Carol Dan
Într-o tranzacție imobiliară, succesul vânzării unui apartament depinde în mare măsură de pregătirea riguroasă a documentelor necesare. Notarul verifică autenticitatea actelor, dreptul de proprietate și conformitatea fiscală. Doar cu un dosar complet, actualizat și corect întocmit, vânzarea poate fi finalizată rapid, legal și fără sincope birocratice, protejând vânzătorul și cumpărătorul de blocaje sau costuri suplimentare.
Un dosar complet cu acte necesare pentru vânzare apartament conține documentele despre care poți citi în cele ce urmează.
Acte necesare pentru părți
Pentru a putea încheia valid un contract de vânzare-cumpărare, atât vânzătorii, cât și cumpărătorii trebuie să prezinte acte de identitate valabile, precum cărți de identitate sau pașapoarte și, dacă este cazul, certificate de căsătorie pentru confirmarea stării civile.
În situațiile în care o parte este reprezentată de un mandatar, este necesară o procură notarială specială, care atestă dreptul reprezentantului de a acționa în numele titularului, document original care rămâne în dosarul notarial.
Pentru persoanele care au divorțat, trebuie adus la dosar certificatul de divorț sau sentința civilă definitivă, astfel încât notarul să poată valida corect capacitatea juridică a subiectului implicat.
În cazul cetățenilor străini, este obligația legală să prezinte un pașaport în locul actului de identitate național, precum și un certificat de înregistrare fiscală (NIF/CIF) eliberat de ANAF. Obținerea NIF-ului se realizează prin completarea și depunerea la ANAF a formularului 030, personal sau prin procură notarială.
Documentul dovedește legitimitatea fiscală a străinului în România și este absolut necesar la autentificarea actului.
Acte necesare pentru apartament
Pentru a demonstra dreptul de proprietate, notarul va solicita o serie de acte esențiale: contract de vânzare-cumpărare sau contract de construire, proces-verbal de predare-primire, dovada plății integrale a apartamentului, certificate de moștenitor și documente vechi de proprietate (în caz de succesiuni), precum și acte precum contract de donație, contract de partaj etc.
Dacă există ipoteci, sultă sau privilegii, sunt necesare declarații de radiere emise de creditor, iar pentru modificări structurale recente, se cer autorizații de construire și proces-verbal de recepție finală a lucrărilor.
Documentația tehnică este la fel de importantă. O schiță cadastrală, încheierea de intabulare și un extras de Carte Funciară pentru informare (emise de expert cadastral și OCPI) sunt necesare pentru a verifica identitatea exactă a apartamentului în acte și teren.
Notarul va cere inclusiv un extras CF pentru autentificare, valabil 10 zile, obținut direct de la biroul notarial. De asemenea, notarul solicită și certificatul de atestare fiscală, emis de Direcția de Impozite și Taxe Locale, pe numele fiecărui proprietar, pentru a confirma că nu există restanțe fiscale, acesta fiind obligatoriu la autentificare.
În plus, trebuie prezentate certificatul de performanță energetică, adeverință de la asociația de proprietari și ultimele facturi/chitanțe pentru utilități (ENEL, gaze etc.) pentru a demonstra că apartamentul este liber în termeni financiari.
În final, documentele esențiale includ: extrasul de Carte Funciară pentru autentificare, obținut prin notar, și extrasul de cont bancar al vânzătorului, contul în care cumpărătorul va vira prețul.
Împreună, toate aceste acte asigură că tranzacția este completă, legală și eficientă, evitând blocaje la notar și protejând ambele părți până la finalizarea vânzării.
Acte necesare în cazul persoanelor interzise
Pentru persoanele declarate interzise sau puse sub tutelă ori curatelă, este necesară aducerea la dosar a hotărârii judecătorești prin care s-a instituit tutela, document care detaliază puterile și limitările tutorelui.
Aceasta reprezintă certificatul legal al incapacității, iar notarul nu poate autentifica acte fără existența ei. În cazul în care o persoană interzisă sau pusă sub curatelă dorește să încheie un act notarial, este obligatorie prezentarea unei dispoziții specifice din partea curatorului, care să ateste că mandatul de semnare este autorizat.
În plus, notarul trebuie să solicite cartea de identitate a reprezentantului legal (tutore sau curator) pentru confirmarea identității și capacității de semnare în numele persoanei interzise.
Această verificare preventivă este esențială pentru împiedicarea fraudelor și pentru a asigura că actele autentificate într-adevăr reflectă o voință asistată în mod legal și legitimă, nu generată fără protecția prevăzută de lege.