In Romania, riscurile financiare sunt mai mari decat riscul seismic – Adrian Gociu, Managing Partner Gociu & Asociatii – Romanian Property Awards

În materia proprietăților imobiliare, în România în special, există multiple riscuri la care se expune cumpărătorul, indiferent că discutăm de o casă ori un apartament și în general riscuri mai mici la momentul cumpărării unui teren. Acesta este motivul pentru care cumpărătorii diligenți și în special cumpărătorii mari fac un duedilligence proprietății achiziționate. Spre exemplu conform Legii 350/2001 Planul Urbanistic General poate fi atacat într-un termen de 5 ani, iar o eventuală nulitatea a Planului Urbanistic General are efecte și asupra Autorizației de Construcție și a tuturor actelor ulterioare, astfel încât acesta este unul dintre primele documente cercetate. Atacarea Autorizației de Construcție ori construirea fără respectarea condițiilor prevăzute de lege, de altfel des întâlnite, provoacă riscuri patrimoniale majore cumpărătorului, care poate chiar pierde imobilul construit.

Ce fel de asistență poate oferi Gociu & Asociații, specializați în proprietatea imobiliară în cazul unor litigii privind imobilele sau orice aspect sau conflict născut în temeiul legislației urbanistice/de construcții?

Asistența oferită de Gociu & Asociații privește mai multe direcții, începând de la cercetarea documentară și realizarea unui duedilligence, în vederea identificării riscurilor, cât și în situația apariției unui litigiu de natură administrativă, apărarea intereselor cumpărătorului/dezvoltatorului imobiliar. Astfel cum știm în materia urbanismului, Consiliul Local al fiecărei localități are atribuții de avizare și aprobare a documentațiilor de urbanism, iar în lipsa unui Plan Urbanistic General, regulile urbanistice sunt „variabile”. În aceste condiții participăm la ”negocierea„ urbanistică sau mai bine spus participăm la aplicarea corectă a legii, în conformitate cu interesele clientului reprezentat.

Care sunt principalele tendințe și schimbări în industria imobiliară la care proprietarii și dezvoltatorii ar trebui să acorde atenție în prezent?

Domeniul Imobiliar este o componentă majoră a economiei și societății și joacă un rol deosebit de important în crearea stabilității financiare, atât pentru persoanele fizice, cât și pentru persoanele juridice. Identificarea proprietății potrivite pentru cumpărare sau închiriere este o decizie importantă care necesită o analiză profesionistă, atât pentru dezvoltatori, cât și pentru proprietari. În consecință, furnizorii de servicii imobiliare trebuie să demonstreze un nivel ridicat de profesionalism pentru a obține cele mai bune rezultate, iar fiecare proprietate imobiliară trebuie să corespundă cerințelor personale și diferite ale fiecărui cumpărător.

Aparent tendința este de creștere a prețurilor, determinată de creșterea prețului terenurilor și a materialelor de construcții, creștere regăsită chiar în situația unui oarecare blocaj în politicile de creditare. Din punctul nostru de vedere, în analizarea prețurilor de achiziție, terenurile au o valoare disproporționată cu valoarea investiției și rezultatele obținute, dar bineînțeles că acest preț este determinat de principiul economic de bază: raport cerere-ofertă.

Care sunt principalele provocări sau obstacole cu care se confruntă proprietarii și dezvoltatorii imobiliari în prezent și cum poate domnul avocat Adrian Gociu să îi ajute să le depășească prin asistența și reprezentarea oferită?

Începem cu dezvoltatorii imobiliari, care din punctul nostru de vedere se confruntă cu obstacole importante în realizarea unui proiect imobiliar. Lipsa Planurilor Urbanistice Generale produce o lipsă de viziune în dezvoltarea localităților, iar în multe cazuri administrațiile publice se confruntă cu probleme de implementare, supraaglomerare a zonelor sau subdimensionare a utilităților, aspecte care determină realizarea unor soluții de speță nu neapărat inspirate sau legale. Lacuna de viziune a administrației publice provocă o lipsă de predictibilitate pentru realizarea Planurilor Urbanistice Zonale și nu în ultimul rând produce consecințe patrimoniale în condițiile achiziționării unor terenuri pe care sunt greu de implementat proiectele imobiliare. Spre exemplu într-o decizie de speță, pe care o gestionăm, în analiza aprobării unui Plan Urbanistic Zonal s-a impus prin Hotărârea de Consiliu Local un amendament care nu se regăsea în documentația PUZ-ului, care prevede obligația respectării unei incidențe de minim 100mp/unitate locativă. Soluția adoptată de Consiliul Local tinde aparent să contribuie la reducerea gradului de populare pe o anumită suprafață dar în același timp creează în mod nelegal un prejudiciu de aproximativ 25 milioane euro dezvoltatorului imobiliar. Protejarea intereselor patrimoniale presupune în mod evident contestarea actelor administrative emise în mod nelegal și în consecință repunerea părților într-o stare de legalitate.

De ce este necesar ca investitorii și dezvoltatorii imobiliari să demareze și să efectueze studii prealabile de fezabilitate cu ajutorul unor specialiști înainte de a începe proiecte imobiliare, mai ales în zonele cu risc seismic?

În România riscurile financiare sunt mai mari decât riscul seismic. În mod evident la momentul realizării unui proiect imobiliar riscul seismic este analizat de către specialiști, astfel încât clădirea construită să îndeplinească din punct de vedere tehnic condițiile legale privind încadrarea în gradul de risc seismic. Studiile prealabile investiției imobiliare încep cu cele juridice, unde apreciem că riscurile sunt deosebite, iar ulterior se poate efectua întreaga documentație tehnică necesară investiției.

Cum se poate asigura calitatea construcțiilor pentru a le face mai rezistente la cutremure și care sunt standardele tehnice actuale în acest sens? Cum au evoluat aceste standarde în ultimii ani?

Din punct de vedere tehnic, legislația Română este foarte clară, astfel încât fiecare imobil, teoretic, asigură condițiile de siguranță împotriva riscului seismic. Mai mult standardele în România sunt mai exigente față de alte state, împrejurare care ar trebui să garanteze un grad de liniște proprietarului relativ la riscul seismic. Problema majoră este implementarea, sau mai bine spus dezvoltarea imobiliară iresponsabilă care în ciuda legilor aplicabile, conduce la realizarea unor construcții neconforme și în același timp nesigure. Acesta este și motivul pentru care în Turcia imediat cutremurului, s-a dispus arestarea unui număr mare de dezvoltatori imobiliari, responsabili cu decesul a unui număr mare de persoane. Răspunzând la întrebare, apreciem că un singur cuvânt este suficient: responsabilitate.

Ce garanții din punct de vedere juridic și mecanisme de protecție ar trebui să ofere dezvoltatorii imobiliari pentru a asigura siguranța și calitatea clădirilor pe care le construiesc?

Este greu de vorbit despre mecanisme de protecție, mai ales în faza în care construcția este finalizată, dar elemente necesare sunt reprezentate de accesul complet la toate informațiile și documentele ce atestă legalitatea proiectului, cum ar fi autorizația de construire, cartea tehnică, certificatul de urbanism, schițele cadastrale, extras de carte funciară, planul de situație și altele. Neîndeplinirea obligațiilor de către dezvoltatorul imobiliar sau existența viciilor de construire a unui imobil, dau dreptul cumpărătorului, să ceară rezoluțiunea contractului și restituirea prețului, plus investițiile efectuate pe parcurs, jurisprudența în această materie fiind vastă.

„Standardele în România sunt mai exigente față de alte state”

Cum poate un avocat să asigure echilibrul între interesele clienților săi și ale celorlalte părți implicate în procesul de tranzacționare a unui imobil, astfel încât să se ajungă la o înțelegere benefică pentru toți?

Echilibrul între interesele clientului și celelalte părți implicate rezultă ca urmare a negocierii. Din principiu negocierea urmărește aplicarea noțiunii win-win. Prezența unui avocat în etapa negocierii ajută părțile să înțeleagă mai bine limitele drepturilor și obligațiilor pe care le au și modalitatea în care pot încheia valabil și incontestabil tranzacția.

Cum poate antecontractul de vânzare-cumpărare ajută la evitarea neînțelegerilor și a nerespectării clauzelor contractuale în tranzacțiile imobiliare?

Ante-contractul tratează practic cele mai importante aspecte ale unui viitor contract de vânzare-cumpărare și anume obiectul, prețul, termenul până la care se va încheia tranzacția precum și alte clauze considerate importante de către ambele părți, reprezentând astfel baza contractului de vânzare-cumpărare. Atunci când vorbim despre un antecontract, trebuie acordată o atenție deosebită asupra clauzelor inserate. Observăm că cea mai mare parte a cumpărătorilor se adresează notarilor publici în vederea redactării și autentificării promisiunii de vânzare-cumpărare, însă nu se apleacă asupra clauzelor contractuale, cum ar fi: cum va arăta imobilul pe care promit că îl cumpăr cu un anumit preț, sau, ce materiale vor fi folosite în amenajarea băii, bucătăriei, ce tip de ușă voi avea la intrare și multe alte clauze deosebit de importante. Nu mai puțin importantă este situația în care dezvoltatorul imobiliar nu livrează la termen, ori deși dorește să livreze, lucrările nu sunt finalizate. Apreciem că un astfel de contract trebuie tratat cu seriozitatea care se cuvine, dat fiind faptul că de el depinde așteptările legal posibile față de aspectul sau calitatea unui imobil cumpărat.

„Domeniul imobiliar
joacă un rol important
în crearea stabilității financiare, atât pentru persoanele fizice, cât și pentru persoanele juridice”

Ce remedii le expuneți clienților daca una dintre părți încalcă clauzele antecontractului sau nu respectă obligațiile asumate?

Negocierea este bineînțeles prima cale de urmat, având în vedere că este singura aptă să ofere soluții acceptabile clientului. Instanța va acorda întotdeauna o soluție mai mult sau deloc acceptabilă, după o perioadă însemnată de timp. Ulterior acestui pas, remediile sunt date de calitatea antecontractului, care reprezintă legea părților, astfel încât remediile variază de la caz la caz și la tipul de încălcare reclamată. Ultima variantă presupune conducerea unui litigiu, care are oricum la bază clauzele antecontractului și pentru care astfel trebuie o temeinică analiză.

In Romania, riscurile financiare sunt mai mari decat riscul seismic – Adrian Gociu, Managing Partner Gociu & Asociatii

Interviu Adrian Gociu, Managing Partner Gociu & Asociatii

Seria edițiilor speciale continuă. Pe fondul light motivului acestor ediții – family business – Jerome France, CEO EMI Group, discută despre repere, pragmatism și valori

Teodora Lazăr, Founder DEDALO, anunță în emisiunea Legile Afacerilor din această seară deschiderea unui nou showroom la Brașov

VIDEO: Vlad Buzoianu, CEO Cluj Business Campus: WILD HILLS, un proiect unic în Europa de Est

Delta Studio – Proiectele hight-end, între tendințe și viziune

Ionuț Negoiță: HILS Development mută strategic suportând creșterea TVA. Vânzările au crescut

Seria edițiilor speciale continuă. Pe fondul light motivului acestor ediții – family business – Jerome France, CEO EMI Group, discută despre repere, pragmatism și valori

Teodora Lazăr, Founder DEDALO, anunță în emisiunea Legile Afacerilor din această seară deschiderea unui nou showroom la Brașov

VIDEO: Vlad Buzoianu, CEO Cluj Business Campus: WILD HILLS, un proiect unic în Europa de Est

Ionuț Negoiță: HILS Development mută strategic suportând creșterea TVA. Vânzările au crescut

Nou complex de locuințe pregătit în București, cu 260 milioane euro

STC Partners începe dezvoltarea fazei a II-a la Quartier Azuga

Log In

Sign In

Forgot password?

Your password reset link appears to be invalid or expired.

Log in

Privacy Policy

Add to Collection

No Collections