in ,

Cel mai titrat dezvoltator imobiliar de pe Bursa de la București, din perspectiva investitorilor

IMPACT Developer & Contractor (simbol bursier IMP), primul dezvoltator imobiliar listat la Bursa de Valori București în urmă cu 26 de ani, a reintrat recent în atenția analiștilor pieței de capital pe fondul anunțurilor cu privire la strategia de dezvoltare pe 6 ani (2022 – 2027) și a unor achiziții care indică startul unui proces de consolidare operațională a companiei.

Astfel, cunoscutul analist Cristian Tudorescu a publicat zilele trecute o analiză în care își propune să actualizeze imaginea IMPACT în fața investitorilor, acesta fiind un exercițiu foarte util acestora dar totodată și o perspectivă interesantă asupra evoluluției pieței de capital locale și a segmentului pieței rezidențiale. Analiza pornește de la cele mai recente rezultate financiare ale IMPACT, cele pentru primul trimestru din 2022.

IMPACT a avut în primele trei luni ale anului curent vânzări de 37,5 milioane lei, cu 5% mai puțin față de perioada similară a anului trecut, însă rezultatul trebuie citit în contextul marcat de izbucnirea conflictului din Ucraina.

Pe de altă parte, chiar dacă ritmul livrărilor a încetinit, marja brută obținută a fost de 45%, față de 29% în primul trimestru al 2021 și asta în condițiile în care compania menționa în prezentările anterioare pentru investitori că țintește o marjă brută medie de 35%.

Creșterea marjei se datorează în mare parte vânzărilor IMPACT pe segmentul premium, compania livrând mai multe unități în cadrul proiectului Luxuria Residence din zona Expoziției din Capitală. De asemenea, și rezultatul net, de 6 milioane de lei, obținut în primul trimestru arată o îmbunătățire față de aceeași perioadă a anului trecut.

La ce trebuie să fim atenți atunci când vrem să investim în acțiunile unui dezvoltator imobiliar?

Pentru a avea o imagine corectă asupra potențialului investițional al unei companii, analistul Cristian Tudorescu propune un set de întrebări și un set de răspunsuri personalizate pentru IMPACT Developer & Contractor.

Prima întrebare ar fi în legătură cu capacitatea dezvoltatorului de a menține ritmul vânzărilor în următoarele 6-12 luni. Întrebarea este legitimă, având în vedere creșterile dobânzii de referință ce au un impact imediat asupra clienților care apelează la împrumuturi bancare, iar o pondere semnificativă a clienților IMPACT achiziționează locuințe cu credit. Potrivit analistului, în condițiile în care economia țării nu intră într-o recesiune majoră în perioada analizată, cererea de pe piața imobiliară s-ar putea stabiliza la nivelul curent. În ultimele luni cererea a coborât, cu circa 18% în iunie 2022 față de luna mai 2022, dar dezvoltatorii care oferă un produs cu un raport bun calitate-preț ar putea evolua mai bine decât media pieței, proiectele IMPACT încadrându-se în această categorie.

O altă întrebare importantă ar fi cu privire la prețul mediu pe metru pătrat la care se vor face vânzările în continuare.  În primul trimestru 2022, IMPACT a vândut cu o medie de 1.440 EUR/mp  (în creștere cu 16% comparativ cu 1.242 EUR/mp cu un an înainte), o contribuție mare având vânzările în Luxuria Residence, complex poziționat premium.

Putem folosi drept “proxy” al pieței rezidențiale indicele imobiliare.ro, care arată circa 1.650 EUR/mp la finalul primului trimestru la nivelul întregii țări și 1.745 EUR/mp în iunie 2022, prețul mediu oferit de IMPACT situându-se încă sub media pieței. Am avut o tendință de creștere a prețurilor imobiliare în ultimele 6 luni pe fondul creșterii costurilor de construcție, iar această tendință se temperează în iunie, prima lună de stagnare a prețurilor, semn că cererea a ajuns la un prim prag de suportabilitate a creșterilor.

O altă chestiune importantă este aceea dacă IMPACT își va putea menține marjele de profit în perioada următoare și anume acel minim de 35% la care face referință compania. Pentru a scădea dependența de constructorii terți, compania a achiziționat 51% din acțiunile RCTI Company, constructor cu care IMPACT deja lucra de mult timp în Greenfield Băneasa, contractele în derulare fiind de peste 50 de milioane de euro, conform comunicatului transmis pieței la momentul semnării tranzacției.

Desigur, o astfel de integrare nu poate elimina complet riscurile privind creșterea costurilor în construcții (materii prime, materiale, salariați etc), însă limitează anumite riscuri ale unui dezvoltator. Astfel, compania își poate conserva mai bine țintele de profitabilitate la nivelul întregului grup. IMPACT achiziționează RCTI Company la un multiplu de sub 10x profitul net al acesteia în 2021: cifra de afaceri de 95 milioane RON, profit net de peste 3 milioane de lei, preț de achiziție 14,4 milioane RON pentru 51%, încluzând aici și o viitoare majorare de capital, rezultand o valoare teoretică de 28,2 milioane RON a întregii companii. Multiplul de sub 10x este considerat, de obicei, atractiv pentru cumpărător, cu condiția ca profiturile business-ului achiziționat să se poată menține sau să poată crește pe termen mediu-lung. În masura în care rezultatele IMPACT vor confirma aceste repere, compania poate rămâne în atenția investitorilor interesați de expunerea pe un dezvoltator imobiliar, în ciuda unui context care se anunță mai puțin favorabil.

Perspectivele anunțate de IMPACT pentru următoarele 12 luni

În prezentarea către investitori din luna iunie, compania enumeră proiectele de dezvoltare pe care le are în derulare, respectiv în pregătire. IMPACT a dezvoltat proiecte în mai multe orașe ale țării, iar acum își canalizează eforturile mai mult către Iași și Constanța, pe lângă ceea ce are în derulare în București. Managementul companiei a declarat în câteva rânduri că situația de la București, unde s-ar putea ajunge la un blocaj în circa 2 ani dacă nu se rezolvă situația PUG-ului, a determinat reorientarea către celelalte orașe ale țării. În raportul referitor la trimestrul I, dezvoltatorul a enumerat o serie de perspective pentru următoarele 12 luni. Astfel, vor debuta sau continua pre-vânzările pentru fazele de proiect pentru care construcția este planificată să înceapă până la finalul anului 2022 și vor continua vânzările în cazul unităților finalizate. Urmează finalizarea a peste 700 de unități în noua etapă din Greenfield Băneasa și peste 200 de unități în Boreal Plus Constanța, unde vânzările sunt așteptate să debuteze în ultimul trimestru al acestui an. De asemenea, în perioada menționată va începe operarea spațiilor comerciale din Greenfield Plaza. Impact își propune să înceapă lucrările în noile faze din Greenfield Băneasa și în Greenfield Copou imediat după obținerea autorizațiilor de construcție. Tot din punct de vedere operațional, compania va continua achizițiile de noi terenuri pentru viitoarele proiecte și va continua procesele de consolidare pe verticală și de atragere de capital nou.

Din punct de vedere al structurii de capital IMPACT nu este supraîndatorat, datoriile totale reprezintă 37% față de total active, iar indicele datorie netă/EBITDA este de 4x, limite gestionabile pentru o companie la modul general. Mai mult, managementul a anunțat că își propune să mențină datoriile sub 40% din bilanț, iar raportul datorie netă/EBITDA să coboare spre 3,5x. Abordarea aceasta oferă dezvoltatorului o reziliență mai mare în condițiile în care piața se va dovedi dificilă în perioada următoare, iar faptul că nu are datorii semnificative va scădea presiunea unor vânzări cu discounturi mari, ce ar putea afecta estimările financiare inițiale, consideră analistul Cristian Tudorescu.

Odată cu clarificarea scenariilor de evoluție a pieței imobiliare per total și a celei rezidențiale în particular, în 2022 și 2023, investitorii de pe bursă vor putea redeveni favorabili unor expuneri pe dezvoltatorii imobiliari în general. Următorul moment în care investitorii vor putea evalua rezultatele IMPACT Developer & Contractor este cel al comunicării rezultatelor semestriale, pe 30 august, se mai arată în analiză.