Redacție
„Capitalul nu dispare în perioade de criză. Se mută inteligent către active sigure și lichide”, explică Oana Ivan, investitor și consultant cu peste 20 de ani de experiență în piața imobiliară. În acest nou context, un sector se detașează clar: logistica.
În ultimii ani, investitorii au început să pună o întrebare diferită: nu „unde câștig mai mult?”, ci „unde rezist mai bine?”. Schimbarea nu este întâmplătoare, ea vine pe fondul unui context global instabil, în care conflictele regionale, inflația și repoziționarea lanțurilor de aprovizionare au redesenat harta investițiilor. Dar, așa cum spun tot mai mulți profesioniști din industrie, capitalul nu dispare în astfel de perioade, ci el se mută.
Datele din piață indică fără echivoc faptul că segmentul logistic traversează una dintre cele mai solide perioade de dezvoltare din ultimii ani, în condițiile în care stocul total de spații a ajuns la aproximativ 8,17 milioane de metri pătrați în 2025, iar cererea a înregistrat o creștere accelerată de peste 50% față de anul precedent.
În același timp, rata de neocupare a coborât la 3,8%, marcând un minim istoric și confirmând presiunea constantă exercitată de cerere asupra unui stoc care, deși în expansiune, rămâne insuficient pentru a absorbi dinamica actuală a pieței.
„Nu mai vorbim despre o nișă. Logistica a devenit un segment matur, cu fundamente solide, care începe să joace un rol central în construcția portofoliilor pe termen lung”, explică Oana Ivan, punctând faptul că această evoluție este susținută de factori structurali, nu conjuncturali.
Dincolo de cifre, însă, schimbarea reală vine din context. Proximitatea conflictului din Ucraina, tensiunile din Orientul Mijlociu și nevoia companiilor de a-și securiza lanțurile de aprovizionare au accelerat procesele de nearshoring și relocare, determinând o repoziționare a producției și a logisticii mai aproape de piețele de consum.
În acest context, România începe să fie percepută din ce în ce mai mult ca un hub regional relevant, beneficiind atât de poziționarea geografică, cât și de dezvoltarea infrastructurii și de apartenența la piața unică europeană.
„Vedem o schimbare clară în comportamentul companiilor. Nu mai este vorba doar despre optimizarea costurilor, ci despre reziliență operațională, iar acest lucru schimbă radical modul în care sunt luate deciziile de investiție”, spune Oana Ivan.
Această schimbare de context a dus, inevitabil, și la o schimbare de mentalitate în rândul investitorilor. Dacă în ciclurile anterioare accentul era pus în principal pe randament, în prezent tot mai mulți investitori încep să acorde prioritate structurii și sustenabilității portofoliului.
„Risc zero nu există. Este o iluzie. Diferența o face modul în care îți construiești investiția și cât de bine înțelegi ciclurile pieței”, subliniază Oana Ivan.
În acest sens, conceptul de „portofoliu anti-șoc” capătă tot mai multă relevanță, fiind definit nu prin diversificare superficială, ci printr-o arhitectură investițională capabilă să absoarbă șocuri economice, să mențină fluxuri de venit constante și să ofere vizibilitate pe termen lung.
Unul dintre argumentele centrale în favoarea logisticii este natura cererii. Aproximativ 66% din cererea pentru spații logistice este generată de retail, e-commerce și FMCG, sectoare direct legate de consumul curent și, implicit, mai puțin vulnerabile la fluctuații bruște. Această realitate transformă logistica într-un segment cu o stabilitate intrinsecă, susținută de nevoi reale, nu speculative. „Atâta timp cât consumul există, logistica va rămâne esențială. Este infrastructura care nu se vede, dar fără de care economia nu funcționează”, explică Oana.
În interiorul sectorului, însă, nu toate activele performează la fel. Un exemplu relevant este diferența dintre spațiile logistice de mari dimensiuni și cele urbane, modulare. Dacă nivelul mediu al chiriei prime se situează în jurul valorii de 4,75 euro/mp, spațiile logistice urbane, de dimensiuni reduse, pot genera chirii semnificativ mai mari, situate între 6,5 și 9 euro/mp. Această diferență reflectă nu doar o particularitate de piață, ci o tendință mai amplă, în care proximitatea față de consumator și flexibilitatea operațională devin factori determinanți de valoare.
„Micro-logistica este, fără îndoială, unul dintre cele mai dinamice segmente în acest moment, tocmai pentru că răspunde direct nevoilor reale ale companiilor”, afirmă Oana Ivan.
În paralel, modelul investițional începe să evolueze dincolo de abordarea tradițională. Proiectele logistice moderne nu mai sunt concepute exclusiv ca spații de depozitare, ci ca ecosisteme integrate, care combină funcțiuni logistice, administrative și operaționale, creând astfel un mediu adaptat noilor cerințe ale companiilor. „Nu mai construim doar hale. Construim infrastructură pentru business, iar această diferență devine esențială în retenția chiriașilor și în stabilitatea veniturilor”, explică Oana Ivan.
Într-o piață aflată în transformare, timingul devine un element critic. Perioadele de ajustare, deși percepute adesea ca momente de incertitudine, oferă, în realitate, unele dintre cele mai bune oportunități de intrare, prin acces la active de calitate și condiții de negociere mai favorabile. Cu toate acestea, astfel de ferestre sunt, de regulă, limitate. „Cea mai mare pierdere pentru un investitor nu vine dintr-o decizie greșită, ci din lipsa unei decizii. Costul așteptării este real și, de multe ori, ireversibil”, ne transmite Oana.
Pe măsură ce economia globală continuă să se recalibreze, devine tot mai clar că performanța pe termen lung nu va mai fi determinată exclusiv de randament, ci de capacitatea investițiilor de a rezista, de a genera venituri stabile și de a se adapta rapid la schimbare.
În acest context, logistica nu mai este doar un segment al pieței imobiliare, ci o componentă esențială a infrastructurii economice moderne și, totodată, unul dintre cele mai solide fundamente pentru construcția unor portofolii cu adevărat reziliente.