Carol Dan
Piața rezidențială din România rămâne adaptabilă în fața incertitudinilor economice, dar accesibilitatea locuințelor scade vizibil. Deși Bucureștiul este printre cele mai accesibile capitale europene, în zonele de interes, locuințele sunt tot mai greu de cumpărat cu un salariu mediu. Dacă în trecut erau necesari 8 ani de muncă pentru un apartament, acum este nevoie de 15 sau mai mulți. Prețurile au crescut cu până la 80% în unele orașe, dar numărul de tranzacții încă urcă, semn că nu s-a atins limita de suportabilitate din partea cumpărătorilor. Totuși, dobânzile ridicate și riscul unor noi taxe amenință puterea de cumpărare a populației. Piața este solidă și rezilientă, dar expusă presiunilor macroeconomice și nevoii urgente de politici publice coerente. Gabriel Blăniță, Associate Director la Colliers România, subliniază într-un interviu pentru InvestinginProperty câteva puncte esențiale care definesc această perioadă.
Numărul și amploarea schimbărilor care se întâmplă în ultima perioadă este fără precedent cel puțin în ultimii 4-5 ani.
De la pandemie încoace nu am avut așa de multe evenimente care să perturbe ceea ce până deunăzi numeam ordinea globală a comerțului, a alianțelor politice sau militare.
Evident că toate aceste lucruri au repercusiuni și în economia reală mai devreme sau mai târziu.
Când vorbim de real estate tot timpul ne întrebăm cum afectează asta piața rezidențială în mod special? Răspunsul scurt este că pe termen imediat nu avem un efect, în schimb avem un efect pe termen mediu și scurt.
Pe termen scurt cel care dictează e bugetul disponibil și oportunitățile din piață, iar pe termen mediu și lung oamenii își iau decizia de achiziție sau de investiție uitându-se la perspectiva lor în primul rând, dar legată de mersul economiei – dacă au un loc de muncă, un loc de muncă bine remunerat, dacă are loc de creștere, dacă investițiile personale vor fi profitabile și toate astea creează o imagine a puterii financiare din prezent și din viitor care stă la baza deciziei de a cumpăra sau de a investi în imobiliare.
Ori când această percepție este pusă la îndoială sau e foarte multă incertitudine pe termen scurt legat de ce se întâmplă, de regulă primul pas este așteptarea. Stăm să vedem cum se așează lucrurile înainte de a lua o decizie.
Această așteptare se traduce mai degrabă printr-o scădere a numărului de tranzacții, dar și într-o prelungire a perioadei în care oamenii își caută o proprietate și iau decizia de achiziție.
Asta nu înseamnă că nu vor mai lua o decizie într-un final, pentru că ce am văzut și în ultimul an, de exemplu, a fost o creștere a duratei în care oamenii analizează o achiziție, dar apoi o fac.
Ne așteptăm ca, dacă nu se schimbă fundamentele, să nu avem neapărat o scădere semnificativă a numărului de tranzacții. Vom avea cel mai probabil o creștere a timpului necesar de a lua o decizie.
Acum, sunt două evenimente care îi pun pe oameni în expectativă: sărbătorile de Paște și alegerile prezidențiale, iar pe lângă războiul comercial global, aceste două evenimente la nivel local cumva pun foarte multe semne de întrebare oricărei persoane aflate în căutarea unei proprietăți sau a face o investiție majoră în perioada următoare.
În termen de 2-3 luni ne așteptăm ca mai degrabă să primeze așteptarea și mai puțin numărul de tranzacții. În funcție de cum se așează lucrurile în următoarele 2-3 luni vom vedea mai degrabă o revenire la normal – dacă mai putem vorbi de un normal – dar mai degrabă să vedem o așezare cât mai apropiată de fundamentele pieței, care în continuare sunt puternice: avem un salariu care a crescut foarte mult în ultimii ani în România, avem un număr de unități nou construite care este în scădere, în special în București, dar și în alte orașe mari și vedem că nevoia de locuire nu doar a crescut, dar a crescut și pe fondul imigrației care a susținut creșterea populației în ultimii trei ani de zile.
Cu siguranță putem vorbi de o piață imobiliară normală în România și mai matură față de ce am văzut în ultimii ani. O piață care, în ciuda factorilor perturbatori care au afectat în ultimii cinci ani, a avut o reziliență la care puțină lume se aștepta și aceasta a fost dată de creșterea susținută a veniturilor și de nevoia de locuire.
Normalitatea înseamnă ca piața să continue să funcționeze pe termen mediu și lung foarte aproape de ce ne spune echilibrul dintre cerere și ofertă. Și ce ne-a arătat acest echilibru a fost că în ultimii patru ani cererea pentru locuințe a crescut mai mult decât a crescut oferta disponibilă – și aici ne referim la numărul de locuințe nou construite, dar nu numai, pentru că numărul de tranzacții nu vine doar din numărul de locuințe noi, ci și din stocul existent.
Însă vedem în același timp că stocul existent nu este neapărat în capul listei celui care caută o locuință, fie să locuiască, fie să o închirieze ca investiție.
În zonele centrale din București, la apartamentele vechi, prețurile sunt încă ridicate, iar asta e o dovadă că există cerere pentru acest tip de produs.
Ce vedem în ultimii ani este că odată cu creșterea standardului de calitate a finisajelor dar și a calității construcției, face ca decalajul între locuințele noi și cele vechi să fie din ce în ce mai mare, lucru care începe să fie reflectat în preț.
Dacă până acum zece ani era o diferență între locuințele vechi și cele noi de 50%, acum diferența între locuințele cele mai noi și cele construite în anii ’70 este chiar și de câteva ori mai mare. E normal ca în piață, fiind atâtea produse, acestea să aibă prețuri diferite.
Cerere va fi pentru întreaga plajă de produse, pentru că nu oricine se mută în București are bani să cumpere sau să închirieze o locuință în cele mai noi apartamente. Mai degrabă se vor muta la periferie sau în suburbii.
Dacă facem un calcul simplist și ne uităm la veniturile populației și prețurile medii ale locuințelor, vedem că Bucureștiul arată foarte bine. Pe medie suntem una din capitalele cu cele mai accesibile prețuri din UE după Sofia.
Dar dacă ne uităm în detaliu, vedem că media este foarte puțin relevantă pentru decizia personală de achiziție sau de investiție, pentru că de obicei oamenii nu câștigă salariul mediu și nu își cumpără locuința medie.
Pentru cineva care dorește să își cumpere o locuință nouă, dar nu cea mai scumpă din București, într-o zonă de birouri precum ar fi Barbu Văcărescu sau poate centru-vest. Acestea sunt cele mai mari huburi de birouri din București, unde lucrează 60% din populația din clădirile de sticlă din oraș.
Dacă ne uităm doar la aceste zone, vedem că, cu un salariu mediu, nu îți mai poți cumpăra locuința medie în 8 ani de zile, ci ai nevoie de 15 ani sau chiar mai mult – și asta ne pune într-o zonă mult mai apropiată de capitale de țări din apropierea României precum Varșovia, Budapesta sau Praga.
Dacă ne uităm la medie, vedem că ea e formată din foarte multe apartamente situate la periferie sau suburbii, care trag această medie în jos.
Dacă ne uităm la cele mai căutate locuințe, raportul accesibilității nu mai arată atât de bine. Iar dacă adăugăm și costul finanțării, realitatea e că numărul de tranzacții cu credite ipotecare este foarte redus pentru că oamenii nu își permit să se încadreze la credit ipotecar cu veniturile pe care le au și la dobânzile existente.
Asta nu înseamnă că oamenii au bani și cumpără cash, ci că oamenii nu își permit să acceseze finanțarea, iar această realitate e total diferită de cea simplistă care ne spune că pe noi nu ne afectează dobânzile ridicate. Dar pe noi ne afectează dobânzile, pentru că oamenii nu își pot permite un credit ipotecar pentru achiziția unei locuințe.
Asta e doar o extensie a ce rămâne în spațiul public ca jumătate de adevăr. E un adevăr că avem locuințe ieftine, dar locuințele ieftine sunt mai degrabă rezultatul faptului că se poate construi în zone periferice și din apropierea orașului unde nu e infrastructura necesară. Iar dacă comparăm locuințele din zonele din București cu cele din zonele bune din alte orașe, vedem că această accesibilitate nu este atât de în favoarea Bucureștiului și că este într-adevăr greu pentru cineva cu venituri medii să cumpere o locuință nouă în prezent.
Orașele interesante pentru dezvoltatori, pe lângă București, sunt Cluj, Timișoara și Iași. În afară de aceste patru zone urbane cu cea mai mare creștere economică din Europa sunt și alte centre urbane care vin din urmă, cum ar fi Brașov, Oradea, Craiova sau Constanța sau Ploiești. Acestea sunt orașe care au o suficient de mare forță economică încât să coaguleze în jurul lor o economie adaptată vremurilor noastre.
Din cele 320 de orașe ale României e greu de crezut că toate vor supraviețui economic în noul secol, dar partea plină a paharului este că mergem mai degrabă pe modelul Poloniei, în care avem un număr semnificativ de orașe care sunt vii din punct de vedere economic și care pot susține creșterea economică la nivel național.
Nu e un secret că dacă ne uităm la statisticile legate de puterea de cumpărare din zone cum ar fi vestul României, până acum 10 ani ne uitam peste graniță în Ungaria cu oarecare jind pentru că vedeam acolo o dezvoltare economică mai mare.
Dar situația s-a inversat acum și dacă ne uităm la județele din vestul României, puterea de cumpărare raportată la prețurile din aceste zone este mai mare decât în orice altă regiune din Ungaria, cu excepția Budapestei.
Asta arată că economia se dezvoltă nu doar în București, ci și celelalte orașe surclasează alte regiuni din Europa ca viteză de dezvoltare și vedem asta în 8 până la 10 orașe din România care pot coagula o dezvoltare economică în viitor, similară cu ce vedem în orașe poloneze ca Gdansk sau Cracovia.
Ce vedem de 7 ani în Polonia, anume reîntoarcerea celor plecați în afara țării, vedem și în România, pentru că posibilitățile de dezvoltare sunt similare cu cele pe care le-au întâlnit când au plecat din România.
Cu siguranță există o limită a bugetului peste care românii nu trec atunci când vine vorba de achiziția unei locuințe.
Dacă ne uităm la nivel macro, la nivel de piață, putem echivala aceste limitări cu numărul de tranzacții. Dacă ne uităm la ultimii cinci ani, vedem o creștere semnificativă a prețului, în special a locuințelor noi. Această creștere a fost de circa 50-60% în București, de 60-70% în Iași sau Timișoara și de peste 80% în Cluj.
De la an la an vedem o creștere a numărului de tranzacții în toate aceste zone. Și asta ne spune că nu e doar o percepție că avem locuințe mult mai scumpe, numărul de tranzacții este totuși mult mai mare. Iar asta înseamnă că această limită a suportabilității nu a fost atinsă, pentru că atâta timp cât numărul tranzacțiilor este în creștere, ne așteptăm să nu vedem astfel de piedici în piața imobiliară.
Un moment de cumpănă ar fi dacă vedem o continuare a creșterii prețurilor, dar un număr mai scăzut de tranzacții. Asta e mai degrabă situația pe care am văzut-o în Polonia sau în Ungaria.
Trebuie să fim conștienți că creșterea economică aduce și creșteri generalizate de prețuri și este greu de imaginat un scenariu în care toate lucrurile merg bine în economie, dar prețul locuințelor să scadă.
Nu am întâlnit astfel de scenarii și ne așteptăm mai degrabă ca atunci când prețul locuințelor scade să vină și cu o scădere a numărului de tranzacții, dar și cu o îmbunătățire a situației economice, pentru că ea este fundamentul pieței rezidențiale, iar salariile și dobânzile sunt cele care împing cererea pentru locuințe.
E un scenariu care nu poate fi exclus, pentru că deficitele înregistrate de România îndeamnă la măsuri, iar măsurile, cu cât sunt mai întârziate, cu atât vor fi mai brutale.
O corecție a deficitului bugetar fără o intervenție asupra taxelor este puțin plauzibilă, și de regulă atunci când avem taxe mai mari, se întâmplă ca economia să fie afectată.
În rezidențial ne putem aștepta la mai puține tranzacții, pentru că bugetul disponibil va fi mai limitat, iar oamenii vor avea alte priorități decât achizițiile sau investițiile mari, iar în continuare mare parte din bugetul unei gospodării merge către alimentație, aproape 45%, ceea ce este foarte mult, chiar dacă a mai scăzut în ultimii 20 de ani.
Ne așteptăm ca o creștere a taxelor să afecteze toate aceste bugete ale unei gospodării, iar asta va avea efecte în numărul de tranzacții imobiliare.
Impactul taxelor tot timpul aduce o scădere a bugetului disponibil și a numărului de tranzacții imobiliare.
În lipsa unei creșteri economice, orice creștere de taxe nu va face decât să antreneze o politică prociclică care va mări amplitudinea măsurilor pe care le vedem în piață.