apartament funcțional, gata de mutare. Acum, pe piață există apartamente de vânzare și există oameni care vor să le cumpere, însă cererea nu reușește să se întâlnească cu oferta. Firma noastră de arhitectură oferă consultanță unor investitori care cumpără câte 20-30 de apartamente pentru închiriere. Sper însă să nu ajungem o piață precum Berlinul, unde 80-90% din fondul locativ este deținut de mari companii internaționale, iar majoritatea locuitorilor sunt chiriași”, a adăugat arhitecta.
În opinia Ralucăi Boroș, accesibilitatea locuințelor ar trebui analizată în funcție de numărul de salarii medii necesare pentru achiziție. În urmă cu un deceniu un cuplu putea cumpăra un apartament cu veniturile pe cinci-șase ani, eventual completate de economii și sprijinul părinților, astăzi acest lucru a devenit aproape imposibil. În plus, incertitudinea locului de muncă și inflația îi fac pe oameni mult mai prudenți în asumarea unui credit ipotecar.
Dar, pe termen mediu, noile generații cu potențial financiar vor reveni în piață și vor cumpăra locuințe prin diverse forme de finanțare iar la aceste achiziții vor fi utilizate și sume consistente din provincie.
„Bucureștiul nu este România, chiar dacă are o contribuție foarte mare la PIB. Marile orașe continuă să atragă forța de muncă, iar, într-un fel, întreaga țară finanțează dezvoltările imobiliare din Capitală. Cum? Fiecare cuplu care se mută în București și își cumpără o locuință folosește, cel puțin parțial, economiile strânse de părinți sau bunici. Același fenomen se regăsește și în celelalte mari orașe ale României, nu doar în București”, a spus Boroș.
Ea consideră că România are nevoie de noi poli de dezvoltare economică, pentru ca diferențele dintre București și restul țării să nu se adâncească și mai mult. Spre exemplu, dezvoltarea urbanistică a Bucureștiului a înglobat de mult și județul Ilfov, formând poli secundari care se dezvoltă accelerat, precum zona Sectorului 6, vestul Capitalei – Domnești-Bragadiru –, nordul orașului sau axa Popești-Leordeni–Vidra. Aceste noi nuclee urbane beneficiază deja de propria infrastructură și servicii, de la stații de metrou și centre comerciale până la școli, grădinițe și programe after-school.
Decizia Primăriei Municipiului București de a realiza prima inventariere completă a patrimoniului din ultimii 35 de ani în vederea reintroducerii în circuitul economic a unor clădiri abandonate și părăginite este un demers necesar, însă șansele ca acesta să fie implementat într-un orizont de timp apropiat sunt reduse, consideră arhitecta Boroș. Potrivit acesteia, municipalitatea are la dispoziție două direcții prin care ar putea valorifica eficient patrimoniul imobiliar pe care îl deține.
Prima variantă presupune ca statul să devină un jucător activ pe piața imobiliară. Multe dintre clădirile și terenurile aflate în proprietatea administrației publice sunt amplasate în zone-cheie, inaccesibile dezvoltatorilor privați. Municipalitatea ar putea investi în renovarea acestora, iar ulterior să le închirieze prin licitații transparente, la prețurile reale ale pieței.
„Astfel, statul devine rentier și își poate amortiza într-o perioadă rezonabilă investițiile în renovarea clădirilor vechi, păstrând în același timp patrimoniul existent”, a explicat arhitecta.
A doua opțiune este dezvoltarea unor parteneriate public-private, deși aceasta este mai dificil de implementat. În acest scenariu, o companie privată ar finanța integral reabilitarea unei clădiri aflate în proprietatea Primăriei, iar în schimb ar beneficia de dreptul de a utiliza imobilul pentru o perioadă determinată, suficientă pentru recuperarea investiției. Ulterior, clădirea ar reveni integral în administrarea municipalității, în baza unor condiții contractuale clar stabilite.
Boroș atrage însă atenția că renovarea clădirilor vechi este semnificativ mai costisitoare decât construirea unor imobile noi. În plus, România și-a asumat obligația ca până în 2030 fondul construit să respecte standardele nZEB (clădiri cu consum de energie aproape zero), ceea ce presupune investiții suplimentare importante în instalații și tehnologii moderne, inclusiv în cazul clădirilor istorice.
„A renova o clădire veche este infinit mai scump decât a construi una nouă. Fondul construit este foarte valoros, dar extrem de dificil de adus la standardele actuale. Iar aceste investiții se amortizează foarte lent. În mod realist, recuperarea unei investiții într-un imobil poate dura 25-30 de ani”, a afirmat arhitecta.
Ea consideră că investițiile imobiliare rămân printre cele mai sigure, însă oferă randamente relativ reduse. Din acest motiv, proiectul Primăriei ar trebui privit mai degrabă ca o investiție pe termen foarte lung. Boroș a subliniat că succesul unui astfel de program depinde și de cadrul juridic iar autoritățile trebuie să stabilească mecanisme transparente și echilibrate prin care imobilele să poată fi atribuite unor investitori capabili să le întrețină, să le renoveze și să le mențină la un standard ridicat pentru perioade îndelungate.
În opinia sa, inventarierea patrimoniului reprezintă un obiectiv legitim, însă, în contextul actual, Primăria Capitalei are numeroase alte priorități, inclusiv proiectele majore de infrastructură aflate în desfășurare. Din acest motiv, implementarea efectivă a programului ar putea deveni o prioritate abia în următorul mandat al primarului general.
Arhitecta consideră că digitalizarea va transforma profund organizarea instituțiilor publice și modul de lucru în domeniul construcțiilor. Ea explică faptul că un proiect de arhitectură implică aproximativ 40-50 de specialiști, iar în perioada pandemiei adaptarea la semnătura electronică a fost dificilă, întrucât fiecare document trebuie semnat de mai multe entități.
În prezent, tot mai multe documentații se depun exclusiv online, ceea ce duce la eliminarea treptată a ghișeelor și a arhivelor fizice, acestea fiind înlocuite de infrastructură digitală și servere care pot fi amplasate oriunde în țară. În opinia sa, această transformare va schimba radical modul în care administrația interacționează cu cetățenii, va reduce nevoia de personal pentru relația cu publicul și va modifica organizarea instituțiilor, chiar dacă sistemele digitale încă întâmpină dificultăți de funcționare.
