in , ,

Colliers: România a înregistrat în 2024 cea mai mare creștere a activității tranzacționale dintre țările ECE-6. Piața locală de investiții imobiliare ar putea atinge din nou pragul de 1 miliard de euro în acest an

Material susținut de Romanian Property Awards

Prima jumătate a lui 2024 s-a încheiat cu investiții imobiliare în România în valoare totală de 419 milioane de euro, ceea ce reprezintă o creștere de două ori și jumătate față de volumul din aceeași perioadă a anului trecut. Această creștere plasează România pe primul loc în activitatea tranzacțională comparativ cu celelalte cinci economii majore din Europa Centrală și de Est (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia și Slovacia), arată cel mai recent raport „H1 2024 Investment Scene”, publicat de Colliers.

În medie, volumele pentru regiune au crescut cu 29% față de anul precedent, până la aproximativ 3,3 miliarde de euro, dar au scăzut cu 41% comparativ cu primul semestru din 2022. În contextul actual, experții Colliers estimează la nivel regional un volum de tranzacții de circa 5,5 miliarde de euro pentru întregul an 2024, reprezentând aproximativ jumătate din media ultimilor10 ani. Polonia a dominat volumele regionale, cu aproape 50% din total, datorită creșterii semnificative a activității locale în al doilea trimestru.

Perspectivele pieței imobiliare din regiune rămân bune, iar reducerile de dobândă anticipate din partea băncilor centrale (în special Banca Centrală Europeană) și semnele că piața a atins minimele de activitate și prețuri în Occident aduc un optimism moderat. În plus, criteriile de mediu, sociale și de guvernanță (ESG) devin din ce în ce mai importante în procesul decizional al investitorilor imobiliari, băncilor și chiriașilor. Totuși, există provocări pe termen scurt și mediu, subliniază Laurențiu Lazăr, Managing Partner la Colliers România, deși potențialul pe termen lung rămâne semnificativ, având în vedere că România contribuie cu peste 18% din produsul intern brut al celor șase țări din regiune, dar chiar și într-un an bun în comparație cu celelalte țări, a generat sub 13% din volumul total investițional.

„Există încă o discrepanță între așteptările cumpărătorilor și cele ale vânzătorilor în ceea ce privește prețul. Deși nu au apărut vânzări forțate majore, refinanțarea, conformitatea cu standardele ESG și alte aspecte specifice sectorului imobiliar sau țării continuă să influențeze deciziile atât ale cumpărătorilor, cât și ale vânzătorilor. Principala provocare rămâne însă costul finanțării, care în prezent variază între 5% și 5,75% pentru un împrumut all-in, influențat de ratele dobânzilor care continuă să fie ridicate. Activitatea bancară se concentrează în principal pe schemele existente care funcționează bine, cu o preferință clară pentru anumite tipuri de active, în special cele industriale și de retail. Într-o notă mai pozitivă, se anticipează condiții de finanțare din ce în ce mai favorabile, datorită lichidității considerabile din piețele financiare și a faptului că BCE a început să taie dobânzile, chiar dacă cu o ușoară întârziere față de așteptările de la început de an. Prima reducere a ratei cheie de către BCE a avut loc în iunie, iar alte reduceri sunt posibile în a doua jumătate a lui 2024”, explică Laurențiu Lazăr.

În România, activitatea de tranzacționare a fost dominată de active industriale și de retail pentru al doilea an consecutiv, marcând o schimbare semnificativă față de anii anteriori, când birourile erau predominante. La nivelul ECE, ponderea tranzacțiilor cu birouri este, de asemenea, în scădere. În prima jumătate a lui 2024, acestea au constituit 31% din volumele tranzacționate, în timp ce tranzacțiile din sectorul retail au deținut cea mai mare cotă, cu 32%. Sectorul industrial și logistic (I&L) s-a clasat pe locul al treilea, cu o pondere de 24%.

Cererea din partea investitorilor pentru activele industriale a fost întotdeauna puternică, însă problema constă în faptul că majoritatea proprietarilor sunt investitori pe termen lung, oferta fiind limitată. Randamentele s-au stabilizat în mare parte, cu puține schimbări observate în ultimele trimestre. Totuși, tranzacțiile industriale recente și discuțiile din piață sugerează necesitatea ajustării randamentului prime pentru activele industriale și logistice la aproximativ 7,50-8%, față de 7,25-7,75% anterior. Această ajustare este motivată de tranzacțiile recent încheiate și cele planificate, reflectând o recalibrare bazată pe activitatea pieței după o perioadă mai opacă din punct de vedere al valorilor, mai degrabă decât o corecție recentă.

Pe de altă parte, Laurențiu Lazăr consideră că, în urma activității recente de pe piață, nivelurile menționate anterior de 7-7,50% pentru retailul prime și 7,25-7,75% pentru birourile prime sunt destul de bine fundamentate. De asemenea, este important de menționat că nivelul anterior pentru retail se referă la mall-urile prime, în timp ce randamentele pentru parcurile de retail prime sunt probabil ușor mai ridicate, situându-se puțin sub 8%.

Două tranzacții majore pe piața de birouri intermediate de Colliers în acest an au avut un impact semnificativ asupra stabilizării randamentelor pieței. Prima tranzacție a implicat vânzarea parcului de birouri The Landmark, un spațiu de clasa A din zona Pieței Romane, cu o suprafață închiriabilă de 23.500 de metri pătrați, vândut de Cerberus Capital Management și partenerul său regional, Revetas Capital. A doua tranzacție, consiliată tot de Colliers, a fost achiziția clădirii de birouri myhive Victoriei de către AFI Europe de la IMMOFINANZ, evaluată la aproximativ 27 de milioane de euro, Colliers și Cushman & Wakefield Echinox fiind agenții desemnate în co-exclusivitate. Aceste două tranzacții sunt emblematice pentru piața de birouri din România, consolidând interesul și încrederea investitorilor în acest sector imobiliar. Vânzarea proiectului The Landmark este cea mai importantă tranzacție din piața de birouri din ultimul an și jumătate, iar achiziția myhive Victoriei va aduce o schimbare pozitivă în Centrul Vechi al Bucureștiului prin renovarea unei clădiri emblematice a capitalei.

Cea mai mare tranzacție a anului a fost vânzarea portofoliului industrial al Globalworth, care a inclus aproximativ 270.000 de metri pătrați de depozite în mai multe orașe din România, plus terenuri pentru proiecte viitoare, către CTP pentru aproximativ 168 de milioane de euro (valoare estimată, datele tranzacției nefiind publice). Aceasta este una dintre cele mai mari tranzacții de spații industriale din România și cea mai mare de la vânzarea Europolis Park către GIC din Singapore, în 2016. A doua cea mai mare tranzacție din 2024 a fost achiziția Expo Market Doraly de către WDP, pentru aproximativ 90 de milioane de euro (valoare estimată). O altă tranzacție notabilă este vânzarea Funshop Park Turda de către Scallier către BT Property pentru aproximativ 15 milioane de euro. Aceasta reprezintă a doua tranzacție recentă a BT Property, divizie a Băncii Transilvania, și întărește prezența unui tip nou de capital pe piața locală.

La începutul celui de-al doilea semestru s-a finalizat și vânzarea parcurilor logistice deținute de către Global Vision și Globalworth către dezvoltatorul belgian WDP. Atfel, volumul de active pur industriale tranacționate în 2024 până acum se ridică la aproape 300 milioane euro, ceea ce înseamnă că este posibil ca anul să reprezinte un record din prisma activității investiționale pe acest sector.

„Ne așteptăm să vedem în continuare semne de redresare în activitatea pieței de investiții în 2024, dar, după finalizarea primului semestru, putem spune că aceste așteptări au fost depășite cu ușurință. Cu un volum considerabil de tranzacții în desfășurare, inclusiv unele mai recente în care proprietarii doresc o încheiere rapidă, atingerea pragului de 1 miliard de euro în 2024 nu mai pare deloc un obiectiv nerealist, așa cum am anticipat la finalul anului trecut. Totuși, trecerea de la o piață dificilă, cu un apetit limitat din partea investitorilor, la perspectiva de a depăși media anuală a ciclului anterior reprezintă atât o recuperare rapidă, cât și o dovadă a potențialului României. Având în vedere că economia României a crescut mult mai rapid decât majoritatea celorlalte țări europene, atât înainte de pandemie, cât și după, considerăm că acest lucru ar trebui să aibă un impact pozitiv asupra pieței imobiliare comerciale în ansamblu și să contribuie la reducerea diferenței de evaluare față de Europa de Vest”, conchide Laurențiu Lazăr.

Înainte de a discuta din nou despre compresia randamentelor în România, directorul Colliers consideră că o astfel de evoluție a prețurilor trebuie să se manifeste mai întâi pe piețele centrale sau dezvoltate. Totuși, având în vedere începutul ciclului de relaxare a politicii BCE, nu ar fi deloc exagerat, subliniază el, să presupunem că, poate într-un an, vom vedea randamente prime mai scăzute și în România. Un alt aspect important este extinderea bazei de investitori. Aceasta redevine o realitate, după ce a fost temporar oprită și parțial inversată în timpul pandemiei, pe măsură ce noi investitori, inclusiv din regiuni ale lumii cu o prezență limitată aici, încep să se orienteze către piața imobiliară locală. Acest lucru întărește și mai mult evaluarea pozitivă a Colliers pentru perspectivele pe termen mediu ale pieței imobiliare locale, precum și pentru randamentele din România.