Redacție
Stocul total de spații industriale și logistice moderne din România se apropie de 7 milioane de metri pătrați în acest an, în creștere de la 6,2 milioane de metri pătrați la sfârșitul anului trecut și există în continuare loc semnificativ pentru dezvoltare, raportat la alte țări din Europa Centrală și de Est (CEE). Cu încă o jumătate de milion de metri pătrați care ar trebui să se adauge în trimestrele următoare în diferite regiuni ale țării, consultanții Colliers subliniază că un grad considerabil de activitate se mută dinspre Capitală, care cumula mult peste 50% din tranzacții, spre alte orașe. În prezent, Bucureștiul (36%), Timișoara (26%), Brașovul (12%) și Slatina (10%) concentrează cea mai mare parte a tranzacțiilor de leasing industrial și logistic (I&L) din România încheiate în 2023, în primele trei trimestre, consolidând această tendința anticipată de Colliers. În anul 2023, echipa I&L Colliers a încheiat tranzacții care au implicat o suprafață totală de peste 100,000 de metri pătrați.
În alte țări cu o economie regională dezvoltată și unde distanțele geografice sunt mai mari, ponderea Capitalei este mult mai mică pe piața de spații industriale. De exemplu, Varșovia reprezintă mai puțin de un sfert din stocul total de depozite moderne din Polonia, în timp ce Praga reprezintă o treime din stocul din Cehia. Ambele procente se apropie de ponderea relativă a capitalelor în PIB-ul țării, în timp ce Bucureștiul reprezintă aproximativ un sfert din PIB-ul țării, cu mai mult de jumătate din stocul I&L.
„Această schimbare de focus are la bază mai mulți factori, printre care extinderea mai puternică a retailerilor în diverse regiuni ale țării în care anterior aveau o expunere limitată, o tendință de creștere a operațiunilor industriale, parțial datorită mișcării de re-shoring/friend-shoring, disponibilitatea și costul forței de muncă, dar și infrastructura mult îmbunătățită. Poate cel mai interesant de notat ar fi că cererea din București și împrejurimi a fost de cel puțin 50%, pe când anul acesta procentul a scăzut spre o treime, ceea ce sugerează că într-un final începem să avem o tranziție către centre zonale de logistică tot mai puternice. O altă tendință destul de relevantă, despre care de asemenea am mai amintit în trecut, este faptul că România a devenit un centru de distribuție regional mai vizibil. De asemenea, în continuare vedem o atenție sporită a dezvoltatorilor pentru clădirile verzi și eficiente și se simte mai puternic și prezența spațiilor de producție în totalul tranzacțiilor de închiriere, comparativ cu anii pre-pandemie. De punctat și că România oferă costuri cu forța de muncă comparabile cu cele din China pentru operațiunile industriale”, explică Victor Cosconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Cererea totală de închiriere de 550.000 de metri pătrați, înregistrată în primele trei trimestre ale lui 2023, a fost în mare parte comparabilă cu nivelul de anul trecut, potrivit datelor Colliers, cu mențiunea că acest rezultat include doar tranzacțiile de închiriere publice, adică cele din forumul imobiliar local sau cele comunicate public de companii în rapoarte financiare sau în comunicate de presă.
Consultanții Colliers estimează că tranzacțiile directe între proprietari și chiriași care nu sunt raportate sunt considerabile și, probabil, contribuie cu cel puțin 30% la volumul total al închirierilor. Pe sectoare, o treime din totalul contractelor de leasing din acest an au fost semnate de companii de logistică, cu aproximativ 160.000 de metri pătrați, urmate de sectorul auto, cu aproximativ 120.000 de metri pătrați închiriați. La fel ca în trecut, considerând majoritatea tranzacțiilor încheiate de operatorii 3PL și de companiile care au legătură, în linii mari, cu sectorul de retail, rămâne probabil ca sectorul bunurilor de larg consum să fie responsabil pentru cea mai mare parte a cererii.
Consultanții Colliers au mai observat că anul acesta dezvoltatorii au ales să fie mult mai precauți cu dezvoltările speculative, iar pe fondul economic actual, au început să crească și chiriile. „Până în urmă cu un an și jumătate, vedeam chirii de aproximativ 3,7-3,8 euro pe metru pătrat pentru proprietățile prime din jurul Bucureștiului, dar anul trecut a avut loc o creștere treptată spre 4-4,5 euro pe metru pătrat. Până la jumătatea lui 2023, pragul minim începea deja să se situeze în jurul valorii de 4,5 euro pe metru pătrat, dezvoltatorii estimând chirii spre 5 euro pe metru pătrat în zonele din țară cu o ofertă foarte limitată. Desigur, aceste cifre sunt pentru suprafețe mai mici și o durată de închiriere obișnuită, deoarece chiriașii mai mari, care caută unități BTS și contracte mai mari de 7-10 ani, vor avea costuri de închiriere mai mici. În același timp, noi am reușit să avem un an record în ceea ce privește suprafața totală semnată cu și pentru clienții noștri, acoperind și reînnoiri de contracte și proiecte complet noi, atât pentru zona de logistică cât și producție. în plus, am reușit să tranzacționăm mai mult în afara Bucureștiului, ceea ce ne dă încredere pentru perioada care vine, având în vedere că noi considerăm România o destinație atractivă în contextul de reshoring / nearshoring actual”, subliniază Victor Cosconel.
Perspectivele rămân optimiste pentru piața locală industrială și logistică, care poate depăși un stoc de 10 milioane de metri pătrați până la sfârșitul acestui deceniu. În timp ce România are niveluri de consum privat similare (pe indici de volum) cu cele din Polonia sau Cehia, stocul de depozite pe cap de locuitor este de 2-3 ori mai mic decât în aceste țări. Acest lucru înseamnă că este de așteptat ca atât cererea de spații logistice, cât și expansiunea să rămână solide în viitor, chiar și dacă se ia în considerare faptul că atât Polonia, cât și Cehia, acționează ca centre de distribuție regionale într-o măsură mult mai mare decât România.