in

Vânzarea de locuințe aflate în diferite stadii de edificare. De la teorie la practicǎ

Autor: Notar public dr. Ioan PopaCamera Notarilor Publici Brașov

Abstract :Vânzarea de locuințe aflate în diferite stadii de edificare este, fără îndoială, un subiect actual. Pe piața imobiliară din România acționează o mulțime de investitori (promotori imobiliari) profitând, poate, de cadrul legislativ existent, prea permisiv în opinia noastră și care conduce inevitabil la efecte nedorite atât de către clienți, dar și de către ceilalți participanți la instrumentarea actelor de vânzare (inclusiv promisiunile de vânzare) cu excepția investitorilor, în profitul aproape exclusiv al cărora se încheie actele.

Din aceste motive, prin prezentul studiu, încercăm să facem ceva mai vizibilă activitatea de construire și vânzare de locuințe încă neterminate sau aflate în diferite stadii de edificare, cu speranța că organelor legiuitoare ale acestei țări vor observa necesitatea unei reglementări speciale în acest domeniu, așa cum unele țări europene foarte apropiate României au făcut-o deja, în final, vânzarea de locuințe aflate în diferite stadii de edificare să fie recunoscută și reglementată ca atare ca o varietate de vânzare distinctă, alături de celelalte varietăți de vânzare reglementate în prezent în Codul civil prin Titlul IX, Capitolul I, Secțiunea a 4-a, consacrată varietăților de vânzare.

Cuvinte cheie: locuință, ipotecă, interdicție, recepție, promisiune, vânzare.

Introducere

Construirea și vânzarea de locuințe au luat o amploare fără precedent după anul 1990 și până în prezent. Este evident că dezvoltarea fondului locativ a avut drept cauze, pe de-o parte, insuficiența acestuia anterior anului de referință 1990 în raport cu nevoile mereu crescânde ale populației, dar și, pe de altă parte, cadrul legislativ existent, relaxat, permisiv (uneori prea permisiv, cum vom încerca să arătăm în cele ce urmează).

România se dovedește a fi țara tuturor posibilităților (într-un sens negativ). Doar în România este posibil ca un „investitor”, care nu are niciun fel de mijloace materiale (sau mijloace extrem de puține), să construiască și să vândă locuințe aflate în diferite stadii de edificare, aplicând următorul algoritm: mai întâi se orientează asupra unui teren pe care va construi locuințele respective,teren pe care-l cumpără cu un credit ipotecar garantat, evident, cu ipotecă asupra terenului. Apoi obține eventuale documente privind edificarea viitoarelor locuințe și începe să încheie promisiuni de vânzare având ca obiect viitoarele locuințe. Din prețul obținut ca urmare a promisiunilor încheiate, începe și construiește locuințele pe care le aduce în diferite stadii, de regulă,neterminate, solicitând în continuare bani de la promitenții cumpărători pentru terminarea lor(asemenea investitori justificând nedumerirea unui ardelean care, vizitând Colosseumul, exclamă: „Băi tată, dacă n’or avut bani de ce s’or apucat de construit?”). În cazul cel mai fericit, investitorul finalizează construcțiile și încheie contractele de vânzare, dacă nu cumva, între timp, intră în insolvență.

Studiul de față a fost inspirat de o speță concretă la care am participat efectiv, mai ales în partea finală a acesteia, constând în încheierea contractului de vânzare a activelor unei societăți în urma licitației, în cadrul procedurii executării silite imobiliare, după constatarea insolvenței.

Întreaga speță pornește de la următoarea situație de fapt:

Un investitor (promotor imobiliar, persoană juridică) solicită un credit bancar pentru a cumpăra un teren pe care urma să edifice mai multe blocuri de locuințe. Obține acest credit de la o bancă finanțatoare (adică mai multe zeci de milioane de euro), credit pe care îl garantează cu ipotecă asupra terenului cumpărat, împreună cu interdicțiile aferente. Ulterior, obține documentele necesare pentru construirea unui număr de cinci blocuri de locuințe, demarând lucrările pentru trei blocuri. Din aceste trei blocuri aflate în diferite stadii de edificare, încheie un număr de câteva zeci de promisiuni bilaterale de vânzare pentru apartamente ce urmează a fi edificate, promisiuni încheiate pe baza documentației tehnice aferente autorizației de construcție, apartamentele fiind descrise detaliat conform planurilor documentației. Obiectul  promisiunii nu cuprinde și cota parte din terenul aferent apartamentului chiar cu o determinare relativă a acesteia, întrucât terenul este ipotecat în favoarea băncii finanțatoare care beneficiază și de o interdicție de înstrăinare și grevare asupra terenului adus în garanție. Investitorul, pe baza promisiunilor de vânzare încheiate, a încasat părți substanțiale din preț (uneori a încasat chiar prețul integral al apartamentelor), pe care promitenții cumpărători l-au achitat cu bună-credință, nesolicitând investitorului niciun fel de garanții privind executarea locuințelor sau privind restituirea prețului în cazul neexecutării acestora.

La scurtă vreme după încheierea tuturor acestor acte, investitorul intră în insolvență, urmată de executarea silită imobiliară, vânzarea la licitație a terenului împreună cu toate supraedificatele existente la acel moment. Promitenții cumpărători, deși s-au înscris drept creditori ai masei credale, nu au obținut nimic din prețul adjudecării la licitație, întregul preț al vânzării la licitație fiind atribuit băncii creditoare, singurul creditor titular al unei garanții reale imobiliare.

Trebuie să observăm faptul că la această situație extrem de tristă, chiar tragică în care au ajuns promitenții cumpărători ai unor locuințe începute, dar neterminate (sau chiar neîncepute), a contribuit și cadrul legislativ actual, extrem de permisiv, în care s-a derulat întreaga operațiune.

Pentru aceste motive, la care evident s-ar putea adăuga multe altele, încercăm să aducem în fața organelor legiuitoare ale acestei țări dar și a celor care aplică efectiv legislația existentă, situația extrem de periculoasă și păguboasă în care pot ajunge oameni de bună-credință care nu doresc altceva decât să-și asigure lor și familiilor lor, cel mai important lucru necesar unei vieți normale, adică o locuință. Vom observa în același timp că alte legislații existente în țări foarte apropiate României (ex. Republica Moldova) au asigurat cadrul legislativ necesar protejării intereselor cetățenilor care doresc cumpărarea de locuințe încă neterminate, dar aflate în diferite stadii de edificare.

  1. Starea de fapt existentă
    1. Natura juridică a contractului încheiat de promotorul imobiliar cu clientul său

Încercând să sintetizăm situațiile posibile de la care investitorul (promotorul imobiliar) pleacă în încercarea sa de a construi și vinde locuințe aflate în diferite stadii de edificare, ar trebui, în primul rând, să clarificăm natura juridică a contractului încheiat de investitor cu clientul său. Este oare acesta un contract de antrepriză sau este un contract de vânzare, având în vedere faptul că investitorul se obligă atât să construiască locuințe cât și să le vândă în diferite stadii de edificare.

În doctrina românească[1] s-a arătat că antrepriza se deosebește de vânzare prin aceea că, prin vânzare, vânzătorul se obligă să transfere dreptul de proprietate (sau un alt drept) cumpărătorului în schimbul unui preț plătit în bani, în timp ce obiectul antreprizei constă în executarea unei lucrări sau prestarea unui serviciu în schimbul unui preț plătit în bani sau al unei alte prestații. În cazul antreprizei, deși implică una sau mai multe vânzări (de materiale, utilaje, utilități etc.), acestea rămân totuși accesorii contractului de antrepriză, care, potrivit intenției părților, își propune, în principal, executarea unei lucrări sau prestarea unui serviciu. Dacă, potrivit intenției părților, centrul de greutate al contractului cade pe procurarea materialelor care depășesc valoarea muncii, atunci contractul va fi de vânzare a unui bun viitor. Dimpotrivă, contractul va fi calificat drept antrepriză dacă din intenția părților rezultă că procurarea materialelor de către antreprenor nu constituie decât o clauză accesorie a contractului, al cărui obiect principal este realizarea lucrării, privită ca rezultat.

Observăm din cele arătate că greutatea calificării contractului – antrepriză sau vânzare – cade pe criteriul valoric, dacă valoarea materialelor folosite este mai mare decât valoarea muncii, contractul va fi de vânzare, iar dacă valoarea muncii va fi mai mare, contractul va fi de antrepriză. O atare situație a determinat un cunoscut autor francez să remarce :„ Cum să admitem că aceeași muncă (le même travail) să își schimbe calificarea după cum este efectuată cu un produs costisitor (ceea ce va face ca balanța să se încline de partea vânzării) sau cu un produs avantajos (care are pe piață un preț bun), ceea ce va conduce la rezultatul invers?”[2]Desigur, remarca autorului francez
s-ar putea referi la munca unui bijutier.

Un asemenea criteriu material (prețul materialelor sau al manoperei), considerat insuficient, a fost înlocuit cu criteriul psihologic, potrivit căruia contractul va fi de antrepriză în situația în care antreprenorul va lucra pe baza instrucțiunilor și directivelor clientului, în cazul contrar, contractul fiind de vânzare. Pornind de la acest criteriu, antrepriza a fost considerată „o muncă specifică desfășurată în virtutea unor indicații speciale, particulare”[3].

Pe lângă criteriul psihologic, un alt criteriu esențial pentru calificarea contractului este cel referitor la prețul acestuia. În cazul vânzării, prețul, ca element esențial al contractului, trebuie să fie determinat (sau determinabil) și plătit exclusiv în bani sub sancțiunea nulității la momentul încheierii contractului, în timp ce, în cazul antreprizei, prețul poate fi stabilit chiar la o dată ulterioară încheierii acestuia, putând fi plătit în bani sau într-o altă prestație. Totodată, contractul de antrepriză poate utiliza și instituția „prețului estimat” conform art. 1.865 C. civ, în condițiile în care prețul lucrărilor sau al serviciilor a făcut obiectul unei estimări. În aceste condiții, beneficiarul nu este obligat să plătească o eventuală creștere a prețului solicitată de antreprenor decât în măsura în care ea rezultă din lucrări sau servicii care nu puteau fi prevăzute de către antreprenor la data încheierii contractului. Vânzarea nu lucrează cu instituția „prețului estimat”. În cazul vânzării, prețul, fie determinat sau determinabil, trebuie să fie fix, imuabil, orice modificări ale prețurilor materialelor folosite etc. fiind suportate de vânzătorul-antreprenor, cu atât mai mult cu cât modificările de prețuri au intervenit după data stabilită în contract ca fiind data predării efective în posesia clientului a locuinței ce trebuia terminată. Ar fi cel puțin nedrept ca efectele întârzierii în edificarea construcției (suportarea tuturor majorărilor de prețuri etc.)să fie suportate de către clienți, care și-au achitat toate tranșele de preț la termenele fixate.

Pe baza acestor elemente, putem conchide în sensul că promisiunile de contracte sau contractele definitive având ca obiect locuințe aflate în diferite stadii de edificare sunt specifice vânzării și nu antreprizei. Desigur, aceasta nu exclude ca promotorul imobiliar să încheie, separat, contracte de antrepriză sau subantrepriză cu diferiți antreprenori, contracte al căror obiect constă în edificarea propriu-zisă a locuințelor respective, atunci când promotorul imobiliar nu este el însuși antreprenor.

  1. Părțile contractului

Părțile contractului – promisiunii de vânzare și contractului de vânzare – sunt promotorul imobiliar (dezvoltatorul imobiliar, întreprinzătorul etc.) și clientul.

a).Promotor imobiliar poate fi o persoană juridică ce are în obiectul de activitate edificarea și vânzarea de locuințe sau o persoană fizică ce este autorizată să desfășoare o asemenea activitate. În condițiile Ordonanței de urgență nr. 44/16 aprilie 2008[4], art. 4, entitățile care pot desfășura activități economice autorizate și care nu au personalitate juridică sunt persoanele fizice autorizate (PFA), întreprinderile individuale și întreprinderile familiale. Toate aceste entități au obligația de a solicita oficiului registrului comerțuluiînregistrarea și autorizarea funcționării înainte de începerea activității economice. Întreprinzătorul, în oricare din formele de organizare, își formează un patrimoniu de afectațiune profesională constând în totalitatea drepturilor și obligațiilor afectate exercitării unei activități economice, prin declarație scrisă ori, după caz, prin acordul de constituire (oriun act adițional la acesta) în condițiile art. 2 lit. j) din OUG nr. 44/2008. Constatăm, așadar, că promovarea imobiliară poate face obiectul doar al unei activități organizate, autorizate în acest sens și fiscalizate în condițiile legii. Ca urmare, desfășurarea activității de promovare și vânzare imobiliară de către persoane fizice sau entități neautorizate pentru o asemenea activitate este exclusă. Promotorul imobiliar poate cumula și calitatea de antreprenor în situațiile în care el se ocupă și de edificarea concretă a locuințelor respective, evident, având și posibilitatea de a încheia și contractele de subantrepriză necesare.

b).Client ar putea fi orice persoană fizică sau juridică fără ca acesta să îndeplinească vreo condiție anume.

1.3.Conținutul obligațional al contractului (obiectul contractului) în teorie

Contractul de vânzare a unei locuințe aflate în diferite stadii de edificare (și aici avem în vedere atât promisiunea bilaterală de vânzare, cât și contractul definitiv de vânzare, acte care se încheie în mod uzual în această ordine) cuprinde (ar trebui să cuprindă), în principal, următoarele clauze:

– descrierea amănunțită (pe bază de plan) a apartamentului ce urmează a se construi/vinde, cuprinzând numărul de camere, bucătărie, holuri, balcoane, debarale, băi, toalete, spații cu alte destinații, suprafețele acestora, structuri decomandate sau nu, amplasarea lor efectivă în spațiu;

– stabilirea blocului, a etajului, a scării, a apartamentului, în general, fixarea în spațiu a apartamentului ce urmează a se construi/vinde;

– identificarea terenului pe care urmează să se construiască blocul de locuințe din care face parte și apartamentul obiect al promisiunii de vânzare, cu date concrete de CF,precizarea titlului pe care investitorul îl are asupra terenului pe care se construiește, acest titlu trebuind să fie un drept real (drept de proprietate, drept de superficie, drept de folosință, de administrare sau de concesiune în condițiile art. 551 C. civ.), precizarea eventualelor sarcini ce grevează terenul respectiv, determinarea cotei din terenul aferent apartamentului care va fi inclusă în obiectul  vânzării, chiar dacă la data încheierii promisiunii de vânzare cota din terenul aferent nu este stabilită definitiv, aceasta urmând a fi stabilită doar la terminarea construcției prin actul de dezmembrare/apartamentare a blocului de locuințe. Totodată, trebuie precizată autorizația de construcție, împreună cu toate actele conexe (avize, autorizații, certificate de urbanism etc.), eliberată la începutul edificării construcției. Se poate observa încă de la început faptul că investitorul care nu este titularul unui drept real din cele specificate anterior nu poate fi nici titularul autorizației de construire și, în această situație, chiar calitatea sa de promitent-vânzător este pusă în discuție;

– stabilirea gradului de confort (condițiile minimale sau medii) pe care vânzătorulconstructor se obligă să le respecte, în general. Părțile pot stipula în contract și clauze speciale privind gradul de confort, aceste clauze, prin asumarea lor de către părțile contractului, devenind obligatorii. Gradul de confort ar trebui să cuprindă atât finisajele construcției în sine, cât și calitatea instalațiilor aferente apartamentului;

– stabilirea spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință care fac, în egală măsură, obiectul vânzarii, cum ar fi: pivnițele, garajele, locurile de parcare, căile de acces etc.;

stabilirea prețului ferm al vânzării, modalitățile de plată (uno ictu sau în rate), moneda folosită, condițiile plății, sancțiunile generate de neplata totală/parțială a prețului. Ar deveni extrem de utilă existența unei legislații specifice în privința stabilirii modalităților de plată a prețului (cel puțin) în cazul vânzării de locuințe aflate în diferite stadii de edificare și, mai ales, corelarea achitării ratelor din preț cu graficul de edificare a construcției (spre exemplu, pentru o construcție edificată la nivel de fundație se achită X% din preț, ș.a.m.d.). O asemenea reglementare ar evita situația extrem de păguboasă ce ar putea apărea în cazul în care promitentul cumpărător ar fi achitat întregul preț al vânzării (fără niciun fel de garanții pentru recuperarea cel puțin a sumelor plătite sau măcar a unei părți din acestea), în timp ce investitorul nu a construit absolut nimic din blocul din care a promis deja vânzarea de apartamente, întrucât a intrat în insolvență;

– stabilirea termenelor de edificare a construcției, condițiile de recepție a lucrărilor, recepția finală la terminarea construcției, sancțiunile generate de nerespectarea termenelor privind edificarea parțială/finală a lucrărilor de construcții. Sancțiunile investitorului pentru nerespectarea termenelor prevăzute în contract trebuie să se facă „în oglindă” cu sancțiunile promitentului cumpărător pentru nerespectarea obligațiilor sale privind plata prețului la termenele stipulate în contract. Totodată, trebuie precizate cu claritate obligațiile părților în privința efectuării tuturor racordurilor imobilelor construite la utilitățile necesare (gaz, apă, canalizare, electricitate, telefonie etc.), astfel încât, în momentul predării efective a locuinței în posesia cumpărătorului, imobilul să fie pe deplin funcțional;

– stabilirea procedurii de încheiere a contractului definitiv de vânzare, a termenului fixat pentru încheierea definitivă a contractului (știind a priori că dreptul promitentului cumpărător de a cere executarea silită a promisiunii se prescrie în termen de 6 luni de la data fixată în promisiune ca fiind data încheierii finale a contractului promis conform art.906 C. civ.), a actelor premergătoare vânzării (intabulări, dezmembrări/apartamentări, înregistrări fiscale, încheierea contractelor de furnizare utilități etc.), a procedurii de predare efectivă în posesia cumpărătorilor a apartamentului cumpărat. Un apartament se consideră a fi terminat, locuibil, dat în folosință definitivă dacă îndeplinește condițiile stipulate în art. 266 alin. (1), pct. 161din Codul fiscal, modificat prin art. 37 al Legii nr. 296/26.10.2023[5], privind unele măsuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilității financiare a României pe termen lung, publicată în Monitorul Oficial nr. 977 din 27 octombrie 2023;

– stabilirea drepturilor și obligațiilor părților contractante, întregul conținut obligațional al contractului, garanțiile pe care părțile contractului și le acordă reciproc, condițiile de modificare/adaptare ale contractului, detalierea înțelesului pe care părțile îl stabilesc pentru „cazul fortuit” sau „forța majoră”;

– cuprinderea în conținutul contractului a clauzelor de impreviziune potrivit regulii rebus sic stantibus, a clauzelor care ar putea atrage rezoluțiunea contractului, a pactului comisoriu etc.;

– precizarea tuturor garanțiilor pe care părțile și le acordă unele altora sau pe care legea le acordă fiecărei părți contractante. Aici ar putea fi cuprinse garanții financiare din partea investitorului de unde să rezulte că acesta are disponibilitățile financiare necesare terminării construcției, precum și garanții din partea clientului cu privire la asigurarea sumelor de bani necesare achitării prețului;

– precizarea legislației aplicabile, competențele materiale și teritoriale în caz de litigiu între părți, obligațiile notarului instrumentator privind notarea, intabularea, radierea sau orice alte operațiuni de carte funciară aplicabile;

– semnăturile părților contractante și a notarului instrumentator (după caz).

1.3.1.Ipoteze de lucru în privința situației juridice a terenului aferent construcțiilor, în practică.

În fapt, în urma analizei unui număr semnificativ de promisiuni bilaterale de vânzare având ca obiect locuințe aflate în diferite etape de finalizare, cu privire la clauzele pe care investitorul le cuprinde în contractele sale (în special în promisiunile bilaterale de vânzare), clauze acceptate (surprinzător sau nu) de către promitenții cumpărători, putem constata următoarele:

a).Promotorul imobiliar(investitorul) nu este proprietarul terenului (aici avem în vedere accepțiunea de proprietar încartea funciară asupra terenului) pe care urmează să se edifice locuința obiect al promisiunii de vânzare. Aici pot apărea mai multe variante posibile:

– investitorul este doar promitent cumpărător al terenului pe care urmează a se edifica blocul de locuințe (în toate ipotezele pe care le vom comenta nu vom avea în vedere situația în care terenul pe care urmează a se edifica blocul de locuințe – locuințe ce vor face obiectul promisiunilor bilaterale de vânzare – nici măcar nu este înscris în cartea funciară, deși, chiar și în această situație, investitorul ar putea deveni un promitent cumpărător. Neînscrierea în cartea funciară a terenului respectiv ar complica atât de mult situația promitenților cumpărători ai apartamentelor încă needificate, încât încheierea unor promisiuni de vânzare în asemenea condiții ar putea declanșa efecte cu adevărat triste, imprevizibile). În această situație, eventuala promisiune de vânzare pe care acest investitor ar dori să o încheie cu privire la o locuință ce urmează a fi edificată pe terenul respectiv va fi făcută sub condiția suspensivă a dobândirii dreptului de proprietate de către investitor asupra terenului aferent construcției, cu toate riscurile ce ar putea decurge din această dublă promisiune;

 – în aceeași situație se va afla investitorul în ipoteza în care el cumpără terenul aferent construcției (blocului de locuințe), dar cu rezerva de către vânzător a dreptului de proprietate asupra acelui teren până la achitarea integrală a prețului terenului. În ipoteza dată, se desprinde cu ușurință concluzia potrivit căreia o promisiune de vânzare având ca obiect o locuință ce urmează a fi edificată pe un anumit teren care nu-i aparține investitorului la data încheierii promisiunii este extrem de riscantă și nu-i conferă promitentului cumpărător al locuinței nicio garanție (despre garanții vom vorbi în continuarea acestui studiu). Într-o atare situație, devine imposibilă cuprinderea în obiectul promisiunii de vânzare a unei cote din terenul aferent construcției.

b).Promotorul imobiliar dobândește de la proprietarul terenului un drept de superficie pe durată determinată în condițiile art. 693, art. 694 C. civ., de regulă pentru o perioadă scurtă de timp (eventual până la terminarea construcției sau până la data expirării autorizației de construcție). Având în vedere faptul că dreptul de superficie se stinge (printre alte cauze de stingere prevăzute de art. 698 C. civ.) la expirarea termenului, devine necesară stipularea în convenția de constituire a dreptului de superficie a convenției părților cu privire la natura dreptului asupra construcțiilor edificate pe terenul respectiv după data stingerii superficiei. Aici pot apărea două situații:

 – fie investitorul (constructorul) superficiar va cumpăra terenul aferent construcției edificate și, în acest caz, dreptul de superficie se va stinge prin consolidare [art. 698 lit. b), C. civ]. Precizăm totuși că această ipoteză trebuie prevăzută de părți din chiar momentul încheierii convenției de superficie și, în special, trebuie precizat a priori prețul la care se va vinde terenul respectiv. Neprecizarea, încă de la începutul constituirii superficiei, a prețului la care se va vinde terenul ar putea da vânzătorului terenului posibilitatea de a stabili pentru terenul respectiv un preț exorbitant, pe care superficiarul va fi constrâns să-l plătească pentru a evita pierderea dreptului de proprietate asupra construcțiilor sau să nu-l plătească, situație în care construcțiile edificate vor deveni proprietatea proprietarului de teren prin accesiunea imobiliară artificială.

În această ipoteză de lucru (a cumpărării terenului de către superficiar), promisiunile de vânzare încheiate anterior expirării termenului de superficie, având ca obiect locuințe aflate în diferite stadii de edificare, se vor consolida după expirarea superficiei, investitorul-superficiar devenind proprietarul terenului aferent construcției (inclusiv a apartamentelor promise spre vânzare).

– fie investitorul superficiar și proprietarul terenului afectat de superficie nu vor cădea de acord cu privire la cumpărarea de către superficiar a terenului afectat de superficie, la expirarea acesteia, situație în care construcția edificată pe terenul respectiv va deveni proprietatea proprietarului de teren prin accesiune imobiliară, cu obligația proprietarului de teren de a plăti superficiarului valoarea de circulație a construcției de la data expirării termenului (art. 699 C. civ.).

În această situație, promisiunile de vânzare încheiate înainte de expirarea superficiei vor putea fi recunoscute sau nu de către noul proprietar al construcției pentru care aceste promisiuni de vânzare încheiate de vechiul proprietar nu reprezintă altceva decât un res inter alios acta. Promitenții cumpărători ai locuințelor, chiar în situația în care s-au mutat efectiv în locuințele respective, dar înaintea încheierii contractului de vânzare definitiv și chiar în situația achitării integrale a prețului vânzării către investitorul superficiar,vor fi puși într-o situație extrem de dificilă în raport cu noul proprietar, care, de regulă, va mări prețul vânzării apartamentelor și va obliga promitenții cumpărători la încheierea unor noi contracte de vânzare asupra apartamentelor, cu noul proprietar.

Prin aceste comentarii, subliniem încă o dată pericolul încheierii unei convenții de constituire a dreptului de superficie pe o durată determinată (de regulă,mult mai scurtă decât existența construcției respective), fără precizarea în convenția respectivă (act notarial autentic) a situației ce se va naște la expirarea convenției de superficie în condițiile art. 699 C. civ,, a naturii drepturilor de proprietate asupra construcției și a terenului aferent acesteia, cu implicații directe, benefice sau dimpotrivă, pentru cei care ar fi dobândit drepturi asupra construcției și terenului aferent acesteia.

c).Promotorul imobiliar este proprietarul terenului pe care urmează a se edifica blocul de locuințe, însă dreptul de proprietate asupra terenului este ipotecat în favoarea (de regulă) băncii creditoare care a acordat promotorului un credit pentru cumpărarea terenului respectiv. Concomitent cu înscrierea ipotecii, s-au înscris în favoarea creditorului și interdicțiile aferente, inclusiv interdicțiile de înstrăinare și grevare. Această situație, deși conferă o relativă stabilitate promisiunilor de vânzare încheiate de promotorul imobiliar, nu conferă (nu poate conferi) nicio garanție promitenților cumpărători, mai ales în caz de insolvență a promotorului imobiliar (cum se va arăta ulterior). Chiar dacă promotorul imobiliar este proprietarul terenului aferent construcției, el nu va putea înstrăina cote-părți din acest teren către cumpărătorii de apartamente, întrucât terenul este grevat de ipoteci și interdicții (printre care interdicția de înstrăinare și grevare este întotdeauna prezentă).

d).Promotorul imobiliar este proprietarul terenului pe care se vor edifica locuințele ce vor face obiectul promisiunilor bilaterale de vânzare,iar terenul este liber de orice sarcini sau procese (situație ideală). Vom observa în cele ce urmează că, doar în această situație, pot fi conferite promitenților cumpărători de apartamente ce urmează a fi edificate câteva garanții (extrem de puține) reglementate de actualul Cod civil, dar despre care, în marea majoritate a promisiunilor de vânzare utilizate în practică, nu se face vorbire nici măcar ca posibilitate conferită de legiuitor promitenților cumpărători, nicidecum ca realitate juridică efectivă. Anticipativ, arătăm că aceste garanții s-ar putea referi la cupriderea în obiectul promisiunilor de vânzare a cotei din terenul aferent construcției fapt ce ar permite notarea promisiunii de vânzare în CF. Această notare va putea produce efecte extrem de importante prin aducerea la cunoștința terților interesați în cumpărarea apartamentului respectiv  a faptului că asupra  acelui apartament există deja o promisiune de vânzare în derulare care generează în condițiile legii o interdicție de înstrăinare a apartamentului în cauză.

1.4.Garanții pe care Codul civil sau dispoziții legale conexe le conferă promitenților cumpărători

Deși actualul Cod civil conferă și promitenților cumpărători un minimum de garanții (doar două, din câte cunoaștem), acestea nu sunt menționate/utilizate în practica încheierii acestui tip de acte –promisiunile bilaterale de vânzare având ca obiect locuințe aflate în diferite stadii de edificare. Părțile promisiunii bilaterale de vânzare, suplinind insuficiența legislativă în această materie, stipulează pe cale convențională garanțiile pe care Codul civil le pune la dispoziția oricărui creditor sau debitor, dar, așa cum vom arăta, total dezechilibrat. Astfel, dacă investitorul promitent-vânzător al locuinței își securizează îndeplinirea obligațiilor de către promitenții cumpărători și, în special, obligația de plată a prețului, prin instituții juridice de genul dobânzilor la sumele restante, a clauzei penale (percepând penalități de întârziere pentru plata efectuată după anumite termene), culminând chiar cu pactul comisoriu (clauză unilaterală de rezoluțiune a promisiunii stipulată în condițiile art. 1.552, 1.553 C. civ.), care conduce inevitabil la încetarea efectelor promisiunii de vânzare cu restituirea parțială sau totală a prestațiilor deja efectuate, de cealaltă parte, a promitentului-cumpărător, nu regăsim stipulate decât câteva garanții convenționale, care, de regulă, se referă la acordarea unor termene de grație suplimentare în cazul întârzierilor investitorului în edificarea construcției (nici dobânzi, nici penalități, nici pacte comisorii, fapt care afectează extrem de grav principiul echilibrului contractual[6]).

Cu toate acestea, legiuitorul pune totuși la dispoziția promitenților cumpărători mecanisme juridice care s-ar constitui în adevărate garanții ale promitenților cumpărători în ipoteza în care cuprinderea lor în textul promisiunii de vânzare, dacă aceasta ar fi posibilă, sau, în cel mai rău caz, deși posibilă, promitenții cumpărători ar renunța în mod expres la garanția respectivă. Asemenea mecanisme pe care promitentulcumpărător le are la dispoziție se referă la:

a). Dreptul de ipotecă legală pentru neexecutarea promisiunii de a contracta, având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia, conform art. 2.386 pct. 2 C. civ. Această garanție conferită de legiuitor creditorului promisiunii de vânzare, în ceea ce privește cumpărarea locuinței, poate fi utilizată numai în situațiile în care:

– terenul aferent locuinței este proprietatea investitorului și este înscris în cartea funciară;

– terenul respectiv este liber de sarcini sau procese, inclusiv de interdicția de grevare.

– o cotă din terenul aferent construcției este cuprinsă în obiectul promisiunii de vânzare, chiar dacă această cotă din teren nu este stabilită în mod definitiv, această stabilire urmând a se face prin documentația cadastrală de dezmembrare a blocului de locuințe în apartamentele componente, a părților de uz comun generale, speciale etc. Spre ex., pe un teren de 10.000 mp, urmează a se construi un bloc de locuințe cuprinzând 100 de apartamente, ceea ce ar corespunde unei cote abstracte de 1/100 mp teren pentru fiecare apartament. Dacă pentru oricare din apartamentele ce urmează a se edifica, pe lângă descrierea amănunțită a apartamentului, se va cuprinde și cota de 1/100 din terenul aferent ca făcând parte din obiectul vânzării, nimic nu se opune la ipotecarea în favoarea promitentului cumpărător a acestei cote din teren, urmată, evident, de înscrierea acestei ipoteci în cartea funciară. Calitatea de creditor ipotecar îi conferă promitentului cumpărător o garanție suficientă pe baza căreia acesta își va putea recupera cel puțin o parte din prețul deja achitat[7] în cazul în care obiectul contractului nu se mai realizează.

Așa cum arătam anterior, în practică, această garanție nu este fructificată în nicio situație, nefiind îndeplinite condițiile necesare înscrierii ei. Spre dezamăgirea noastră ca practicieni, chiar în situațiile în care promisiunile de vânzare îmbracă o formă notarială, despre posibilitatea înscrierii unei asemenea ipoteci nici nu se face vorbire în asemenea acte, cu atât mai puțin despre renunțarea de către beneficiar la posibilitatea accesării unei asemenea garanții. Motivul principal pe care încercăm să-l configurăm încă de acum constă în opoziția categorică a investitorului în raport cuconstituirea unei asemenea garanții în favoarea promitentului cumpărător, promisiunea de vânzare agreată de investitor și semnată fără condiții de către promitentul cumpărător semănând uneori până la identitate cu un contract de adeziune.

b).Clauza de inalienabilitate. Această clauză este reglementată prin art. 627 alin. (4) C. civ., potrivit căruia „clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în convențiile din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă”. Cu alte cuvinte, chiar dacă părțile nu stipulează în promisiunea de vânzare având ca obiect o locuință aflată
într-un stadiu relativ de edificare o interdicție de înstrăinare în sarcina promitentului vânzător sau promitentului cumpărător,o asemenea interdicție există ope legis, este subînțeleasă. Această garanție pusă de legiuitor la dispoziția promitentului cumpărător îl scutește pe acesta de situația extrem de jenantă, ce ar putea apărea după încheierea promisiunii de vânzare, ca la momentul încheierii vânzării definitive promitentul cumpărător să constate că promitentul vânzător a vândut același apartament unui alt cumpărător, evident, fără acordul cumpărătorului inițial.

Se poate pune întrebarea dacă interdicția de înstrăinare evocată anterior operează într-un singur sens (doar promitentul vânzător este ținut de interdicție) sau operează în dublu sens (chiar și promitentul cumpărător este ținut de interdicție). Având în vedere faptul că promisiunea bilaterală de vânzare, în general, dă naștere unei obligații de a face, părțile promisiunii având reciproc drepturi de creanță cu obligațiile corelative, apreciem că interdicția de înstrăinare stipulată de art. 627 alin. (4) C. civ operează în ambele sensuri, chiar și promitentul cumpărător este ținut de efectele unei atare interdicții.Dacă promitentul vânzător are obligația de a transmite în viitor proprietatea asupra locuinței, în egală măsură, și promitentul cumpărător are obligația de a transmite în viitor proprietatea asupra banilor ce reprezintă prețul aferent locuinței. Această garanție pusă de legiuitor și la dispoziția promitentului vânzător îl scutește pe acesta de riscurile unei posibile cesiuni a drepturilor pe care promitentul cumpărător inițial ar putea-o face fără acordul promitentului vânzător către un alt promitent cumpărător, ce se va dovedi insolvabil la data încheierii contractului de vânzare definitiv.

Desigur, pe baza acordului intervenit între părțile promisiunii, o parte sau ambele părți își pot cesiona drepturile și obligațiile izvorâte din promisiune unui terț, în condițiile art. 1.315 – 1.320 C. civ., referitoare la cesiunea contractului.

c).Garanții cuprinse în alte dispoziții legale. Avem în vedere doar câteva dispoziții cuprinse în legi speciale conexe prezentei analize (textele de lege complementare fiind semnificativ mai multe), cum ar fi:

1.Legea nr. 193/6 noiembrie 2000republicată[8],privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesioniști și consumatori, lege care prevede laart. 4 alin. (1) faptul că „o clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract,creează, în detrimentul consumatorului și contrar cerințelor bunei-credințe, un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților”. Dovada peremptorie a faptului că acele clauze care pot crea dezechilibre între drepturile și obligațiile părților nu au fost negociate direct cu consumatorul este tocmai existența lor, asemenea clauze întregind un conținut obligațional discutabil al contractului. Arătam că asemenea contracte (inclusiv promisiunile de vânzare) seamănă foarte mult cu contractele de adeziune, la încheierea cărora clientul are o libertate de negociere extrem de redusă. Aici nu putem exclude rolul notarului instrumentator (în cazul în care asemenea acte îmbracă o formă notarială) la menținerea echilibrului contractual, principiu care nu ar trebui să rămână doar o abstracțiune, fără legătură cu realitatea.

Printre clauzele considerate abuzive cuprinse în Anexa Legii nr. 193/2000, regăsim acele clauze care:

–dau dreptul profesionistului de a modifica unilateral clauzele contractului fără a avea un motiv întemeiat care să fie precizat în contract. Spre exemplu, investitorul imobiliar introduce din ce în ce mai des în conținutul promisiunii de vânzare, având ca obiect o locuință, clauza potrivit căreia, dacă până la data predării efective în folosința cumpărătorului a locuinței contractate se modifică legislația în vigoare la data încheierii promisiunii în sensul creșterii prețului materialelor, a taxei pe valoarea adăugată etc., acest surplus de valoare va fi suportat exclusiv de către promitentul cumpărător, ceea ce reprezintă, în final, creșterea prețului locuinței. O asemenea clauză transferă exclusiv pe seama cumpărătorului riscul modificării prețurilor (în sens larg), ceea ce contravine condițiilor generale de validitate ale contractului de vânzare. Clauza respectivă, deși asumată de cumpărător, face parte dintr-un contract care are caracterele unui contract de adeziune, posibilitățile cumpărătorului de negociere fiind, practic, nule.

– obligă consumatorul să își îndeplinească obligațiile contractuale, chiar și în situațiile în care profesionistul nu și le-a îndeplinit pe ale sale (cum ar fi obligația clientului de a plăti prețul integral al vânzării, deși investitorul nu a finalizat construcția);

– dau dreptul profesionistului să prelungească automat un contract încheiat pentru o perioadă determinată, prin acordul tacit al consumatorului, dacă perioada-limită la care acesta putea să își exprime opțiunea a fost insuficientă;

– dau dreptul profesionistului să anuleze contractul în mod unilateral, fără să prevadă același drept și pentru consumator. Aici putem analiza stipularea unor pacte comisorii (care sunt totuși clauze convenționale de rezoluțiune) doar în favoarea profesionistului, în cazul în care clientul încalcă o obligație contractuală (spre exemplu, dacă clientul întârzie plata unei rate din preț, investitorul se poate prevala de pactul comisoriu stipulat în favoarea sa și poate cere rezoluțiunea contractului cu toate consecințele sale, în timp ce, dacă investitorul întârzie darea în folosință a locuinței, clientul nu are o altă soluție decât să accepte amânarea acesteia acordând investitorului un termen de grație, potrivit clauzelor cuprinse în contract. Dezechilibrul este evident).

2.Ordonanțanr.21/21august1992,republicată[9], privind protecția consumatorilor definește, printre altele, „clauzele abuzive” ca fiind acele clauze care nu au fost negociate direct cu consumatorul și care creează un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților (o dispoziție legală reluată de Legea nr. 193/2000, evocată mai sus).

3.Legea nr. 363/21 decembrie 2007[10] privind combaterea practicilor incorecte ale comercianților în relația cu consumatorii și armonizarea reglementărilor cu legislația europeană privind protecția consumatorilor, lege care, definind, printre altele, „influența nejustificată”, arată că aceasta se referă la folosirea unei poziții de forță față de consumator, de manieră să exercite presiune asupra acestuia, chiar fără a recurge sau a amenința cu recurgerea la forță fizică, într-un mod care limitează semnificativ capacitatea consumatorului de a lua o decizie în cunoștință de cauză. Această dispoziție legală exprimă exact „raportul de forțe” dintre investitor și client, investitorul impunându-i clientului semnarea contractului (a promisiunii de vânzare) exact în forma agreată de investitor, sub sancțiunea ruperii oricăror relații contractuale.

Așa cum putem constata, actuala legislație (din care am evocat doar câteva dispoziții legale) oferă prea puține garanții părților contractante și, mai ales, clienților, în cazul încheierii promisiunilor sau chiar a contractelor de vânzare având ca obiect locuințe aflate în construcție. În lipsa unor garanții substanțiale, riscurile contractului (și care aproape în exclusivitate se referă la pierderea banilor avansați cu titlu de preț al vânzării) sunt suportate de clienți(promitenții cumpărători/cumpărătorii).

Vom observa în prezentul studiu, prin câteva extrem de succinte analize de drept comparat, modalitățile prin care anumite legislații vin în sprijinul persoanelor vulnerabile (mai ales al promitenților cumpărători) acordându-le mai multe garanții pentru executarea contractelor așa cum acestea au fost încheiate.

1.5.Forma contractului (a promisiunii bilaterale de vânzare,în special)

Contractul de vânzare al unei locuințe aflate în stadii diferite de edificare împreună cu terenul aferent acesteia (indiferent dacă terenul aferent se transmite în proprietate sau se transmite un alt drept real asupra terenului, de tipul dreptului de superficie, folosință, concesiune etc.), având ca obiect un drept real imobiliar, trebuie încheiat în formă autentică sub sancțiunea nulității absolute a actului de vânzare, în condițiile art. 888 C. civ.[11]Așadar, forma autentică a unei asemenea vânzări este văzută de legiuitor ad validitatem, în principal pentru protejarea/securizarea consimțământului părților care încheie un asemenea act, lipsa formei autentice atrăgând nevalabilitatea consimțământului la vânzare[12]. Pentru identitate de rațiune și în lumina art. 2.639 alin. (3) C. civ., și procura în baza căreia se încheie un contract de vânzare, având ca obiect drepturi reale imobiliare, trebuie încheiată tot în formă autentică.

Forma promisiunii bilaterale de vânzare, mai ales prin prisma efectelor pe care o asemenea promisiune le-ar putea produce și, în special, în privința executării silite a unei asemenea promisiuni, ar putea fi analizată din două perspective:

A.Promisiunea de vânzare este încheiată sub forma actului cu legalizare de semnătură, a actului cu dată certă, oricum, într-o altă formă decât autentică. Forma unei asemenea promisiuni este perfect legală, părțile nefiind obligate să încheie într-o anumită formă o atare promisiune. Vom constata însă că promisiunea de vânzare încheiată într-o asemenea formă are efecte restrânse în raport cu o promisiune de vânzare încheiată în formă autentică, întrucât:

a)De regulă, promisiunea de vânzare conține un consimțământ al promitenților vânzători/cumpărători, prin care aceștia convin să încheie un contract de vânzare, dată la care ei vor exprima un nou consimțământ în formă autentică.Consimțământul exprimat cu ocazia încheierii promisiunii de vânzare, neavând valoare translativă a unui drept real imobiliar, promisiunea având ca obiect doar o obligație de a face, poate fi exprimat în orice formă neautentică. Dificultatea apare atunci când una din părțile promisiunii nu mai dorește să încheie contractul definitiv de vânzare. Va putea oare, în acest caz, cealaltă parte să se adreseze justiției pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract bazându-se pe promisiunea de vânzare încheiată în formă neautentică? La această întrebare, răspunsul este extrem de dificil. Analizând mai multe variante de răspuns, constatăm că:

– în conformitate cu art. 1.669 alin. 1 C. civ., „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”(s.n.– I.P.). Prin prevederea stipulată de legiuitor (subliniată anterior), trebuie să înțelegem faptul că toate condițiile de validitate necesare încheierii unui contract de vânzare având ca obiect drepturi reale imobiliare, inclusiv consimțământul părților exprimat în forma prevăzutăde lege, trebuie să existe anterior promovării acțiunii. În speța dedusă analizei, observăm că nu sunt îndeplinite toate condițiile de validitate stabilite de legiuitor pentru încheierea valabilă a vânzării și, mai ales, consimțământul părților (în sensul vânzării și nu al încheierii viitoare a unei vânzări) nu a fost exprimat printr-un act în formă autentică. Va putea oare instanța de judecată să suplinească prin hotărârea pe care o va pronunța (hotărârea fiind un act autentic) consimțământul părților, instanța exprimându-se de această dată  printr-un act autentic? Răspunsul nostru la această întrebare este categoric negativ[13]. Instanța de judecată în nicio situație nu se poate substitui părților contractante, exprimând în locul lor un consimțământ valabil. Instanța de judecată nu poate deveni parte în contract prin exprimarea unui consimțământ valabil în locul părților. Instanța ar putea constata doar faptul că nu sunt îndeplinite toate condițiile de validitate prescrise de lege pentru încheierea valabilă a vânzării (lipsește consimțământul părților exprimat în formă autentică) și, pe cale de consecință, să respingă acțiunea acordând, eventual, despăgubiri. Pronunțându-se în acest fel (adică acordând despăgubiri), instanța ar face o aplicare directă a principiului nemo potest praecise cogi ad factum (nimeni nu poate fi obligat să facă ceea ce nu vrea); în caz contrar, vânzarea validată de instanță ar putea îmbrăca trăsăturile unei vânzări silite (concluzii absolut personale).

Cu toate acestea, atât Curtea Constituțională a României[14], cât și Înalta Curte de Casație și Justiție[15] s-au exprimat, în ciuda punctelor de vedere aparținând unor distinși doctrinari, în sensul admisibilitățiiunor asemenea acțiuni, indiferent de forma promisiunii,stabilind că toate promisiunile de vânzaresunt echivalente[16].

b) Promisiunea de vânzare, încheiată într-o formă neautentică, poate conține chiar un consimțământ exprimat în sensul vânzării, nu doar al încheierii în viitor a unei vânzări. Chiar și în această situație, deși consimțământul părților în sensul vânzării definitive este deja exprimat, el nefiind cuprins într-un act autentic, nu va putea fi luat în considerare la validarea vânzării de către instanța de judecată. Soluția aici ar trebui să fie identică cu aceea cuprinsă la lit. a).

B. Promisiunea de vânzare este încheiată în formă autentică și conține consimțământul părților exprimat în sensul vânzării efective, nu doar al încheierii în viitor a unei vânzări. Într-un asemenea caz, executarea silită prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract va fi admisibilă. Instanța de judecată, fără să suplinească consimțământul părților (acesta există deja și este exprimat în forma prescrisă de lege), obligă părțile să facă ceea ce ele însele s-au obligat să facă, în forma prescrisă de lege pentru actul definitiv, sau, în caz contrar, hotărârea instanței va ține loc de contract. Aceasta este singura situație, în opinia noastră, în care instanța de judecată, constatând că sunt îndeplinite toate elementele esențiale ale vânzării, va putea obliga părțile la încheierea vânzării sau, în caz contrar, hotărârea judecătorească va putea ține loc de vânzare. Desigur, hotărârea respectivă va trebui să conțină toate elementele necesare înscrierii ei în cartea funciară pe seama cumpărătorilor, sens în care instanța va comunica hotărârea respectivă biroului de carte funciară competent.

Pentru a conchide,referitor la acest subiect, executarea silită a unei promisiuni de vânzare poate îmbrăca fie forma unei hotărâri judecătorești care să țină loc de vânzare în situația în care există toate elementele necesare vânzării (inclusiv consimțământul la vânzare a fost exprimat de părți în formă autentică), fie pronunțarea de către instanță a despăgubirilor aferente,în cazul în care una din părțile promisiunii nu mai dorește să-și exprime un nou consimțământ în formă autentică, necesar vânzării, instanța de judecată neputând suplini lipsa acestuia.

1.6. Câteva studii de drept comparat privind vânzarea de locuințe aflate în construcție

Așa cum arătam, în urma unei succinte analize a legislației în câteva țări europene, am constatat că în materia vânzării de locuințe aflate în diferite stadii de edificare există reglementări precise care asigură o protecție reală, eficientă, părților contractante. Nu ne vom opri decât la două asemenea legislații pe care le vom analiza doar sub aspectul garanțiilor conferite părților, prin norme imperative, astfel:

A.Codul civil al Republicii Moldova[17], prin articolele 1171 – 1176, se referă în mod expres la vânzarea de bunuri imobile aflate în construcție, stabilind drepturi și obligații pentru părțile contractante ce devin obligatorii ca urmare a caracterului imperativ al normelor. Astfel, din analiza acestor articole rezultă următoarele:

a)terenul afectat de viitoarea construcție trebuie să fie intabulat (să aibă număr cadastral), investitorul trebuie să aibă asupra terenului un drept real (drept de proprietate sau de superficie), terenul să nu fie grevat de sarcini sau interdicții (ipotecă sau interdicția de înstrăinare și grevare), astfel încât să se poată stabili cota din teren care va fi înstrăinată împreună cu locuința ce urmează a fi edificată. În cazul constituirii superficiei pe o durată determinată, se vor preciza în actul de constituire care vor fi efectele stingerii dreptului de superficie în cazul în care acest drept se constituie pe o durată relativ scurtă de timp.

b)fiind titularul unui drept real asupra terenului, investitorul poate dobândi (și trebuie să dețină în momentul încheierii contractului) autorizația de construire împreună cu toate documentațiile aferente, pentru a se face vorbire în contract despre aceste acte. Precizăm că în viziunea legiuitorului moldovean, pentru vânzarea locuințelor aflate în construcție se încheie direct contractul de vânzare asupra acestora, contract care va fi supus unei înscrieri provizorii în registrul bunurilor imobile (cartea funciară), urmând ca înscrierea provizorie să se definitiveze la data încheierii actului de predare-primire a locuinței sau la data achitării, în condițiile art. 1173 C. civ. moldovenesc, a cel puțin 95% din prețul total al vânzării.

c)achitarea prețului vânzării este strict corelată cu stadiul edificării construcției, prin norme imperative ale art. 1173 C. civ. moldovenesc. Prin urmare, este exclusă ipoteza în care cumpărătorul să plătească prețul integral al vânzării, iar vânzătorul nici măcar să nu se fi apucat de edificarea construcției.

d)contractul de vânzare trebuie să prevadă date precise atât pentru darea în exploatare a locuinței, cât și graficul de plată a ratelor din preț, pe măsura edificării construcției.

e)prețul vânzării poate fi plătit într-un cont fiduciar al cumpărătorului (banca cumpărătorului fiind fiduciarul), din care banca acestuia va putea efectua vărsăminte în contul vânzătorului pe măsura finalizării etapei corespunzătoare de executare a lucrărilor de construcție, în condițiile contractului de vânzare.

f)riscul insolvabilității vânzătorului este acoperit conform art. 1176 C. civ. moldovenesc, în sensul că un cumpărător poate alege fie să dobândească proprietatea asupra locuinței încheind procesul-verbal de predare-primire cu administratorul insolvabilității, fie să ceară rezoluțiunea vânzării al cărei principal efect îl constituie restituirea tuturor sumelor de bani la care este îndreptățit cumpărătorul.

Observăm, în urma acestei succinte prezentări a legislației aferente vânzării de locuințe aflate în construcție din Republica Moldova, că interesele părților unui asemenea contract de vânzare sunt mult mai bine protejate, prin norme imperative.

B.Code de la construction et de l’habitation[18]aplicabil în Franța pentru vânzarea de locuințe aflate în diferite stadii de edificare (immeubles à construire) care se referă la acest tip special de vânzare de la art. L261-1 la L261-22, L263-3, articole apărute, în special, în urma unui mare scandal care a zguduit Franța în urmă cu câțiva ani și care a determinat legiuitorul francez să recurgă la reglementarea strictă, imperativă a vânzării de imobile à construire. Fără a intra prea mult în detalii, în urma analizei setului de măsuri adoptate, putem extrage următoarele concluzii:

a)pentru acest tip de vânzare, legislația franceză utilizează ca instrumente de lucru contractul de vânzare la termen și contractul de vânzare al unui imobil ce urmează a se edifica (en état futur d’achèvement). Aceste tipuri de contracte pot fi precedate de un contract preliminar prin care, punând condiția deschiderii unui depozit de garanție printr-un cont special, vânzătorul se angajează să-i rezerve un imobil unui cumpărător. Acest contract preliminar nu constituie echivalentul unei promisiuni de a cumpăra sau de a vinde.

Din analiza acestor tipuri de vânzare se poate constata că terenul aferent trebuie să aparțină obligatoriu vânzătorului, întrucât el formează obiectul vânzării, iar dreptul de proprietate asupra construcțiilor existente sau ce urmează a fi edificate pe acel teren se transmite la termenul stipulat în contract (primul caz) sau pe măsura încorporării lor în sol, înțeles ca teren aferent construcției (cel de-al doilea caz). Prețul vânzării va fi achitat în raport custadiul edificării construcțiilor pe baza unui grafic de plată agreat de părți.

b)înainte de încheierea contractului de vânzare, vânzătorul este obligat să constituie o garanție financiară privind terminarea construcției sau pentru restituirea banilor încasați în cazul rezoluțiunii contractului. Totodată, cumpărătorul este obligat să constituie o garanție privind achitarea integrală a prețului vânzării.

Fără a mai intra în detalii, observăm că, potrivit legislației franceze, prin garanțiile prealabile pe care trebuie să le constituie fiecare parte contractantă se realizează echilibrul contractual necesar executării contractului sau achitării despăgubirilor în cazul rezoluțiunii acestuia.

Ceea ce este de reținut în urma acestei extrem de succinte analize a dreptului comparat se referă la atenția pe care legiuitorul din țările evocate (Republica Moldova, Franța) a acordat-o acestui tip special de vânzare de bunuri imobile, atenție pe care am dori-o prezentă și funcțională și în România.

Concluzii

Prezentul studiu și-a propus, chiar dacă analiza a fost extrem de succintă, să prezinte principalele situații juridice existente în prezent în România, în domeniul construcțiilor de locuințe, insuficiența legislativă, riscurile pe care, în cele mai dese situații, cliențiipromitenți cumpărători sunt obligați să și le asume fie cu voia sau fără voia lor.

1.Principala cauză a deficiențelor constatate în acest domeniu este, în opinia noastră, insuficienta reglementare a acestui tip de vânzare – vânzarea de locuințe aflate în diverse stadii de edificare, ca varietate de vânzare specială de bunuri imobile. Acest cadru legislativ mult prea permisiv a condus la existența unei situații explozive: pe fondul lipsei de acoperire a riscurilor contractului a crescut, aproape fără niciun control, numărul „investitorilor imobiliari”. Aproape oricine poate deveni un asemenea „investitor”, mai ales în situația în care aplici cu consecvență principiul „să intri în afaceri cu banii altuia”. Câți dintre investitorii actuali respectă condițiile minimale pentru a construi și a vinde locuințe aflate în diferite stadii de edificare?

Aceste condiții s-ar referi la:

– investitorul trebuie să fie proprietarul (sau titularul unui alt drept real de genul „superficiar”, „titularul unui drept de administrare”, „titularul unui drept de folosință”) terenului pe care urmează să se edifice locuințele ce se vor vinde în diferite stadii de edificare;

– terenul trebuie să fie liber de orice sarcini, să fie înscris în cartea funciară pentru a permite cuprinderea în obiectul promisiunii de vânzare a unei cote din terenul aferent construcției. Această cotă de teren cuprinsă în obiectul promisiunii va permite înscrierea în cartea funciară a unei ipoteci legale ca o garanție extrem de puternică pe care legiuitorul o pune la dispoziția promitenților cumpărători. Publicitatea promisiunii făcută în acest mod va împiedica în viitor vâzarea aceluiași apartament către un alt client care, verificând înscrierile din CF, va constata existența promisiunii de vânzare încheiată anterior, fapt ce va exclude categoric buna sa credință

– prețul vânzării trebuie, în mod obligatoriu, fixat la data încheierii promisiunii fără posibilitatea modificării lui, orice modificări ulterioare intervenite în prețul materialelor, al manoperei, al taxei pe valoare adăugată etc. intrând în sfera riscurilor investitorului. Totodată,prețul vânzării trebuie corelat cu graficul de execuție a lucrărilor pentru a se evita situația actuală, dorită de investitor, dar extrem de riscantă pentru client, de a se achita întregul preț al vânzării înaintea începerii oricăror lucrări de construire (clienții sunt „tentați” să accepte o asemenea situație prin diferite „facilități” create de investitor la dispoziția lor, cum ar fi: reducerea prețului total al vânzării cu un procent minimal, cuprinderea în obiectul vânzării a unui loc de parcare etc., fără să-și dea seama de riscurile pe care și le asumă în cazul în care investitorul va intra în insolvență);

– cuprinderea în conținutul contractului a tuturor garanțiilor părților contractante: pe de-o parte, investitorul trebuie să se asigure asupra bonității clientului său, eventual prin depunerea de către client a sumelor de bani necesare cumpărării locuinței într-un cont fiduciar deschis la o bancă finanțatoare, care va face plățile către investitor în funcție de graficul de realizare a lucrărilor de construcție. Pe de altă parte, investitorul trebuie să-i acorde clientului său garanțiile edificării și terminării construcției, eventual printr-o linie de credit deschisă la dispoziția investitorului de către o bancă finanțatoare;

– refacerea echilibrului contractual în sensul reglementării „în oglindă” a garanțiilor, dar și a sancțiunilor pe care părțile, pe cale convențională, și le stabilesc reciproc. În prezent, aproape toate drepturile sunt ale investitorului, în timp ce aproape toate sancțiunile sunt ale clientului. Este evident că proiectul de contract a fost alcătuit de către investitor, clientul neavând o posibilitate de negociere. Aici poate că și notarul (în cazul în care actul îmbracă o formă notarială) ar putea reface un echilibru contractual extrem de precar, acționând în sensul readucerii părților în stare de echilibru. În practică, aceasta se întâmplă extrem de rar (ca să nu zicem deloc) câtă vreme investitorul îi aduce notarului zeci de clienți. Din aceste motive considerăm că întreaga reglementare a vânzării de locuințe aflate în stadii diferite de edificare trebuie făcută de către legiuitor, prin norme imperative;

– reglementarea prin norme imperative a drepturilor clienților în situația în care investitorul intră în insolvență, în sensul fie al recuperării sumelor de bani achitate cu titlu de avans din preț, fie al transmiterii dreptului de proprietate asupra construcțiilor în stadiul în care acestea se află, împreună cu terenul aferent, în așa fel încât riscul insolvenței investitorului să nu fie suportat de către client;

– înainte ca investitorul să încheie promisiuni de vânzare cu privire la locuințele viitoare, el trebuie să obțină de la organele competente întreaga documentație privind edificarea locuințelor respective, inclusiv autorizația de construcție, întrucât despre aceste documente trebuie să se facă vorbire în promisiunile ce urmează a fi încheiate, în mod obligatoriu;

– promisiunile de vânzare trebuie să conțină termene precise atât cu privire la achitarea ratelor din preț, cât și cu privire la executarea lucrărilor, la darea în folosință definitivă a locuinței, la stabilirea condițiilor pentru recepțiile preliminare și recepția finală, la predarea locuinței în posesia clientului, la procedura încheierii definitive a contractului de vânzare, în general, toate obligațiile părților trebuie îndeplinite la termene precise stipulate în contract în mod expres. Nerespectarea termenelor de către oricare dintre părțile contractului trebuie sancționată în mod echilibrat, prin aceleași sancțiuni, păstrându-se, pe tot parcursul executării contractului, echilibrul contractual.

– considerăm, așadar, că este necesară o intervenție legislativă care să reglementeze vânzarea de bunuri imobile aflate în diferite stadii de edificare ca tip de vânzare specială (cum ar fi, spre exemplu, cea din Republica Moldova),pe de-o parte, iar, pe de altă parte, atunci când legiuitorul intervine cu reglementări noi privind, spre exemplu, taxa pe valoarea adăugată, să fie mai precis și să acopere toate aspectele în reglementare, prevăzând norme tranzitorii în reglementarea unei activități care se desfășoară în timp, cum ar fi construcția de locuințe. Spre exemplu, prin Legea nr. 296/26.10.2023[19], articolul V, prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare, , în perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2024 se aplică o cotă redusă de TVA de 5% pentru livrarea de locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziţionate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, dacă au încheiat în perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2023 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziţionarea unei astfel de locuinţe. 

Așadar, de cota redusă de TVA (5%) beneficiază  persoanele fizice care „au încheiat în perioada 1 ianuarie – 31 decembrie 2023 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe”. Prin această măsură legislativă sunt dezavantajați, în mod evident, cumpărătorii care au încheiat promisiuni de vânzare anterior datei de 1 ianuarie 2023 și nu au putut încă încheia (de cele mai multe ori din vina investitorilor imobiliari) contractele de vânzare, în formă definitivă, asupra locuințelor contractate, pentru care vor avea de achitat 9% TVA. Ar fi fost salutară o normă tranzitorie care să prevadă aplicarea principiului tempus regit actum asupra contractelor aflate în derulare și care, potrivit principiilor generale ale dreptului civil, sunt supuse legilor în vigoare la data încheierii lor. Iarăși „fiscalul ține în loc civilul”.

Desigur, la aceste măsuri minimale se pot adăuga și altele, prezentul studiu nepropunându-și să epuizeze întreaga problematică supusă analizei. Intervenția legiuitorului este imperios necesară în această materie. Dacă vom analiza, spre exemplu, câți dintre actualii investitori imobiliari respectă condițiile minimale mai sus evocate, vom rămâne surprinși să constatăm că foarte puțini (sau deloc). Aceasta înseamnă că activitatea pe care extrem de succint am analizat-o se desfășoară aproape exclusiv pe riscurile clienților care au fost și rămân în continuare la cheremul investitorilor imobiliari. Pe clienți cine îi protejează?Pentru că este evident că nu se pot proteja singuri.Trebuie oare ca aceștia să fie protejați? Poate că legiuitorul, la fel cum a făcut-o cel din Republica Moldova, ar putea restabili echilibrul contractual prin legiferarea unui set de măsuri cu caracter imperativ, astfel încât clienții să fie protejați de lege și să nu rămână la dispoziția unui investitor oarecare.

Concluziile cuprinse în prezentul studiu aparțin în exclusivitate autorului, care își asumă întreaga responsabilitate pentru cele afirmate.

Bibliografie:

  •  C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, A. Băicoianu, Tratat de drept civil român, Editura Restitutio ALL, București, 1997, vol. 2, p. 605.
  •  A. Benabent, Droit civil. Les contrats spéciaux civil et commerciaux, 6e édition, Montchrestien,2004, p.324.
  •  I. Popa, Contracte civile, de la teorie la practică, ediția a II-a,Editura Universul Juridic, București, 2020, p. 41,
  • Legea nr. 193/6.11.2000 a fost republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 543 din 3 august 2012.
  • OUG nr. 21/21.08.1992 a fost republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 208/28.03.2007.
  • Legea nr. 363/2007 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 899/28.12.2007
  • Răzvan Dincă, „Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan”, în Revista Română de Drept Privat nr. 3/2015,
    p. 52.
  •  Decizia CCR nr. 775/16 decembrie 2014,  publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101/9 februarie 2015.
  •  Decizia ÎCCJnr. 23/3 aprilie 2017, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 365/17 mai 2017.
  •  Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107/2002, cu modificările,completările și rectificările publicate până la data de 28 martie 2019, Editura ALPHABET PUBLISHING SRL, Chișinău, 2019
  • Code de la construction et de l’habitation, versiune în vigoare la data de 12 octombrie 2023. Dispozițiile acestui cod se completează cu dispozițiile corespunzătoare din Codul civil francez, în materia vânzării de imobile și a garanțiilor aferente.
  • Legea nr. 296/26.10.2023 privind unele măsuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilității financiare a României pe termen lung a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 977 din 27 octombrie 2023.

[1] A se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, A. Băicoianu, Tratat de drept civil român, Editura Restitutio ALL, București, 1997, vol. 2, p. 605.

[2] Pentru detalii, a se vedea A. Benabent, Droit civil. Les contrats spéciaux civil et commerciaux, 6e édition, Montchrestien, 2004, p. 324.

[3]Idem.

[4] OUGnr. 44/16 aprilie 2008 privind desfășurarea activităților economice de către persoanele fizice autorizate, întreprinderi individuale și întreprinderi familiale, completată și modificată, ultima modificare fiind aceea prin Legea nr. 265/22 iulie 2022, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 750/26 iulie 2022.

[5] Potrivit dispozițiilor legale menționate, o locuință care în momentul livrării poate fi locuită ca atare trebuie să îndeplinească, în momentul livrării, cumulativ, următoarele condiții:

a)acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie;

b)acces la energie electrică și apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere;

c)este formată, cel puțin, dintr-un spațiu pentru odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei și un grup sanitar;

d)finisajele exterioare includ cel puțin:acoperiș, dacă, în funcție de tipul construcției, este prevăzut acest element  constructiv, geamuri, ușă de/la intrare;

e)finisajele exterioare includ cel puțin:pereți finisați cu vopsea, tapet, faianță sau alte elemente utilizate pentru finisare, podele finisate cu gresie, parchet sau alte elemente utilizate pentru finisare, uși interioare,
în funcție de proiect;

f)instalații sanitare și obiecte sanitare, respectiv vas WC, lavoar și spălător cu cuvă, cu bateriile aferente;

g)instalații electrice, inclusiv tablou, doze, întrerupătoare/comutatoare și prize.

[6] Pentru detalii, a se vedea I. Popa, Contracte civile, de la teorie la practică, ediția a II-a,Editura Universul Juridic, București, 2020, p. 41, unde se arată că acest principiu nu presupune obligatoriu echivalența (cu atât mai puțin egalitatea)prestațiilor, ci, mai ales, asigurarea libertății și egalității între părțile contractante, care-și pot manifesta liberpropria voință. Legiuitorul a pus la dispoziția părților mecanisme juridice (garanții) menite să asigure echilibrul contractual în situațiile în care se pot manifesta anumite dezechilibre.

[7] Desigur, în situația în care debitorul investitor care devine insolvent nu va avea și alți creditori ipotecari, creditorul promitent cumpărător va fi plătit cu prioritate din prețul adjudecării la licitație. În caz contrar, suportând concursul și al altor creditori ipotecari, promitentul cumpărător va putea fi despăgubit doar pentru o parte din sumele avansate. Oricum, în lipsa ipotecii respective, ca simplu creditor chirografar, promitentul cumpărător riscă să nu primească nimic din prețul adjudecării la licitație, la distribuirea prețului având prioritate creditorii ale căror creanțe au fost garantate prin garanții reale sau alte garanții.

[8] Legea nr. 193/6.11.2000 a fost republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 543 din 3 august 2012.

[9] OUG nr. 21/21.08.1992 a fost republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 208/28.03.2007.

[10]Legea nr. 363/2007 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 899/28.12.2007

[11] Pentru detalii în privința formei contractului de vânzare a se vedea I. Popa,op. cit., p. 55.

[12] Pentru funcțiile pe care forma autentică le îndeplinește acolo unde legiuitorul prevede această formă
ad validitatem, a se vedea I. Popa, op. cit., p. 56.

[13] Teoria substituirii consimțământului părților neexprimat în forma prescrisă de lege nu este străină nici doctrinei și nici jurisprudenței actuale. A se vedea, în sensul admiterii unei asemenea substituiri, Răzvan Dincă, „Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan”, în Revista Română de Drept Privat nr. 3/2015,
p. 52.

[14] A se vedea decizia CCR nr. 775/16 decembrie 2014,  publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101/9 februarie 2015.

[15] A se vedea decizia ÎCCJnr. 23/3 aprilie 2017, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 365/17 mai 2017.

[16] Concluziile mai sus expuse sunt strict personale.La conturarea acestoraau contribuit opiniile exprimate de către mari exegeți ai dreptului civil, dintre care se detașează net profesorii Dan Chirică și Gabriel Boroi. Împotriva acestor opinii s-au pronunțat atât Curtea Constituțională a României (decizia invocată la nota de subsol 14), cât și Înalta Curte de Casație și Justiție(decizia invocată la nota de subsol 15). Fără a relua argumentația expusă în cele două decizii, concluzia noastră este că acestedouă prestigioase instituții au analizat superficial argumentele prezentate de către profesorii mai sus evocați împreună cu INM, concluzionând în sensul că la pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare nu este necesară o promisiune de vânzare încheiată în formă autentică. Suntem de părere că o instanță de judecată nu va putea substitui niciodată consimțământul vreunei părți (printr-o asemenea substituire instanța devine parte în contract? Este aberant!) pronunțând un consimțământ pe care partea nu dorește să-l reitereze asumându-și orice risc din această conduită. Instanța nu încheie actul în locul părților, ci verifică existența elementelor esențiale ale acestuia, între care consimțământul părților exprimat în forma prevăzută de lege, verificare esențială. Instanța obligă părțile să facă ceea ce ele însele s-au obligat în mod legal să facă. Nu negăm faptul că o promisiune de vânzare, indiferent de forma acesteia, dă naștere la un drept de creanță și nici faptul că hotărârea judecătorească este indiscutabil un act autentic. Ceea ce putem afirma fără teama de a greși (credem) este faptul că o promisiune de vânzare încheiată sub semnătură privată nu este echivalentă cu o atare promisiune încheiată în formă autentică, cel puțin pentru faptul că prima nu conține un consimțământ la vânzare exprimat în forma prevăzută de lege, în timp ce a doua conține. Altfel, stabilirea unei condiții ad validitatem pentru forma de exprimare a consimțământului (autentică) este nu numai formală, dar și ipocrită. La nivel legislativ stabilim anumite condiții pe care, apoi, prin intervenția unor organe, le golim de conținut. Curtea Constituțională arată, printre altele, în motivarea deciziei sale, faptul că forma antecontractului nu este de natură a crea situații juridice diferite, efectele fiind aceleași, indiferent de formă, iar valorizarea diferențiată între antecontracte are drept consecință consacrarea unui tratament juridic diferit între persoane (ce eroare!).Atunci, aplicând același algoritm de gândire, ar trebui să desființăm, pur și simplu, forma autentică a actelor, întrucât o asemenea formă este discriminatorie. Curtea Constituțională confundă, în opinia noastră, forma actelor cu principiul nediscriminării, care are un alt câmp de aplicare. Apoi, atât Curtea Constituțională, cât și Înalta Curte de Casație și Justiție, făcând referire la opinii majoritare și opinii aflate în minoritate, tranșează problema prin vot, dând prioritate opiniilor majoritare, fără să țină seama de temeinicia argumentelor unor autori care, în mod surprinzător, s-au aflat în minoritate.

    Fără să insistăm pe această temă, apreciem că punctele de vedere exprimate de cele două instituții mai sus precizate sunt fundamental greșite și vor putea conduce la eludarea foarte simplă a dispozițiilor legale imperative referitoare la forma de exprimare a consimțământului în situațiile în care legea cere, sub sancțiunea nulității absolute (ce ironie), exprimarea consimțământului în formă autentică. Vor apărea o mulțime de promisiuni de vânzare sub semnătură privată (sau înscrisuri olografe prin care părțile, pe un petec de hârtie, vor vinde case, terenuri etc. contra unor sume derizorii sau nu, întorcându-ne, din acest punct de vedere, la anii ‘50) pe care instanțele de judecată sau organele arbitrale le vor putea valida drept contracte autentice de vânzare. Cine verifică acuratețea și autenticitatea consimțământului în asemenea cazuri, pentru că, în fața instanței, părțile nu mai exprimă niciun consimțământ? Ce soluție vor pronunța instanțele de judecată în cazul încheierii unei promisiuni sinalagmatice de vânzare sub semnătură privată încheiată în baza unei procuri neautentice? Vor valida vânzarea și, implicit, procura prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract năruind, în acest fel, tot eșafodajul actului autentic ad validitatem necesar la transferul drepturilor reale imobiliare, dar și teoria simetriei formelor aplicabilă mandatului?

    Punctele de vedere exprimate sunt doar opinii ale unui doctrinar care așteaptă ca practica să intre pe făgașul normal, ca urmare a unor alte intervenții ale CCR și ÎCCJ. Până atunci, ca practicieni onești, suntem obligați să aplicăm teoriile exprimate de aceste prestigioase instanțe, chiar dacă o facem fără convingere intimă. Oricum, în ce ne privește, de la executarea obligatorie a celor două decizii mai sus menționate până la „ridicarea lor în slăvi” ca două mari opere legislative este o distanță infinită, pe care nu cred că o voi putea străbate în această viață.

[17] A se vedea Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107/2002, cu modificările,completările și rectificările publicate până la data de 28 martie 2019, Editura ALPHABET PUBLISHING SRL, Chișinău, 2019. Potrivit acestui Cod:

Art. 1171 – Conținutul contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție și obligațiile de informare ale vânzătorului

„(1)Contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție trebuie să prevadă:

a)numărul cadastral al bunului imobil în construcție;

b)numărul și data eliberării și expirării autorizației de construireîn al cărei temei vânzătorul construiește sau asigură construirea obiectului contractului; datele de identificare a proiectului de construcție;

c)natura dreptului pe care vânzătorul îl deține asupra terenului pe care se construiește (drept de proprietate sau de superficie), precum și temeiul de dobândire a acestui drept. În cazul superficiei, se va prevedea termenul superficiei și efectele stingerii dreptului de superficie prevăzute de lege și, după caz, de actul de constituire a superficiei;  

d)cota-parte din dreptul asupra terenului, construcției și altor părți comune care se transmite cumpărătorului;

e)dacă există, descrierea drepturilor de folosință exclusivă acordate cumpărătorului asupra anumitor părți comune ale condominiului, conform actului de constituire a condominiului;

f)data asumată de dare în exploatare, determinată prin indicarea unei date calendaristice concrete;

g)prețul total și, după caz, graficul de plată a ratelor, care respectă dispozițiile art. 1173;

h)dacă s-a convenit, faptul că cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate doar după achitarea a 95% din preț (rezerva proprietății).

(2)La contract se anexează:

a)copia de pe autorizația de construire;

b)copia de pe planul obiectului contractului, aprobat în modul stabilit.

(3)Înainte de încheierea contractului și, la cererea cumpărătorului, oricând pe durata executării acestuia, vânzătorul este obligat să aducă la cunoștința cumpărătorului:

a)proiectul de construcție și, la cererea cumpărătorului, să-i furnizeze, sub semnătura pe proprie răspundere a vânzătorului, copii ale proiectului de construcție sau anumite file solicitate de cumpărător;

b)actul de constituire a condominiului și, dacă există, statutul asociației de proprietari în condominiu, precum și regulamentul condominiului;

c)identitatea antreprenorului și a altor furnizori;

d)etapa actuală de executare a construcției.

Art. 1172 –Înregistrarea provizorie a dreptului de proprietate și actele de dispoziție ale cumpărătorului

(1)Dreptul de proprietate al cumpărătorului este supus înregistrării provizorii în registrul bunurilor imobile.

(2)Este interzis să se perceapă de la cumpărător orice plăți prevăzute de contractînainte de înregistrarea provizorie conform alin. (1).

(3)Cumpărătorul păstrează dreptul de a înstrăina sau a greva cu drepturi reale limitate dreptul de proprietate înregistrat provizoriu fără consimțământul vânzătorului.

(4)Persoana care dobândește de la cumpărător dreptul de proprietate înregistrat provizoriu se subrogă în toate drepturile și obligațiile pe care cumpărătorul le deține în temeiul contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție fără consimțământul vânzătorului. Cumpărătorul rămâne obligat solidar cu noul dobânditor al bunului imobil în construcție, cu excepția cazului în care vânzătorul și-a dat consimțământul la această înstrăinare. Dispozițiile legale privind notificarea cesiunii de creanță se aplică în mod corespunzător.

Art. 1173 –Limitări privind efectuarea plăților în temeiul contractului

 (1)Plățile efectuate de către cumpărător în temeiul contractului nu pot depăși următoarele limite:

a)5% din prețul total – după înregistrarea provizorie conform art. 1172 alin. (1), dar până la finalizarea fundamentului construcției în care este amplasat bunul imobil;

b)35% din prețul total – după finalizarea fundamentului construcției în care este amplasat bunul imobil;

c)70% din prețul total – după instalarea acoperișului și a pereților exteriori ai construcției în care este amplasat bunul imobil;

d)95% din prețul total – după darea în exploatare a construcției în care este amplasat bunul imobil;

e)100% din prețul total – după justificarea dreptului de proprietate conform art. 1174 alin. (6), dacă cumpărătorul a înaintat pretenții întemeiate privind viciile bunului imobil, după înlăturarea viciilor;

(2)Cumpărătorul poate cere vânzătorului restituirea sumelor plătite în temeiul contractului cu depășirea limitelor prevăzute la alin. (1), chiar dacă a cunoscut această circumstanță.     

Art. 1174 – Riscurile, executarea și finalizarea lucrărilor de construire

(1)Riscul pieirii sau al deteriorării fortuite a bunului imobil trece la cumpărător din momentul semnării actului de predare-primire, în formă scrisă, de către părți.

(2)Obligația vânzătorului de a asigura construirea bunului imobil se extinde și asupra tuturor celorlalte lucrări necesare realizării integrale a proiectului de construireprevăzut de contract.

(3)Dacă mai mulți cumpărători sânt membri ai asociației de coproprietari în condominiu sau al altei forme de administrare a condominiului, această comunitate sau asociație, de asemenea, poate exercita față de vânzător drepturile care rezultă din executarea necorespunzătoare a proiectului de construire prevăzut de contract.

(4)Antreprenorul și alți furnizori contractați de vânzător în legătură cu executarea construcției și vânzătorul, răspund în condițiile contractuale convenite, solidar în caz de executare necorespunzătoare a lucrărilor și a altor prestații necesare realizării integrale a proiectului de construire prevăzut de contract. În acest scop, cumpărătorul sau comunitatea ori, după caz, asociația de proprietari în condominiu poate solicita de la vânzător un extras din contractul dintre vânzător și antreprenor în partea care vizează obligațiile, garanțiile și răspunderea antreprenorului.

(5)Vânzătorul este obligat să asigure finalizarea lucrărilor de construcție și darea în exploatare a bunului imobil sau a construcției în componența căreia intră bunul imobil până la data de dare în exploatare convenită în contract.

(6)Înregistrarea provizorie a dreptului de proprietateal cumpărătorului se justifică, iar cumpărătorul devine proprietar necondiționat al bunului imobil și al cotei părți din părțile comune, prin actul de predare-primire semnat după darea în exploatare și, în cazul rezervei proprietății, prin confirmarea emisă de către vânzător, în formă scrisă, despre achitarea a 95% din prețul total al contractului. În cazul justificării înregistrării provizorii, dreptul de proprietate al vânzătorului se radiază din registrul bunurilor imobile.

(7)Semnarea de către cumpărător a actului de predare-primire nu îl decade din drepturile rezultate din existența viciului bunului imobil sau al lucrărilor prevăzute de contract. Pretențiile ridicate de către cumpărător în privința viciilor nu constituie temei pentru vânzător de a refuza semnarea actului de predare-primire. Dispozițiile art. 1123 alin.(2) nu se aplică.

Art. 1175 – Clauza privind contul fiduciar de sechestru

(1)Prin contract părțile pot să prevadă că toate sau anumite sume plătite de către cumpărător în temeiul contractului până la semnarea actului de predare-primire a bunului imobil urmează a fi plătite la un cont fiduciar de sechestru al cărui fiduciar este banca, din care se vor putea elibera vărsăminte la contul vânzătorului pe măsura finalizării etapei corespunzătoare de executare a lucrărilor de construcție, în modul stabilit de contract.

(2)Sumele plătite de cumpărător la contul fiduciar de sechestru se eliberează din acesta și se varsă la contul vânzătorului:

a)la ordinul,adresat băncii, semnat de ambele părți; sau

b)la ordinul, adresat băncii, al unui terț independent desemnat de către părți prin contract.Terțul respectiv poate fi un notar, avocat, administrator autorizat, o persoană juridică de drept privat, precum și o persoană juridică de drept public cu atribuții în domeniul construcțiilor.

(3)În cazul prevăzut la alin. (1), creanțele cumpărătorului de restituire a sumelor plătite în temeiul contractului se satisfac din mijloacele contului fiduciar de sechestru în limita sumelor plătite de cumpărător conform alin. (1), dar cu excluderea sumelor eliberate vânzătorului conform alin. (2). Soldul contului fiduciar de sechestru poate fi urmărit de alți creditori ai vânzătorului doar după restituirea integrală a sumelor plătite în acel cont de către cei care au cumpărat de la vânzător bunurile imobile în construcție.

(4)Dispozițiile prezentului articol se aplică chiar și în cazul în care în privința vânzătorului a fost intentatproces de insolvabilitate.

Art. 1176 – Protecția cumpărătorului în cazul insolvabilității vânzătorului

(1)În cazul în care în privința vânzătorului a fost intentat proces de insolvabilitate înainte de justificarea înregistrării provizorii a dreptului de proprietate al cumpărătorului conform art. 1174 alin. (6), cumpărătorul are opțiunea:

a)să ceară justificarea înregistrării provizorii a dreptului său de proprietate asupra bunului imobil și cotei-părți din părțile comune în starea în care se află;

b)să declare rezoluțiunea vânzării-cumpărării și să ceară restituirea sumelor plătite și a altor sume la care este îndreptățit.

(2)Dispozițiile legale privind obligațiile de alternativă se aplică în mod corespunzător.

(3)În cazul în care cumpărătorul a cerut justificarea conform alin. (1) lit. a), administratorul insolvabilității vânzătorului este obligat să semneze actul de predare-primire a bunului imobil și a cotei-părți din părțile comune în starea în care se află, sub rezerva plății de către cumpărător a eventualelor sume datorate conform contractului proporțional etapelor executate a lucrărilor de construcție. Cu toate acestea, cumpărătorul are dreptul la restituirea sumelor plătite în temeiul contractului în măsura în care ele depășesc această proporție.

(4)Dreptul cumpărătorului la repararea prejudiciului rămâne neafectat.

[18]Code de la construction et de l’habitation, versiune în vigoare la data de 12 octombrie 2023. Dispozițiile acestui cod se completează cu dispozițiile corespunzătoare din Codul civil francez, în materia vânzării de imobile și a garanțiilor aferente.

[19] Legea nr. 296/26.10.2023 privind unele măsuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilității financiare a României pe termen lung a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 977 din 27 octombrie 2023.

Material preluat Buletinul Notarilor Publici