Redacție
Autoritățile locale cer tot mai des dezvoltatorilor să suporte investiții suplimentare înainte de aprobarea planurilor urbanistice. Este vorba despre cheltuieli pentru infrastructură, parcuri și spații verzi sau unități de învățământ în zona proiectelor pe care vor să le dezvolte. Deși aceste contribuții pot aduce beneficii reale comunității, ele pot deveni povară financiară semnificativă pentru dezvoltatori, afectând fezabilitatea economică a proiectelor și, uneori, ducând la abandonarea lor, de aceea o împărțire a acestor costuri între dezvoltatori și autoritățile publice ar fi mai echitabilă, a declarat pentru Legal Marketing, Oana Albotă, Managing Partner al societății de avocatură Albotă Law Firm.
“Se conturează totodată o tendință nouă în atitudinea autorităților locale, care, înainte de aprobarea planurilor urbanistice, încearcă să securizeze beneficii suplimentare pentru comunitate. Dezvoltatorii sunt tot mai des condiționați să suporte cheltuieli privind infrastructura publică, amenajarea de parcuri, spații verzi sau unități de învățământ în zona investiției”, a spus Oana Albotă.
Albotă Law Firm a fost înființată în 2014 și este specializată în acordarea de consultanță în domeniul construcțiilor și al imobiliarelor, dar și al energiilor regenerabile.
De altfel, în sectorul urbanismului și autorizării proiectelor pot apărea multiple blocaje încă din faza de aprobare a documentațiilor de urbanism, dar și ulterior, în etapa de emitere a autorizațiilor de construire.
Deși termenele legale sunt, în teorie, clare și chiar reduse în urma ultimelor modificări legislative, procesul rămâne anevoios, iar colaborarea dintre autorități și dezvoltatori este minimă.
Lipsa de transparență și ritmul lent al instituțiilor publice generează incertitudine și neîncredere, ceea ce se traduce într-un veritabil risc de țară, cu efect direct asupra apetitului investițional, inclusiv al investitorilor străini.
Pentru a debloca proiectele, Albota Law Firm intervine activ în relația cu autoritățile, inclusiv prin somații și acțiuni în instanță întemeiate pe obligații de a face, atunci când administrația refuză sau întârzie nejustificat emiterea actelor necesare.
„Am întâlnit situații în care inclusiv fazele litigioase au fost prelungite excesiv. De exemplu, într-un dosar recent privind prelungirea valabilității unui certificat de urbanism, pronunțarea a fost amânată de peste zece ori, ceea ce evidențiază cât de dificilă poate fi protejarea drepturilor investitorilor chiar și pe calea judiciară”, a precizat Oana Albota.
Sectorul rezidențial, între creșteri de prețuri și circumspecția băncilor
În segmentul rezidențial, societatea de avocatură se așteaptă ca prețurile să continue să crească în următoarele luni, pe fondul majorării costurilor de construcție și al creșterii cotei de TVA. Totuși, se remarcă o prudență accentuată în rândul cumpărătorilor, influențată de incertitudinea politică și de măsurile fiscale recente, care afectează încrederea și puterea de cumpărare.
Pe partea de finanțare, băncile continuă să susțină sectorul rezidențial, dar cu o abordare mult mai selectivă. Accentul se pune pe calitatea garanțiilor, pe nivelul de capitalizare al dezvoltatorilor și pe stadiul de pre-vânzare al proiectelor. Creditarea există, însă documentația solicitată este mai riguroasă, iar deciziile de finanțare sunt luate după analize detaliate ale fluxurilor de numerar.
Băncile se mențin active, însă cu un nivel ridicat de prudență și o atenție sporită la garanții și la fluxurile de numerar ale proiectului și verificarea periodică a indicatorilor financiari din facilități. Totodată, se observă o creștere a contribuției proprii a dezvoltatorului, considerată o condiție esențială pentru acordarea finanțării. Un obstacol considerabil în materie de finanțări a devenit aprobarea de către bancă a documentației privind beneficiarul real al unui proiect rezidențial.
Un aspect esențial este că nivelul de pre-vânzare a apartamentelor a devenit un indicator determinant pentru acordarea finanțărilor în segmentul rezidențial, în timp ce, pentru proiectele de birouri, băncile evaluează cu prioritate gradul de ocupare și nivelul de închiriere a spațiilor disponibile. Aceste criterii definesc gradul de bancabilitate al proiectelor și influențează direct valoarea creditului și condițiile de tragere.
Condițiile suspensive impuse la retragerea tranșelor sunt tot mai detaliate, iar băncile insistă pe garanții reale, verificabile și eficiente, care să acopere nu doar riscul de execuție, ci și eventualele întârzieri administrative sau schimbări de piață. În paralel, relația dintre dezvoltator și finanțator a devenit mai colaborativă: accentul s-a mutat de la formalismul documentar la monitorizarea continuă a proiectului și la comunicarea transparentă privind stadiul lucrărilor și vânzărilor.
Proiecte tot mai complexe
În plus, proiectele imobiliare devin tot mai complexe, consecință a faptului că investitorii sunt mult mai atenți la identificarea și gestionarea riscurilor juridice, tehnice și financiare.
Albota Lawa Firm a fost implicată, în ultima perioadă, în proiecte reprezentative pentru piața rezidențială din România. Astfel, societatea de avocatură a asistat Atenor în vânzarea proiectului UpSite, un ansamblu de 258 de apartamente din București, inclusiv în procesul de finanțare acordat de Garanti Bank; Liberty Residential, în vânzarea proiectului din Cluj (268 de apartamente, finanțat de Libra Bank); și Shikun Binui, în vânzarea proiectului New Point 2 din Voluntari.
„În toate aceste mandate, am fost implicați atât în faza de due diligence, cât și în cea de dezvoltare, ceea ce ne-a oferit o perspectivă completă asupra provocărilor cu care se confruntă dezvoltatorii, de la obținerea autorizațiilor și structurarea finanțărilor, până la faza de exit și transferul către cumpărători”, a adăugat Oana Albota.
Totodată, piața logistică și de retail este foarte activă, impulsionată de cererea crescută pentru spații de depozitare, producție și distribuție, susținută la rândul ei de îmbunătățirea infrastructurii de transport și de creșterea volumului de comerț online. În consecință, randamentele au rămas stabile, iar chiriile se mențin la un nivel competitiv, în special în proiectele bine amplasate și cu specificații tehnice moderne.
O piață predispusă litigiilor
Sectorul de real estate este predispus la litigii, dat fiind numărul mare de contracte interdependente și valoarea ridicată a investițiilor, iar cele mai frecvente cauze vizează dispute între antreprenori și beneficiari sau între antreprenori și subantreprenori, generate de întârzieri, lucrări suplimentare, garanții de bună execuție sau neconformități ale construcției.
În astfel de cazuri, Albota Law Firm recomandă frecvent clauze arbitrale, iar pentru proiectele de anvergură internațională este preferabil arbitrajul ICC, care oferă un cadru mai rapid și predictibil de soluționare.
Potrivit Oanei Albota, se observă o creștere a litigiilor de insolvență, pe fondul dificultăților financiare ale partenerilor contractuali din lanțul de construcții și furnizori, ceea ce impune o monitorizare atentă a relațiilor comerciale.
În sfera rezidențială, s-a intensificat numărul dosarelor privind vicii ascunse sau neconformități post-livrare, litigii adesea complexe, cu chemări în garanție succesive între dezvoltatori, constructori, subcontractori și furnizori.
„Nu lipsesc nici litigiile de contencios administrativ, fie din cauza neobținerii documentațiilor de urbanism, a autorizațiilor de construire, fie ca urmare a anulării acestora, uneori pe fondul concurenței acerbe între dezvoltatori sau al opoziției exercitate cu rea-credință de vecini. În plus, gestionăm frecvent executări silite pe contracte de închiriere”, a precizat Oana Albota.
În continuare, dezvoltatorii preferă contractele de construire cu preț fix, iar clauzele privind ajustarea valorii lucrărilor sunt negociate strict și punctual. În multe situații, părțile renunță expres la aplicarea impreviziunii, preferând o abordare contractuală predictibilă, care să limiteze riscurile de litigiu.
Alocarea riscurilor urmează, de regulă, principiul conform căruia dezvoltatorul suportă consecințele întârzierilor administrative, cum ar fi autorizațiile sau avizele, iar constructorul își asumă riscurile tehnice și operaționale, inclusiv cele legate de condițiile terenului sau de factori meteo.
Pentru a gestiona presiunea creșterii costurilor, tot mai multe contracte includ mecanisme de ajustare bazate pe indici de cost ai construcțiilor utilizați în proiectele publice. În practică, ajustările se aplică doar pentru anumite categorii de materiale esențiale, precum oțelul, betonul, unde fluctuațiile au fost semnificative în ultimii ani.
Se observă și o tendință de a introduce clauze de „echilibru economic”, menite să distribuie proporțional impactul unor evenimente neprevăzute (modificări legislative, crize geopolitice ce duc la întârzierea aprovizionării sau variații majore de preț). Aceste prevederi nu elimină riscurile, dar creează un cadru contractual mai flexibil, care încurajează continuarea lucrărilor în locul blocajului sau rezilierii.
Tranzacționarea proiectelor la stadii diferite (teren, „gata de construit”, în curs de execuție): ce verificări prealabile considerați esențiale și ce documente cer investitorii pentru a lua decizia?
Pentru majoritatea proiectelor, mai ales în domeniul energy, elementul esențial rămâne due diligence-ul juridic aprofundat, cu accent pe urbanism și regimul terenurilor – ariile din care provin, în continuare, cele mai multe riscuri. Analiza trebuie să vizeze legalitatea documentațiilor de urbanism (PUZ-uri, certificate de urbanism, autorizații de construire), precum și coerența circuitului de proprietate.
Deși riscul privind dosarele de restituire s-a diminuat considerabil, după aproape două decenii de la finalizarea marilor procese de retrocedare, riscul de țară asociat litigiilor privind titlurile de proprietate rămâne prezent, mai ales în zonele rurale sau periurbane.
“Chiar dacă în practică aceste riscuri sunt tot mai rare, ele continuă să fie investigate minuțios de investitori, fiind considerate un factor critic pentru obținerea finanțării”, a mai spus Oana Albotă.