Retrospectiva anului 2022 și viziunea asupra lui 2023. Centrul Civic – un proiect de anvergură ce poartă emblema QUALIS

Interviu realizat de către: Alexandra Atomei, Content Manager Investing in Property

Răspunsuri oferite de: Cătălin Mândru, fondator Qualis

1. Anul 2022 nu a fost unul lipsit de evenimente care au marcat, într-un fel sau altul, pe termen mediu, situația pieței imobiliare. Este impropriu să ne raportăm la anul trecut doar. Dorim să ne transmiteți o comparație a ultimilor trei ani. Spre ce direcție considerați că se va îndrepta piața imobiliară, în contextul economic? Vorbim despre un nou tipar de client, cel care este reticent în a-și achiziționa o locuință?

În perioada 2020-2021 pentru QUALIS PROPERTIES cuvântul cheie a fost creștere. După un interval de câteva luni de recalibrare, în contextul generat de pandemie, proiectele au continuat pe aceeași linie ascendentă a succesului înregistrat în primii ani de activitate. În ciuda incertitudinii din piață, generată de criza sanitară, numărul tranzacțiilor a fost în creștere, iar trendul s-a menținut până la epuizarea stocului de locuințe din portofoliu. Raportându-ne la cifre, la finalul anului 2020 peste 90% din proiectul Qualis II (298 apartamente, 1000 mp spații comerciale) era vândut, în stadiu de proiect. De la lansarea conceptului proiectului Qualis I, în decembrie 2020 și până la vânzarea integrală a celor 276 de unități locative au trecut aproximativ 14 luni. În 2021 piața rezidențială brașoveană a avut motoarele turate, înregistrându-se creșteri atât la numărul tranzacțiilor, cât și la nivelul prețurilor. Evoluția prețurilor s-a resimțit însă în primele luni ale anului, pe baza crizei materialelor de construcție.

Creșterea prețurilor pentru locuințe pe care Brașovul a avut-o în 2022, cu precădere în a doua jumătate a anului, este datorată, pe de o parte, faptului că în anii trecuți Brașovul nu a avut o dezvoltare la fel de puternică pe segmentul rezidențial, așa cum s-a întâmplat în alte orașe din țară. Anul 2022 a fost unul impredictibil din punct de vedere al vânzărilor, al creșterilor prețurilor materialelor de construcții și al costului cu forța de muncă, coroborate cu cererea existentă – ușor în stagnare în prezent. Ca procent, ritmul de tranzacționare este acum la jumătate față de cel din ianuarie 2022, când economia nu era afectată de războiul din Ucraina, iar inflaţia era abia la început. Cel mai afectat este segmentul mediu, unde numărul de credite obținute s-a redus la jumătate față de anii trecuți.

În ceea ce privește tiparul de client, putem afirma că este mult mai atent la ofertă. Pandemia generată de virus a schimbat percepțiile oamenilor cu privire la spațiul locativ, iar mulți români își doresc în continuare să fie proprietari. Pe piața rezidențială asistăm la majorări de preț pe anumite segmente, cel mai afectat fiind segmentul mass-market. Nivelul ridicat al inflației și efectele conflictul din Ucraina, alături de modificarea plafonului de la care se aplică TVA de 19% vor avea impact asupra numărului de locuințe noi contractate în acest an. Numărul tranzacțiilor va fi mai scăzut în prima jumătate a anului, deși cererea există. Putem aduce în atenție tendința de amânare în luarea deciziei de cumpărare, puternic influențată de factorul emoțional.

Din ce în ce mai important în luarea deciziei de cumpărare sau în selecția ofertelor devine criteriul performanței energetice tradusă în costuri de operare mai reduse. Următorii ani vor marca o tendință din ce în ce mai clară de migrație a cererii către locuințe bine construite, eficiente energetic, în locații bune, care beneficiază de facilități multiple. Pe o piață cu prețuri în continuă creștere a energiei, costul cât mai redus de exploatare a unui imobil îi va conferi un avantaj net în piață, făcându-l atât mai atractiv, cât și mai valoros. Considerăm ca acesta va fi principalul criteriu care va face diferența între proiectele noi și blocurile vechi, depășite atât tehnic cât și moral.

Sunt și clienți din ce în ce mai interesați de locuințe cu un standard foarte ridicat, iar dezvoltatorii vor acorda o atenție deosebită acestui segment (alte tipuri de materiale, fațade ventilate, echipe specializate pe anumite tipuri de lucrări, integrare de tehnologii moderne/smart etc). În timp piața locuințelor de lux va crește și în orașele turistice, dar într-un ritm mult mai lent. În prezent este concentrată în jurul orașelor mari (București și Cluj), acolo unde există  o piață matură (penthouse-uri de peste 500.000 euro) și o dinamică diferită pe segmentul rezidențial.

2. Brașovul este un oraș care începe să promită din ce în ce mai multe pieței imobiliare. Cărui fapt datorați acest lucru și, cum încurajați pe cei încă indeciși, să investească în acest oraș?  

La Brașov investițiile anunțate în infrastructură (ex: aeroport) vor influența pozitiv piața imobiliară, pe termen mediu și lung. Brașovul a revenit în ultimii ani la statutul de oraș de succes, industria fiind una dintre principalele forțe de atragere a oamenilor și capitalului în oraș, fiind între primele opțiuni la migrație internă. Comunități de business au fost consolidate, investițiile au crescut ca număr și în valoare, resurse umane de calitate au fost atrase în zonă chiar și din capitală, iar planuri curajoase de dezvoltare au fost stabilite, pentru acestea deja fiind demarați primii pași. Cifrele economice și revista presei dau indicii destul de clare că Brașovul se dezvoltă în sens industrial, turistic, al infrastructurii, al imaginii, al vieții culturale și așa mai departe. Este contextul în care entuziasmul are fundament, iar visele devin planuri concrete care sunt și puse în aplicare.

La toate acestea se adaugă stocul actual de locuințe din Brașov, care nu răspunde suficient de rapid solicitărilor clienților și investitorilor. Aceștia din urmă văd o oportunitate în creșterea prețului mediu la chirii, Brașovul devenind astfel și mai atractiv pentru ei decât în anii trecuți. Iar pentru investitori atuul principal este randamentul foarte bun. Tocmai randamentele atractive și disponibilitatea redusă de proiecte de calitate fac ca prețurile să se mențină pe un trend ascendent.

Orașul de la poalele Tâmpei are atuul poziționării geografice și al turismului, pe care va trebui să le exploateze mai mult pentru a se dezvolta. Deschiderea unor noi unități hoteliere în municipiu confirmă numărul insuficient de cazări, mai ales pe segmentul premium. Se observă interesul marilor lanțuri hoteliere de a deschide unități de cazare în Brașov, bazat pe studii aprofundate (sociale, economice, demografice etc). Numărul apartamentelor disponibile la închiriere, în regim hotelier, este și el în creștere.

3. Începutul de an este privit ca un nou start, deși, pentru multe dintre companii, reprezintă o continuitate. Ce strategii veți adopta în acest an și care sunt principalele repere după care veți gestiona eventualele situații neașteptate?

Un plus pe care îl are piaţa rezidenţială din România este acela că nevoia de locuinţe, în special de locuinţe noi, există în continuare şi va exista în următorii 10-15 ani. Piața imobiliară din Brașov este în proces de maturizare, încă este loc pentru creștere și dezvoltare sustenabilă. Și pentru proiecte mixte, care îmbină componenta rezidențială cu cea comercială și office.

Anul 2023 va fi unul cu multe provocări pentru piaţa imobiliară. Însă, în orice context dificil există şi oportunităţi, iar câştigătorii vor fi aceia care vor profita de ele şi care se vor adapta. Cred că adaptabilitatea este cea mai mare calitate. Cine reuşeşte să se adapteze la orice context are de câștigat. Există un deficit cantitativ de locuinţe, dar şi unul calitativ. Foarte multe locuinţe aflate în oraş nu mai corespund cerinţelor de astăzi. Durata medie de viață a unui imobil este de 50-60 ani, iar dintre locuințele vechi, majoritatea au depășit deja acest termen. In plus, discutăm și de performanța energetică – net superioară în cazul unui imobil nou. Atât fațadele mult mai eficiente, cât și sistemele de zidărie și cele de instalații realizate la imobilele noi aduc un randament incomparabil și un confort superior în exploatare. Proiectele bine construite și amplasate în zone bune vor fi best seller în următorii ani – piața căutând din ce în ce mai mult exact aceste facilități.

Un nou start… da. În 2023 ne dorim să consolidăm imaginea QUALIS PROPERTIES: lucrăm la un nou concept de proiect rezidențial care să ne poziționeze drept un dezvoltator de referință pe piața imobiliară din Regiunea Centru. Brașovul este atractiv pentru relocare sau investiții, motiv pentru care am achiziționat un teren cu o poziționare excelentă pe hartă – Centrul Civic. Va fi un proiect de anvergură pentru piața locală datorită mix-ului oferit – poziționării într-o zonă centrală, integrării de facilități și finisaje de top, fațade ventilate, tehnologii verzi, stații de încărcare pentru mașini electrice, locuri de relaxare. Ansamblul va cuprinde aproximativ 750 de unități locative, o componentă office, o zonă wellness, grădiniță publică, afterschool privat, parcări integral subterane, precum și un parc de aproximativ 7.500 mp. În plus, vor exista şi spaţii comerciale care vor aduce viitorilor rezidenţi numeroase servicii comerciale, horeca sau de petrecere timp liber. Acest proiect va fi construit în trei faze de dezvoltare pe parcursul a 4 ani; vom concentra resursele și întreaga experiență dobândită în cadrul celor peste 700 apartamente dezvoltate în proiectele existente. Tot ce am învățat în acești ani de dezvoltare va fi pus în slujba acestui proiect ambițios din portofoliu – de la materiale inovatoare până la structuri optimizate, toate vor crea un mix perfect completat de avantajele unei poziționări de excepție. Suntem în continuare dedicați misiunii de a oferi valoare proiectelor noastre.

4. Parcul logistic Modulis – un concept special gândit pentru domeniul industrial și cel al serviciilor, proiect ce v-a adus recunoașterea națională, QUALIS fiind desemnat “Cel mai bun dezvoltator industrial” (Romanian Property Awards). Această idee a pornit de la o nevoie, și anume cea de a susține și crea spații pentru cei ce au în dezvoltare un business? Aveți pe “masă” proiecte care vizează aceeași utilitate?

Stocul de spaţii industriale şi logistice moderne a ajuns la finele lui 2022 la aproape 6,2 milioane de metri pătraţi, în creştere cu peste 500.000 metri pătraţi faţă de anul precedent, şi există încă loc semnificativ pentru creştere raportat la alte ţări din Europa Centrală şi de Est. Perspectivele sunt în continuare încurajatoare pentru sectorul industrial şi logistic local. În timp ce România are un nivel de consum similar cu cel al Poloniei sau al Cehiei, stocul de depozite pe cap de locuitor este de 2-3 ori mai mic decât în aceste ţări. Acest lucru înseamnă că atât cererea, cât şi expansiunea ar trebui să rămână consistente în viitor. Au succes proiectele mai flexibile destinate întreprinderilor mici şi mijlocii sau celor care caută suprafeţe mai mici, așa cum este și Modulis.

Cu fiecare an ce trece, companiile sunt din ce în ce mai interesate de soluțiile constructive adoptate de dezvoltatorii de parcuri industriale ori de ansambluri de hale de depozitare, inclusiv de eficiența energetică a halelor și de grija pentru mediul înconjurător reflectată de respectivele proiecte imobiliare. Modulis se caracterizează prin eficiență energetică, facilități numeroase și modularitate. Un asemenea grad de flexibilitate înseamnă adaptare la noile paradigme ce se conturează în domeniile industrial și logistic. Modulis va integra și o componentă de producție energie regenerabilă cu ajutorul panourilor solare, cu capacitatea de producție de peste 2 MWh energie verde necesară funcționării parcului.

În 2023 avem în plan să extindem parcul industrial cu faza a doua, dezvoltată pe un teren de 60.000 mp. In urma cererii și feedback-ului dobândit în prima etapă a proiectului, lucrăm la o repoziționare a conceptului în piață – ca noutate, apare varianta de achiziție a halei sau respectiv a terenului necesar construirii unei hale proprii, în cadrul unui parc logistic modern. Va fi un proiect atractiv pentru proprietarii de business-uri care sunt în căutarea unui spațiu de producție sau depozitare personalizat, cu toate facilitățile incluse, bine conectat la infrastructura orașului.

MODULIS – proiect logistic (faza I finalizată)

5. Ce detalii ne puteți oferi despre proiectele în curs de finalizare?

Am devenit o prezență constantă pe piața imobiliară în Brașov, încă de la primul proiect rezidențial – Qualis I, demarat în 2017, iar de atunci suntem în ascensiune. Qualis I cuprinde 170 de apartamente finalizate și alte 276 unități în fază de construcție, precum și 1.500 mp spații comerciale. Ansamblul va fi finalizat și predat integral până în 2024. Locuitorii vor beneficia de o “clădire dedicată pentru parcări” cu regim de înălțime P+6, astfel că vor putea să urce cu mașinile până la etajul la care locuiesc. Proiectul este vândut integral, iar valoarea de piață este de 30 milioane de euro.

Qualis II – ansamblul cu 298 de apartamente și 1.000 mp de spații comerciale este finalizat și predat integral.

Qualis I – ansamblu rezidențial (5 blocuri finalizate, 3 în construcție)

Qualis II – ansamblu rezidențial finalizat

6. Cu siguranță ați depășit momente de adaptabilitate. Care sunt concluziile unei asemenea perioade?

Avem o viziune inovatoare de dezvoltare imobiliară, ne bazăm pe o analiză subtilă a modurilor de viață pentru a contura viitoarele proiecte imobiliare, astfel încât să construim ansambluri și clădiri în conformitate cu cerințele actuale de locuire, dar și cu cele ale generațiilor viitoare. În prezent totul evoluează atât de rapid în toate domeniile, inclusiv în cel imobiliar, iar clienții își doresc un produs final perfect. Suntem prompți, rapizi, și vrem să ne dezvoltăm în continuare, dar nu luăm decizii în grabă. Înțelegem că timpul este prețios pentru clienți, dar și pentru calitatea lucrărilor pe care le realizăm. În prezent, pentru QUALIS PROPERTIES cuvântul cheie este flexibilitate.