Redacție
„Legea Nordis”, intrată în vigoare de mai puțin de o săptămână, este privită cu optimism de actorii din piața rezidențială, care o consideră necesară și utilă. Unul dintre principalele efecte așteptate este filtrarea pieței, prin menținerea în activitate a dezvoltatorilor care dispun de suficiente resurse de capital pentru a-și construi proiectele, în detrimentul celor care depind în exces de avansurile încasate de la clienți.
Totuși, dezvoltatorii imobiliari semnalează existența unor semne de întrebare legate de modul în care vor fi gestionate sumele colectate ca avans pentru dezvoltarea proiectelor. În plus, aplicarea legii este de așteptat să conducă la o creștere a birocrației, atât în relația cu instituțiile publice și băncile, cât și în relația cu clienții.
O schimbare necesară, dar nu și suficientă
Bogdan Bălașa, directorul general al companiei HILS Development, spune că intrarea în vigoare a Legii Nordis marchează o schimbare necesară pentru o piață în care, ani la rând, au existat practici care au pus cumpărătorii în situații vulnerabile și au creat dezechilibre între promisiuni și realitate.
“Reglementarea etapelor de plată, obligativitatea transparenței juridice încă din fazele inițiale ale proiectului și responsabilizarea clară a dezvoltatorilor sunt măsuri care aduc disciplină într-un sector unde reputația se construiește greu și se poate pierde rapid”, spune Bogdan Bălașa.
Din punctul său de vedere, efectul imediat va fi o filtrare naturală a pieței, care va face ca în joc să rămână companiile capitalizate, organizate și capabile să susțină finanțarea proiectelor fără să depindă în totalitate de avansurile încasate de la clienți.
“Pentru partea sănătoasă a industriei, legea nu reprezintă o povară, ci o confirmare a modului corect de lucru. În schimb, pentru companiile care operau la limita riscului, va fi o provocare serioasă”, adaugă Bogdan Bălașa.
Potrivit lui Bogdan Bălașa, impactul acestei legi asupra pieței va fi diferit de la un dezvoltator la altul. Companiile cu un model de business matur, procese bine puse la punct și capacitate financiară solidă se pot adapta fără dificultăți majore. În același timp, legea va accelera profesionalizarea industriei, pentru că elimină, etapizat, dependența critică de avansurile clienților în etape incipiente ale construcției.
“Considerăm că această lege, aplicată consecvent, poate contribui la stabilizarea pieței și la creșterea predictibilității, pentru cumpărător. Este un pas necesar pentru a consolida relația dintre dezvoltatori și cumpărători și pentru a crea premisele unui mediu de lucru echilibrat și transparent”, spune Bogdan Bălașa.
Încrederea este “cel mai valoros capital”
Potrivit dezvoltatorului imobiliar Astorium, orice lege care protejează cumpărătorii este un pas important pentru recâștigarea încrederii pe piața imobiliară, iar cazurile precum Nordis afectează profund percepția oamenilor, iar măsurile legislative nu frânează piața, ci o stimulează.
Legea nr. 207/2025 aduce multe aspecte pozitive, precum obligativitatea autentificării promisiunilor de vânzare și înscrierea lor în cartea funciară, măsură care elimină riscul vânzărilor multiple ale aceluiași imobil.
“Încrederea este cel mai valoros capital în real estate. Pentru dezvoltatorii cu situație solidă și fără probleme de cash flow, așa cum este Astorium, legea nu va avea un impact negativ, chiar dacă limitează avansul plătit de cumpărători”, spun reprezentanții Astorium.
Aceștia precizează că vânzarea apartamentelor în curs de dezvoltare rămâne avantajoasă pentru ambele părți: dezvoltatorii își pot planifica investițiile, iar cumpărătorii beneficiază de prețuri mai bune și de un randament excelent după finalizarea proiectului.
Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation and Advisory Services, Colliers, apreciază că Legea Nordis este un demers menit să corecteze un dezechilibru real din piață: protecția redusă a cumpărătorului în faza de vânzare off-plan. Introduce garanții juridice mai clare, disciplinează utilizarea avansurilor și condiționează predarea locuinței de recepția lucrărilor și branșamentele definitive.
“Toate acestea reprezintă pași necesari spre o piață mai matură”, afirmă Blăniță.
Un mecanism de control neclar …
Dar, legea are și defecte, iar cel mai mare ține de mecanismul de control.
“Nu este clar cine verifică modul de utilizare a fondurilor din conturile dedicate și cum se aplică sancțiunile. În lipsa unei implementări riguroase, există riscul ca unele prevederi să rămână doar pe hârtie. Pe termen mediu, dacă normele sunt coerente, legea poate crește încrederea în proiectele vândute din faze incipiente și poate profesionaliza dezvoltarea rezidențială”, spune Gabriel Blăniță.
Ion-Adrian Stoichină, co-CEO Prima Development Group, spune că această lege este un pas bun și necesar deoarece piața rezidențială din România avea nevoie de o reglementare mai fermă, iar acest act normativ corectează două probleme majore: elimină posibilitatea de a vinde același apartament de mai multe ori și limitează folosirea avansurilor exclusiv la proiectul din care provin, nu la alte scopuri ale dezvoltatorului.
În același timp, legea este insuficientă.
“Mecanismul de control este neclar, verificarea utilizării banilor revine managerului de proiect sau dirigintelui de șantier, fără a exista o răspundere clară, inclusiv penală, dacă aceste verificări nu sunt făcute corect. De asemenea, sancțiunile sunt relativ blânde: amenzi raportate la cifra de afaceri anterioară, fără interdicții reale de a mai desfășura activitatea în viitor. Pentru dezvoltatorii care acționează cu rea-credință, aceste sancțiuni nu sunt suficient de descurajante”, spune Ion-Adrian Stoichină.
Potrivit lui Bogdan Bălașa, există o serie de neclarități cu privire la modul în care este legea interpretată.
“Pe termen lung, legea poate contribui la stabilitate și predictibilitate. Dar succesul ei depinde de aplicare riguroasă și de coerența instituțională. Piața imobiliară are nevoie de reguli clare, respectate de toți, astfel încât încrederea clienților să nu fie doar un deziderat, ci un standard”, spune directorul HILS Development.
El precizează că legea aduce, totodată, un set de mecanisme care creează un cadru mai sigur pentru cumpărători și mai responsabil pentru dezvoltatori. Reglementări precum plata etapizată în funcție de progresul fizic al șantierului, obligativitatea înscrierii promisiunilor în cartea funciară sau utilizarea conturilor dedicate proiectelor contribuie la reducerea riscurilor sistemice care au afectat în trecut încrederea în sectorul rezidențial.
Pentru dezvoltatorii care lucrează deja transparent, cu finanțare solidă și cu ritm constant al livrărilor, Legea Nordis aduce totuși un set de provocări.
… și o structură prea rigidă
“Principala dificultate ține de rigiditatea noii structuri de plăți, care nu reflectă în toate cazurile particularitățile diferitelor tipuri de proiecte. Există investiții cu o încărcare financiară puternică în fazele inițiale, iar limitarea avansurilor poate crea presiune suplimentară asupra cashflow-ului, chiar și pentru companii sănătoase”, afirmă Bogdan Bălașa.
Un alt aspect este creșterea birocrației, atât în relația cu instituțiile și băncile, cât și în relația cu clienții. Procesul de notare a promisiunilor de vânzare, deschiderea extraselor individuale de carte funciară sau gestionarea conturilor dedicate necesită timp, costuri administrative și resurse suplimentare. Pentru dezvoltatorii corecți, acestea nu sunt obstacole imposibile, dar reprezintă un volum de muncă în plus, fără ca ei să fi generat vreodată problemele pe care legea încearcă să le rezolve.
În plus, există riscul ca acele costuri de conformare să se reflecte în prețurile finale, afectând indirect tot clienții. Companiile care au funcționat până acum în deplină regulă se văd nevoite să se adapteze unor măsuri gândite în primul rând pentru a limita abuzurile altora.
“Cu toate acestea, dezvoltatorii serioși vor continua să se adapteze. Dezavantajele există, sunt reale, dar nu schimbă esența: o piață așezată și predictibilă este, pe termen lung, în interesul tuturor”, consideră Bogdan Bălașa.
Ion-Adrian Stoichină precizează că următorii pași ar trebui să fie mult mai hotărâți.
Sancțiunile trebuie înăsprite
“Este nevoie de sancțiuni clare și severe, de auditori externi independenți care să verifice utilizarea fondurilor și, mai ales, de o reglementare reală a pieței dezvoltatorilor și constructorilor. Astăzi, practic oricine poate înființa o firmă de dezvoltare sau de construcții, fără experiență relevantă, fără istoric, fără capacitate demonstrată de a livra și de a susține garanțiile pe termen lung”, afirmă el.
Potrivit lui Ion-Adrain stoichină, problema majoră a pieței nu este doar financiară, ci și de calitate și de responsabilitate în timp. Clienții cumpără, de cele mai multe ori, prima lor locuință, pe credit, fără acces la avocați sau putere reală de negociere. În practică, la final, garanțiile sunt greu de executat pentru că firmele dispar, nu au patrimoniu sau nu mai există. În aceste condiții, cumpărătorii sunt profund neprotejați.
Exact cum se întâmplă în lucrările publice, unde nu poți construi un stadion fără experiență dovedită și verificări riguroase, același tip de reglementare ar trebui să existe și în dezvoltările rezidențiale destinate clienților neprofesioniști. Nu vorbim de investiții cu investitori instituționali sau proiecte comerciale, ci de locuințe pentru oameni care fac cea mai importantă achiziție din viața lor.
“Legea Nordis este un început corect, dar este doar primul pas. Fără controale reale, sancțiuni dure și criterii clare de acces în piață, riscurile pentru clienți vor rămâne în mare parte aceleași”, a precizat Ion-Adrian Stoichină.