Interviu Valentin Morar, CEO Wallberg: “Continuăm să vindem bine și ne aflăm pe un trend crescător de la începutul anului”

Interviu realizat de către Alexandra ATOMEI, Content Manager

Într-o perioadă aparent incertă (ceea ce este oarecum normal, având în vedere faptul că piața este, în definitiv, un organism viu, ghidat de cerere și ofertă), specialiștii imobiliari sunt cei care aduc la lumină informații pe care orice persoană cu intenții în domeniul imobiliar ar trebui să le cunoască. Despre stadiul actual al pieței și preconizarea anumitor schimbări în viitorul apropiat, Valentin Morar – CEO Wallberg, vorbește, în exclusivitate, echipei editoriale Investing în Property.

Cum arată anul 2023 pentru piața imobiliară? Care este stadiul curent al pieței și ce modificări se preconizează în viitorul apropiat?

În acest moment, putem spune că piața rezidențială se află în punctul pe care îl anticipăm – o cerere mai mică, în special pe segmentul dependent de finanțare bancară, dar în revenire. Ponderea apartamentelor contractate cu finanțare din resurse proprii a crescut până spre 80%. Asistăm la o inversare de trend între tranzacțiile cash și finanțare bancară. De altfel, în ultimele luni observăm un puternic val de revenire.

Nevoia de locuire rămâne, iar acele proiecte bine conturate, cu o localizare bună și un concept corect adaptat nevoilor clienților, cu dezvoltatori experimentați, al căror atu nu se rezumă la prețul de vânzare, continuă să atragă cumpărători.

Astfel, în lipsa unor elemente externe pieței rezidențiale, a unor factori care să destabilizeze economia, pe care nu îi anticipăm în acest moment, cererea își va continuă revenirea, spre volumele înregistrate înainte de izbucnirea conflictului ucrainean. Estimăm că la finalul acestui an, cel târziu în prima jumătate a anului 2024, cererea va atinge din nou nivelul de dinaintea momentului februarie 2022.

Anticipăm o revenire treptată a încrederii cumpărătorilor astfel încât numărul celor care apelează la un credit bancar va crește. Astfel, considerăm că cel târziu în prima jumătate a lui 2024 vom depăși această situația, iar piață își va regăși echilibrul.

Printr-o comparație, cum arată cifrele de vânzare ale proiectului dvs în acest an?

Continuăm să vindem bine și ne aflăm pe un trend crescător de la începutul anului. Am încheiat luna martie la un nivel satisfăcător, cu un volum de apartamente contractate la 80% față de lunile bune din anul 2021 totalizând peste 900 000 de euro. Să nu uităm că ne comparăm cu anul 2021 care a fost un an cu rezultate excepționale pe piață rezidențială.

În ultima perioadă s-a sesizat o puternică reticență în rândul celor care și-ar fi dorit să achiziționeze un imobil. Cărui fapt se datorează această reticență?

Creșterea dobânzilor este un factor care contribuie direct la scăderea cererii. Chiar dacă interesul general rămâne ridicat, timpul de gândire a crescut. Este normal ca oamenii să își ia mai mult timp să analizeze, să facă comparații, să își stabilească diverse scenarii privind evoluția veniturilor familiei.

Factorul emoțional rămâne și el important. În plus față de climatul obiectiv pe care îl trăim, caracterizat de o lipsă de predictibilitate, emoția este accentuată de zgomotul acelorași propovaduitori ai “Apocalipsei” care de aproape 8 ani recomandă să nu cumpărăm apartamente, deși datele din piață îi contrazic. Cine a cumpărat un apartament în toată această perioada a avut doar de câștigat.

Este o investiție în imobiliare, una câștigatoare, sigură?

Cu siguranță da. Nu este ceva ce trebuie demonstrat în această afirmație, trebuie doar să privim în istorie. O locuință nu își pierde valoarea pe termen lung, ci se apreciază. Nevoia de locuire va rămâne, ceea ce face industria imobiliară mai sigură decât investiția în orice alt domeniu.

Câștigul este asigurat atât din randamentul provenit din chiriile obținute, cât și din creșterea valorii în timp a proprietăților.

Prețurile vor continua să evolueze într-un ritm sustenabil. Pe termen foarte scurt nu credem că vom vedea creștere substanțiale de preț, însă pe termen mediu și lung, costul accederii la propria locuință va crește considerabil aliniindu-se la indicatorul de accesibilitate înregistrat în țările din vestul Europei. Conform datelor BNR, în Timișoara, avem nevoie de venitul mediu pentru o perioada de 7 și 8 ani pentru a plăti un apartament, față de 11 ani în Cluj-Napoca. Este o oportunitate uriașă.

Ori tocmai acest indicator de accesibilitate este factorul obiectiv pe care trebuie să îl luăm în calcul când dorim să achiziționăm un apartament. Sunt puține țări în Europa unde o persoană sub 30 de ani poate deveni proprietar, ori în România acest lucru se întâmplă. Conform datelor Băncii Naționale, prețul apartamentelor în orașe precum Timișoara sau chiar București este subevaluat, sub potențialul acestor orașe dat de puterea de cumpărare.

Din punctul dumneavoastră de vedere, care sunt orașele din România cu potențial de investiție.

Piață imobiliară, în general, în România, are un potențial investițional foarte bun. Dintre primele 6 orașe din țară după numărul de locuitori, Timișoara este orașul cu cele mai mici prețuri atât pe segmentul chiriilor cât și al vânzărilor de locuințe. Este un oraș unde venitul mediu este ridicat, apropiat de cel înregistrat în București și la o diferența de 100 de lei față de venitul mediu în Cluj. În același timp, apartamentele din Timsioara sunt cu aproximativ 30% mai ieftine decât cele din Cluj. Deci astăzi este mai profitabil, să cumperi în Timișoara. Orașul atrage în continuare companii de IT și servicii dar are și un sector industrial puternic și va continuă să se dezvolte. Există un centru universitar puternic aici. E unul din orașele cu cel mai mare potențial și unde prețurile apartamentelor se vor consolida în următorii ani, Timișoara fiind astfel cel mai bun oraș pentru investiții imobiliare la ora actuală.

Brașovul beneficiază de o investiție foarte importantă, noul aeroport, care va deschide noi orizonturi pentru oraș atât din punct de vedere turistic, cât și din punct de vedere al potențialului de hub logistic. Și aici rezidentialul are un viitor frumos în față.

Dintre orașele mari aș menționa și Iașiul care devinde din ce în ce mai atractiv pentru companiile multinaționale în căutare de forță de muncă disponibilă.

De asemenea, orașe mai mici precum Arad, Oradea sau Sibiu au un potențial investițional ridicat, au o forță de muncă calificată, poziții foarte bune, conexiune la autostrada, aeroport și vor continuă să atragă investiții.

Imaginându-vă în rolul unei persoane care dorește să investească într-un apartament, care sunt întrebările pe care ar trebui să vi le adresați?

Cele mai importante întrebări sunt: există nevoia de locuire sau investiție, îmi permit să achizitionez cash sau să accesez un credit, respectiv am o predictibilitate pentru un orizont mediu de timp asupra veniturilor familiei mele. Dacă răspunsul la cele trei întrebări este unul pozitiv, nu există niciun motiv să nu cumpăr astăzi. Amânarea deciziei de achiziție în speranța unei scăderi importante de preț nu va face decât ca în cele din urmă să genereze costuri suplimentare, deci o achiziție mai scumpă sau chiar să fii în situația de a nu îți mai permite să cumperi. E important de conștientizat că prețurile apartamentelor nu au absorbit toată creșterea costurilor de construcție, dezvoltatorii reducând marja în această perioada, ceea ce e sustenabil o perioada scurtă de timp.

De asemenea, mulți dezvoltatori au încetinit ritmul de dezvoltare, își securizează autorizațiile dar așteaptă momentul oportun pentru demarearea noilor investiții. Astfel, oferta de apartamente noi disponibile este în scădere, iar nevoia de locuire se acumulează. În acest scenariu, prețurile nu pot decât să continue să crească.

În lipsa unor evenimente care să perturbe semnificativ starea economică și țînând cont de subevaluarea prețurilor apartamentelor noi, estimăm  o creștere de cel puțin 60% a prețului de tranzacționare a apartamentelor noi cu o locație corectă în următorii 5-7 ani.