in

Interviu Laurențiu Stan: Cum va schimba reglementarea REIT-urilor piața imobiliară din România?

Sursa: Financial Intelligence

Se vorbește, în ultima perioadă, din ce în ce mai mult despre introducerea unor noi reglementări legislative în ceea ce privește piața imobiliară din România și mă refer aici la formalizarea și reglementarea structurilor de investiții de tip REIT (Real Estate Investment Trusts). Există, în acest sens, un proiect de lege aflat în dezbaterea Parlamentului – adoptat de Senat și aflat acum în Camera Deputaților – care este și for decizional, așteptarea fiind ca până la finalul anului proiectul de act normativ să plece deja spre promulgare. Având în vedere că, pentru România, REIT-urile reprezintă, într-o anumită măsură, un concept nou, aș vrea să deschidem discuția noastră cu un mini chestionar de ordin general – ce sunt REIT-urile și ce avantaje prezintă?

Pe scurt, REIT-urile, sau societățile de investiții imobiliare (SII), sunt companii care obțin venituri din închirierea, vânzarea sau managementul activelor imobiliare, entități ale căror acțiuni pot fi cumpărate de investitori în vederea obținerii de dividende. Mai exact, în sensul propunerii legislative care se află acum în analiză la Camera Deputaților, SII este o societate pe acțiuni care îndeplinește, în mod cumulativ, mai multe condiții: are sediul social în România; acțiunile sale sunt tranzacționate pe o piață reglementată din România; obiectul său principal de activitate constă exclusiv în vânzarea, cumpărarea, închirierea de bunuri imobile proprii, precum și exploatarea, operarea, administrarea și/sau dezvoltarea de bunuri imobile și/sau proiecte imobiliare prin intermediul societăților cu profil imobiliar (SPI) deținute; cel puțin 75% din venituri provin din activitățile enumerate anterior, inclusiv din dividende distribuite de SPI deținute sau din dividende distribuite de alte SII în care respectiva SII deține acțiuni; distribuie cu titlu de dividende cel puțin 90% din profit.

Activele pe care le poate deține o SII sunt, în principiu, cele imobiliare, cum sunt imobilele rezidențiale, spațiile comerciale, de birouri sau de depozitare, mall-urile sau hotelurile, precum și bunuri imobile utilizate în domeniul agricol sau al silviculturii.

O SII poate investi în societăți cu profil imobiliar, care pot fi listate sau nu la bursă, fiind obligată să dețină cel puțin 95% din titlurile de participare ale acestora. În plus, o SII poate deține și cel mult 10% din capitalul social al altor SII.

De asemenea, o SII poate deține și alte tipuri de investiții cu profil preponderent imobiliar care include centre recreative, de facilități sociale, centre comerciale, centre de servicii, precum și drepturi de folosință pe termen lung, cel puțin 10 ani, asupra unor proprietăți imobiliare, în scopul cedării acestor drepturi către terți și obținerii de venituri.

Senatul a eliminat din propunerea legislativă inițială condiția ca cel puțin 75% din totalul activelor să constea în active imobiliare. REIT-urile din alte țări trebuie să aibă cel puțin 75% din activele totale sub formă de active imobiliare și/sau cash, o condiție care mi se pare importantă pentru argumentarea regimului special al acestor vehicule de investiții.

În plus, deținerea de titluri de participare ale unor alte societăți ar putea conduce la asimilarea SII cu organisme de plasament colectiv de tipul fondurilor de investiții alternative, entități reglementate deja în România și care au scop și caracteristici diferite. Trebuie să ținem cont de faptul că un REIT este în adevăratul sens al cuvântului un REIT doar atunci când are o legislație particulară care îi reglementează modul de funcționare și nu ar trebui să fie lăsat loc de confuzie cu alte tipuri de entități. Probabil că aceste aspecte vor fi clarificate în forma finală care va pleca spre promulgare.

Societățile de investiții imobiliare sunt menite a fi un mecanism de dezvoltare pentru industria imobiliară și, în același timp, o sursă de creștere pentru piața de capital.

Aceste companii au trei caracteristici foarte importante, care le deosebesc de celelalte entități:

  1. Modelul investițional particular: aceste companii au ca principal obiect de activitate deținerea de active imobiliare și operarea acestora pentru a genera venituri recurente. Ar fi de preferat ca acesta să fie singurul obiect de activitate, pentru a asigura specificitatea acestei forme de organizare.
  2. Legislația specială: Scopul principal al acestor companii este ca un întreg portofoliul imobiliar să se comporte ca o deținere directă a unui activ imobiliar. În acest sens, statul permite un regim fiscal favorabil, prin neimpozitarea veniturilor generate, însă obligă aceste companii să distribuie aproape tot profitul sub formă de dividende (cel puțin 90% în propunerea legislativă românească, ca și în alte țări unde există deja REIT-uri). Astfel, SII se împrumută mai ieftin decât dacă s-ar finanța prin credite bancare sau alte forme de creditare și ar putea avea astfel o creștere mai rapidă. Poate că ar fi recomandabil ca prevederile legii românești să fie completate și cu obligativitatea ca o SII să aibă cel puțin 100 de acționari după primul an de funcționare și să nu aibă o concentrare a controlului în mâinile câtorva acționari (de exemplu, să nu fie deținută mai mult de jumătate din acțiuni de mai mult de cinci acționari). De asemenea, nu se pomenește nimic despre procentul minim al free float pentru listarea unei SII, specificat în legislația specifică a țărilor care au legiferat acest tip de companie. Un alt aspect care cred că ar trebui legiferat este termenul maxim pentru plata efectivă a dividendelor, deoarece acum se specifică doar termenul pentru distribuirea acestora prin hotărârea Adunării Generale a Acționarilor.
  3. Anvergura considerabilă: aceste vehicule ajung să livreze maximul de valoare doar atunci când dimensiunea portofoliilor este suficient de mare pentru a exploata la maxim economiile de scară.

Această structură de investiții, axată pe active imobiliare și veniturile generate de acestea, a fost implementată și utilizată în întreaga lume datorită avantajelor aduse investitorilor săi. Principalele avantaje ale companiilor REIT: stabilitatea divindendelor, lichiditate crescută, costuri de tranzacționare reduse în comparație cu tranzacțiile imobiliare directe, transparență, accesibilitate și protecție împotriva inflației.

Deoarece REIT-urile trebuie să plătească acționarilor cel puțin 90% din profitul lor anual ca dividende, acestea oferă în mod constant unele dintre cele mai mari randamente ale dividendelor de pe piața de capital. Acest lucru îi atrage pe investitorii care caută un flux constant de venituri, cu riscuri mai reduse.

Participațiile la REIT-uri sunt mult mai ușor de tranzacționat decât procesul laborios de cumpărare, gestionare și revânzare a proprietăților imobiliare de către investitori individuali, deoarece acțiunile acestor companii sunt tranzacționate pe bursa de valori și sunt mult mai lichide.

Costurile de tranzacționare a acțiunilor este incomparabil mai redus în comparație cu cele implicate de tranzacțiile efective cu active imobiliare.

REIT-urile tind să fie mai puțin volatile decât acțiunile altor companii, datorită dividendelor mai mari distribuite și a gradului mai ridicat de stabilitate care caracterizează piața imobiliară pe perioade mai lungi de timp.

Randamentele deținerilor în REIT-uri le pot depăși uneori pe cele ale indicilor de acțiuni, acesta fiind un alt motiv pentru care sunt o opțiune atractivă pentru diversificarea portofoliului. Aceste randamente sunt direct corelate cu situația economică regională și locală, precum și de nivelul inflației și al ratei dobânzii. Spre exemplu, în Europa, randamentele REIT-urilor variază în funcție de tipul de proprietate și regiune, dar în medie, pentru proprietățile prime, yield-ul a fost în jur de 5,2% în 2023. În România, singura companie listată care are specificul unei SII, Star Residence Invest SA, a oferit un randament al dividendelor pentru anul trecut de 4,28%, sub nivelul randamentului obligațiunilor de stat. Mai sunt și alte companii românești listate la bursă ale căror venituri sunt generate din închirierea de active imobiliare și care ar putea trece la regimul special al unei SII, unele dintre acestea cu randamente bune ale dividendelor, cum este COCOR SA, cu 7,42%, puțin peste nivelul obligațiunilor de stat.

Trebuie să vorbim însă și despre posibile dezavantaje ale investițiilor în REIT, printre care gradul ridicat de îndatorare, creșterea lentă a valorii acțiunilor deținute sau povara fiscală mai ridicată pentru investitori.

O altă consecință a statutului lor juridic este că REIT-urile au multe datorii. De obicei, sunt printre cele mai îndatorate companii de pe piață, însă propunerea de lege limitează acest nivel la 65% din valoarea activelor, iar garantarea împrumuturilor se poate face doar cu activele care fac parte din proiectul finanțat. Cu toate acestea, investitorii în REIT-uri s-au simțit confortabil cu această situație, deoarece acestea au, de obicei, contracte pe termen lung care generează fluxuri de numerar regulate – cum ar fi contractele de închiriere, prin care se asigură că vor primi bani pentru a-și susține confortabil plățile datoriilor și pentru a se asigura că dividendele vor fi plătite.

Deoarece REIT-urile plătesc atât de mult din profiturile lor sub formă de dividende, pentru a crește trebuie să strângă numerar prin emiterea de noi acțiuni și obligațiuni. Uneori, investitorii nu sunt întotdeauna dispuși să le cumpere, cum ar fi în timpul unei crize financiare sau unei recesiuni. Deci, REIT-urile ar putea să nu poată cumpăra active imobiliare atunci când doresc. Creșterea REIT-urilor este astfel dependentă într-o anumită măsură de apetitul investițional al companiilor și populației.

În timp ce SII nu plătesc impozit pe veniturile generate, investitorii lor trebuie să plătească impozit pentru dividendele pe care le primesc, aceasta fiind o provocare semnificativă în contextul viitoarelor modificări ale legislației fiscale din România, chiar în anul nașterii acestei forme de organizare a companiilor de investiții imobiliare.

Ca să ne facem o părere pertinentă asupra acestui domeniu, e bine să știm care este situația în țările care au reglementat deja REIT-urile. Ca specialist, ce puteți să ne spuneți?

Situația REIT-urilor variază semnificativ în funcție de reglementările naționale și obiectivele economice ale fiecărei țări. În prezent, 41 de țări și regiuni, care reprezintă 83% din PIB-ul global și aproape 5 miliarde de oameni, au adoptat legislația REIT. În decembrie 2022, existau 893 de REIT-uri listate la nivel global, cu o capitalizare bursieră totală de 1,9 trilioane de dolari, o creștere semnificativă față de cele 120 de REIT-uri listate în două țări în 1990.

În Europa, există aproximativ 144 de REIT-uri listate public, oferind acces investitorilor la o varietate de sectoare imobiliare, inclusiv rezidențial, logistic și comercial. Dintre acestea, doar 15 au o capitalizare de piață de peste 2 miliarde de dolari, comparativ cu cele 74 din SUA, unde piața este mult mai mare și mai matură. Această creștere în Europa, susținută de regimuri fiscale avantajoase în 14 țări europene, atrage investitorii datorită randamentelor competitive și transparenței ridicate în raport cu activele imobiliare tradiționale. Unele dintre țările cu regimuri REIT bine stabilite includ Regatul Unit, Belgia, Germania, Franța și Italia.

Regatul Unit este unul dintre pionierii europeni în domeniu. Legislația REIT britanică cere ca cel puțin 90% din profiturile REIT-ului să fie distribuite acționarilor, iar investițiile trebuie să fie focalizate în imobiliare. De asemenea, REIT-urile britanice beneficiază de scutiri fiscale importante, dar trebuie să respecte limite de îndatorare stricte pentru a menține stabilitatea financiară.

Sistemul REIT din Belgia, denumit „RREC” (Regulated Real Estate Companies), se bazează pe cerințe stricte de transparență și capital minim, iar companiile RREC sunt supravegheate de FSMA (autoritatea de reglementare). În plus, acestea trebuie să distribuie cel puțin 80% din veniturile din chirii și să respecte limite de îndatorare la nivel de active.

Regimul italian pentru REIT-uri, denumit SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate), presupune ca cel puțin 85% din profiturile provenite din activitatea de închiriere să fie distribuite sub formă de dividende. REIT-urile italiene beneficiază de scutiri de la impozitul pe profit pentru veniturile din închirieri și sunt supuse unor cerințe de diversificare a activelor pentru a reduce riscul​.

Germania, prin utilizarea REIT-urilor, a reușit să crească semnificativ ponderea sectorului imobiliar în capitalizarea bursieră, raportat la PIB. Aici, REIT-urile sunt cunoscute sub numele de G-REIT (German Real Estate Investment Trust) și funcționează conform unui cadru legislativ special creat în 2007. Acestea oferă beneficii fiscale pentru investitori, dar impun și cerințe riguroase, inclusiv distribuirea a cel puțin 90% din profiturile anuale sub formă de dividende. G-REIT-urile au câteva reguli speciale, majoritatea similare cu cele propuse la noi în țară, însă să mențină o limită de îndatorare de 55% și să nu investească în proprietăți rezidențiale construite înainte de 2007, un compromis legislativ menit să protejeze chiriașii de majorări speculative ale chiriilor.

REIT-urile din Ungaria au atras investiții semnificative și au contribuit la diversificarea portofoliilor imobiliare. În 2023, capitalizarea bursieră a REIT-urilor din Ungaria a crescut cu 15% față de 2022, reflectând un interes crescut din partea investitorilor. În Ungaria, piața REIT-urilor a înregistrat o creștere a IPO-urilor în 2023, când capitalizarea bursieră a REIT-urilor din Ungaria a crescut cu 15% față de anul precedent.

Cum evaluați situația din prezent a pieții imobiliare din România? E nevoie de ajustarea cadrului legal existent?

Deși a trecut prin perioade de turbulență în ultimii ani, prin creșterea prețurilor la materialele de construcții, a inflației și a ratelor dobânzii, piața imobiliară s-a dovedit rezilientă și a înregistrat preponderent creșteri, mai ales pe anumite segmente, cum ar fi cel al spațiilor logistice, care încă beneficiază de un interes investițional ridicat.

În ciuda importanței economice a sectorului, care a avut un aport semnificativ la PIB, de 7,2% în 2023, piața imobiliară din România este doar marginal prezentă în capitalizarea totală a pieței românești de capital, cele mai importante companii de profil fiind ONE United Properties, cu o capitalizare de aproape 2 miliarde de lei, și Impact Developer & Contractor, cu o capitalizare de aproape jumătate de miliard de lei, foarte puțin raportat la capitalizarea totală de cca. 340 miliarde lei a BVB ,.

Legislația actuală ar putea beneficia de ajustări pentru a facilita accesul mai larg al investitorilor la segmente de piață emergente, cum ar fi reînnoirea spațiilor comerciale și dezvoltările mixte. În plus, implementarea unor stimulente fiscale mai clare și mai accesibile pentru proiectele de tip REIT ar putea atrage mai mult capital pe piața locală, similar altor piețe europene. Aceasta ar contribui la creșterea stabilității și transparenței pieței imobiliare și ar sprijini un flux de investiții constant în active imobiliare.

REIT-urile sunt modalitatea prin care românii pot investi în sectorul imobiliar plătind costul unor acțiuni ale unei companii listate la bursă în loc să se îndatoreze pentru a cumpăra efectiv proprietăți imobiliare pentru a le închiria mai apoi. Pe lângă avantajul accesibilității, investitorul evită astfel implicarea directă în managementul proprietăților deținute și bătaia de cap cu care vine la pachet. REIT-urile sunt, astfel, liantul mult așteptat dintre piața de capital și piața imobiliară.

Piața românească are nevoie de o legislație care să încurajeze scalarea afacerilor din domeniul imobiliar și să contribuie și mai mult la dezvoltarea pieței de capital, a celei imobiliare și a economiei românești.

Considerați că legiferarea REIT-urilor va stimula piața imobiliară autohtonă? Care ar fi avantajele introducerii acestor noi reglementări?

În primul rând, legiferarea REIT-urilor ar facilita atragerea de capital pentru jucătorii din industria imobiliară și ar asigura o mai bună reprezentare a sectorului la bursă. De asemenea, introducerea REIT-urilor va avea, cel mai probabil, un efect pozitiv asupra ratei de colectare fiscală și va crește veniturile bugetare prin încasarea impozitului pe dividende de la investitorii în acțiunile REIT-urilor.

Stabilirea unor reglementări clare și transparente este esențială pentru crearea unui mediu sigur și atractiv pentru investițiile în REIT-uri, reducând riscurile speculative și protejând piața de fluctuații mari. De aceea, am subliniat că propunerea legislativă, chiar dacă a suferit multe modificări la Senat, ar putea fi îmbunătățită prin adăugarea unor reguli mai clare care să împiedice folosirea acestor tipuri de companii în scopuri diferite față de cele pentru care au fost create.

Românii au posibilitatea ca, în loc să cumpere un apartament în scop de investiție, să achiziționeze acțiuni la REIT-uri listate la bursă, prin care au expunere la o serie de active imobiliare deținute și administrate profesionist de respectivul REIT. Prin astfel de companii se oferă acces facil atât investitorilor instituționali, cât și micilor investitori la active imobiliare care, prin prezența pe piața de capital, devin mai lichide, cu impact asupra diversificării și stabilității portofoliilor.

Introducerea REIT-urilor ar putea contribui la o reprezentare mai bună a sectorului imobiliar pe piața românească de capital, oferind soluții financiare reglementate și accesibile. Pe lângă oportunitatea înființării unor noi companii cu regimul special al REIT-urilor, există și companii listate deja pe piața principală sau pe cea secundară a BVB care ar putea accesa acest sistem. Spre exemplu, pe bursa de la București sunt active 19 companii încadrate în sectorul tranzacțiilor imobiliare (CAEN 6820 – Închirierea si subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate), cu o capitalizare totală de 1,4 miliarde lei, 10 dintre acestea distribuind dividente pentru 2023 la un randament mediu de 4,4%.

Așteptăm cu interes forma finală a acestui proiect de lege și provocările pe care le va aduce. Va fi interesant de văzut și cum va fi acesta accesat de investitori, în special de persoanele fizice, având în vedere îngrijorările recente din piața rezidențială din România.