Carol Dan
Inundațiile repetate din Chiajna și alte cartiere-dormitor de la periferia orașelor nu sunt accidente, ci simptome previzibile ale unui model de dezvoltare imobiliară care a ignorat sistematic infrastructura și cunoașterea terenului. Mariana Garștea, Director General Sixense România, explică de ce aceleași ploi produc pagube inegale, cum poate monitorizarea tehnică să prevină dezastrele în loc să le constate și ce schimbări de mentalitate sunt necesare, deopotrivă în rândul autorităților, al dezvoltatorilor și al proprietarilor de active. Un dialog despre date, responsabilitate și infrastructura care ar fi trebuit să existe înainte de prima inundație.
Inundațiile recente din Chiajna, simptom al unei probleme mai ample? Ce indică episoadele repetate de inundații din zonele rezidențiale precum Chiajna despre modul în care sunt planificate și dezvoltate noile cartiere? Sunt aceste probleme rezultatul unor fenomene meteorologice excepționale sau al unor deficiențe de infrastructură și planificare urbană?
Răspunsul corect este, cred, undeva la mijloc, iar această nuanță este esențială. Ploile au devenit mai intense, este real. Dar o ploaie intensă produce pagube majore doar acolo unde terenul și infrastructura nu au fost pregătite să o primească. Aceeași cantitate de apă cade pe zone întregi; ceea ce diferă este capacitatea fiecărui loc de a o prelua, nu fenomenul meteo în sine.
La Chiajna, ca și în alte zone de tip Militari Residence, vorbim despre o nepotrivire clară între ritmul dezvoltării imobiliare și capacitatea infrastructurii. Cartierul a crescut în câțiva ani de la o comună cu locuințe individuale la zeci de mii de apartamente, în timp ce rețeaua de canalizare și sistemul de drenaj au rămas dimensionate pentru o densitate mult mai mică. La aceasta se adaugă suprafețele mari betonate și asfaltate, care împiedică infiltrarea apei în sol. O rețea care nu a fost proiectată pentru un asemenea volum este depășită la prima ploaie torențială. Este un rezultat previzibil, nu o întâmplare nefericită.
Nu sunt urbanist și nu îmi propun să intru în domeniul și pe teritoriul altcuiva. Însă, ca inginer, pot afirma cu claritate un lucru: aceste episoade nu sunt accidente, sunt fenomene previzibile. Iar ceea ce este previzibil poate fi evaluat și prevăzut din timp, cu condiția ca analizele să fie făcute înainte de a construi, nu după ce apa a ajuns în locuințele oamenilor.
Am susținut public această poziție și o mențin: în cartierele-dormitor de la marginea orașelor există un risc real de incident grav, tocmai pentru că infrastructura nu este dimensionată în raport cu numărul de locuitori. Și nu mă refer doar la inundații. Consider că autoritatea publică, centrală sau locală, ar trebui să deruleze scenarii de risc – inundație, risc seismic – și să evalueze concret consecințele într-un astfel de cartier. Este o abordare anticipativă, nu una reactivă.
Mai există un nivel pe care publicul îl vede rar: cunoașterea terenului. Înainte de a ridica un ansamblu rezidențial, ar trebui să știm cu ce avem de-a face: natura solului, nivelul panzei freatice, modul în care se comportă apa în zona respectivă. Sunt informații care se obțin prin studii geotehnice și hidrologice și care schimbă felul în care proiectezi drenajul, fundațiile și cotele. În majoritatea cazurilor, problema nu este că aceste lucruri nu puteau fi cunoscute, ci că nu au fost măsurate și luate în calcul.
Cum pot datele și monitorizarea tehnică să contribuie la identificarea vulnerabilităților înainte ca acestea să genereze pagube? Cum pot investitorii imobiliari și administratorii de clădiri folosi datele pentru a reduce costurile și a crește siguranța activelor?
Acesta este chiar domeniul nostru de activitate. Principiul de bază este că o problemă structurală sau geotehnică nu apare brusc. Aproape întotdeauna există o perioadă de luni sau chiar ani în care un parametru se modifică lent, cu mult înainte ca degradarea să devină vizibilă cu ochiul liber. Monitorizarea înseamnă să citești acel semnal devreme, cât intervenția este încă simplă și puțin costisitoare.
Concret, pentru un activ imobiliar – o clădire de birouri, un centru comercial, un ansamblu rezidențial – se urmăresc parametri precum tasările, înclinările, deschiderea fisurilor, comportarea terenului și infiltrațiile. Acolo unde riscul o cere, măsurătoarea este continuă și automată, iar datele ajung într-o platformă care le centralizează și le interpretează. La noi, această platformă se numește Beyond Monitoring și dispune de un sistem de alarme configurabil: când o valoare se apropie de un prag prestabilit, persoana responsabilă primește automat o alertă, inclusiv pe telefon.
Pentru un investitor, legătura cu costurile este directă și o pot rezuma în trei idei:
Intervenția timpurie este intervenția ieftină. O fisură tratată la timp costă o fracțiune din ce ar costa o consolidare după ce structura a fost deja afectată. Monitorizarea oferă exact această fereastră de intervenție, cât problema este încă mică.
Deciziile se iau pe bază de date, nu de impresii. În cazul unui portofoliu de clădiri, datele indică unde trebuie alocate resursele cu prioritate. Bugetul de mentenanță este folosit eficient, nu distribuit uniform sau consumat reactiv, pe urgențe.
Valoarea activului este protejată. Un istoric obiectiv privind comportarea unei clădiri contează la vânzare, la asigurare și în orice dispută. Menționez un aspect relevant pentru Chiajna: am observat că asigurătorii refuză adesea daunele invocând viciile ascunse ale infrastructurii. Cu date documentate, această discuție are o cu totul altă bază.
Așadar, pentru un proprietar de active, monitorizarea nu este un cost, ci o formă de asigurare care, în plus, oferă informația necesară pentru decizii mai bune. Principiul nostru este „mai puține date, mai multă informație”: scopul nu este să copșim clientul cu cifre, ci să îi oferim exact ceea ce îi este util pentru a decide.
România se confruntă cu episoade tot mai frecvente de ploi torențiale, caniculă și fenomene extreme. Cum ar trebui să se schimbe standardele de proiectare și exploatare a clădirilor? Ce lecții ar putea învăța dezvoltatorii rezidențiali după recentele inundații din Chiajna?
Este nevoie de o schimbare de mentalitate. Acum câțiva ani, ideea de a proiecta o clădire pentru clima de peste 50 sau 100 de ani părea desprinsă din literatura science fiction. Astăzi vedem deja efectele, așa că nu mai este o ipoteză teoretică, ci o necesitate de planificare.
Problema de fond este că normele de proiectare s-au bazat istoric pe date din trecut – câtă apă cade, la ce intervale, ce temperaturi extreme apar. Însă trecutul a încetat să mai fie un predictor de încredere. O rețea de drenaj dimensionată după statistici de acum 30 de ani este, prin definiție, subdimensionată pentru ploile de astăzi. Prima schimbare necesară este ca normele să integreze proiecții climatice, nu doar date istorice.
A doua schimbare privește exploatarea, nu doar proiectarea. O clădire nu este un obiect finalizat la recepție; este un activ care funcționează zeci de ani într-un mediu în continuă schimbare. Aceasta presupune întreținere planificată, verificarea periodică a sistemelor de drenaj și urmărirea în timp a parametrilor sensibili la climă: infiltrații, eroziune, mișcări ale terenului generate de ciclurile de uscare și umezire.
Lecția de la Chiajna, formulată fără a învinovăți pe cineva anume, este una singură: infrastructura trebuie să se dezvolte odată cu construcțiile, nu în urma lor. Iar terenul trebuie cunoscut înainte de a construi, nu descoperit la prima inundație. Pentru un dezvoltator rezidențial, aceasta înseamnă studii geotehnice și hidrologice serioase la începutul proiectului, soluții de drenaj corect dimensionate și, acolo unde zona o impune, urmărirea comportării în timp.
De aici se leagă o direcție pe care Sixense o dezvoltă deja: serviciile de reziliență climatică. Le oferim cu suportul Resallience, o entitate VINCI Construction dedicată exclusiv adaptării climatice. Evaluăm riscul climatic asupra unui activ existent, sprijinim definirea planurilor și strategiilor de adaptare pentru infrastructură critică – poduri, lucrări portuare, magistrale de transport – și integrăm monitorizarea continuă a parametrilor sensibili la schimbările climatice. Cred că, în câțiva ani, vom discuta despre acest subiect la fel de firesc cum discutăm astăzi despre monitorizarea geotehnică și structurală.
