Carol Dan
Achizițiile imobiliare reprezintă investiții semnificative, dar vin la pachet și cu riscuri ascunse, de la ipoteci sau sarcini nedeclarate, la litigii rămase neobservate sau informații neactualizate în cartea funciară. Un act semnat fără verificări riguroase poate pune în pericol legalitatea tranzacției și genera costuri neașteptate.
De aceea, intervenția unui notar este foarte importantă. Acesta asigură redactarea și autentificarea documentelor, conferă validitate juridică actelor și transmite informațiile oficiale către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, oferind astfel protecție reală pentru cumpărător și vânzător.
Extrasul și certificatul de carte funciară actualizate
Un extras de carte funciară este documentul oficial emis de ANCPI, care detaliază situația juridică a unui imobil, de la proprietarul actual și drepturile reale (cum ar fi uzufructul sau servituțile), până la eventuale sarcini precum ipoteci, litigii aflate pe rol și alte înscrieri relevante.
Atunci când notarul solicită un extras „pentru autentificare” emis „pe loc”, acesta vine cu o blocare temporară a cărții funciare, timp de 10 zile lucrătoare, pentru a preveni înscrieri ulterioare care pot afecta tranzacția.
Astfel, ai certitudinea că actele autentificate reflectă exact starea reală a imobilului în momentul semnării contractului.
Certificatul fiscal și declarațiile de taxe plătite
Un certificat de atestare fiscală emis de Administrația Finanțelor Publice locale confirmă că vânzătorul nu are datorii restante (impozite pe proprietate, taxe locale sau amenzi) și este obligatoriu pentru finalizarea tranzacției imobiliare.
Acest document are o valabilitate limitată (în jur de 30 de zile) și, fără el, notarul nu poate autentifica actul de vânzare.
Importanța certificatului fiscal este esențială, având în vedere că anumite datorii pot bloca transferul proprietății, banca poate refuza finanțarea, iar cumpărătorul se poate trezi responsabil de achitarea obligațiilor fiscale neplătite la timp.
Documentația cadastrală și urbanistică completă
Pentru orice tranzacție imobiliară majoră, un pachet complet de documentație cadastrală și urbanistică (schița topografică, planul de amplasament, autorizațiile de construire, procesul-verbal de recepție finală și extrasul de intabulare) este esențial.
Aceste acte confirmă că imobilul este înregistrat legal pe numele vânzătorului și respectă regulile urbanistice aplicabile.
Fără aceste documente, tranzacțiile pot fi blocate: un imobil fără autorizație sau cu suprafață neînregistrată în CF nu poate fi vândut în mod autentic la notar.
Contractele de antevânzare și de promisiune cu clauze de protecție
Încheierea unui antecontract sau a unei promisiuni de vânzare-cumpărare reprezintă un pas strategic pentru protejarea ambelor părți înainte de semnarea contractului final.
Aceste documente stabilesc clar obiectul tranzacției, prețul, termenul limită, dar pot include și clauze de securizare, esențiale în caz de nefinalizare: condiția suspendării (de exemplu, obținerea finanțării bancare), penalități pentru întârziere și termene stricte pentru semnare.
Declarațiile suplimentare și clauzele de garanție
În tranzacțiile imobiliare, vânzătorul semnează adesea declarații pe propria răspundere față de notar, în care certifică lipsa sarcinilor asupra imobilului, absența litigiilor și că nu există motive care ar atesta incapacitatea de a transmite dreptul de proprietate.
Notarul acționează ca un garant al veridicității acestor declarații, autentificându-le sub sancțiunea legii. În caz de declarații false, partea prejudiciată poate declanșa acțiuni de recuperare a daunelor, inclusiv pe bază de clauze penale sau despăgubiri stabilite în contract.
Această protecție suplimentară acordată de forma autentică conferă cumpărătorului posibilitatea de a se îndrepta rapid împotriva vânzătorului în instanță, fără să fie nevoie de proceduri lungi de invalidare a actelor.
În concluzie, nevoia de protecție reală este motivul pentru care trebuie să alegi un birou notarial cu experiență pentru soluționarea chiar și a celor mai complexe tranzacții imobiliare.