Carol Dan
În tranzacțiile imobiliare, o documentație completă și corectă este esențială pentru evitarea blocajelor birocratice și a întârzierilor costisitoare. Lipsa unor documente poate bloca semnarea actelor și poate duce la costuri suplimentare.
Ce documente trebuie să ai înainte de semnarea contractului de vânzare
Documentația notarială imobiliară include actele prezentate în cele ce urmează:
- Pentru a demara o tranzacție imobiliară, este important ca părțile să prezinte actele de identitate valabile, respectiv carte de identitate, pașaport sau certificat de naștere (pentru minorii implicați) iar dacă cineva acționează prin reprezentant, este necesară o procură notarială în original. În același timp, notarul solicită titlul de proprietate original, care poate fi un contract de vânzare-cumpărare, act de donație, certificat de moștenitor sau hotărâre judecătorească definitivă, pentru a demonstra dreptul de proprietate al vânzătorului.
- De asemenea, un extras de Carte Funciară actualizat, emis „pe loc” de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), la cererea notarului, asigură că informațiile prezentate (proprietar, suprafață, sarcini, ipoteci, litigii) sunt complete și nu s-au modificat între momentul verificării și autentificării actelor. În paralel, certificatul fiscal eliberat de direcția locală de taxe confirmă că vânzătorul este la zi cu obligațiile fiscale (impozit pe proprietate și alte taxe). Fără acest document, care este obligatoriu pentru autentificare, notarul nu poate finaliza vânzarea, iar cumpărătorul ar putea fi expus la surprize neplăcute post-tranzacție.
- În cadrul tranzacțiilor imobiliare, o documentație cadastrală și urbanistică completă este absolut esențială. Aceasta include schița topografică sau releveul locuinței, planul de amplasament, autorizațiile de construire, procesul-verbal de recepție și extrasul de intabulare, toate întocmite de un expert autorizat și actualizate conform cerințelor OCPI. Prin clarificarea limitelor exacte, a conformității cu reglementările urbanistice și a existenței tuturor avizelor, această documentație asigură că proprietatea este legală, corect înregistrată și nu ascunde riscuri, precum construcții fără autorizație, suprafețe neînregistrate sau discrepanțe între acte.
- În plus față de aceste acte principale ale tranzacției imobiliare, sunt necesare și acte suplimentare, precum certificatul de performanță energetică, dovada achitării utilităților (ultima factură sau adeverință de la furnizori) și adeverință de la asociația de proprietari, care confirmă că nu există datorii restante. De asemenea, vânzătorul poate fi rugat să semneze declarații notariale pe propria răspundere, prin care atestă lipsa sarcinilor, a litigiilor și confirmă că are dreptul de a vinde imobilul. Dacă este cazul, notarul solicită și consimțământul soțului (prin declarație sau procură notarială), pentru a evita revendicări ulterioare bazate pe dreptul matrimonial.
Rolul notarului în tranzacțiile imobiliare
Notarul verifică cu atenție autenticitatea actelor de proprietate (contracte, certificate de moștenitor etc.) și se asigură că imobilul este intabulat corect, fără ipoteci, servituți sau litigii în desfășurare. De asemenea, notarul confirmă capacitatea juridică și identitatea părților, prevenind tranzacțiile încheiate de persoane fără discernământ sau reprezentanți fără mandat valid.
În cazul în care identifică documentație lipsă sau neclarități, cum ar fi un extras CF neactualizat, autorizații incomplete sau discrepanțe între acte și realitate, notarul poate solicita completări, solicitări de reevaluare cadastrală sau actualizări ale documentelor.
Acesta nu permite semnarea până când toate neconcordanțele nu sunt înlăturate, menținând astfel integritatea legală a tranzacției.
Odată ce dosarul este în perfectă ordine, notarul autentifică actul, fie contract de vânzare, antecontract sau promisiune, doar atunci când toate documentele sunt complete și conforme cu cerințele legale, conform Codului Civil (art. 877, 888, 1244, 1247).
Autentificarea conferă contractului formă autentică, transformându-l într-un titlu executoriu și asigurându-i forța opozabilă terților, odată cu transmiterea electronică către Cartea Funciară.