Redacție
Având capital integral românesc, compania Eden Capital Development și-a început activitatea în anul 2009, pe piața rezidențială bucureșteană. Portofoliul dezvoltatorului cuprinde, sub brandul Cortina, cinci ansambluri finalizate sau aflate în curs de construcție. Este vorba despre Cortina Residence, Cortina Academy, Cortina North, Cortina 126 și Cortina Forest – proiecte ce însumează aproximativ 2.900 de apartamente premium și de lux, deservite de facilități multiple. Independent de conceptul Cortina, compania a mai dezvoltat proiectele Dinamic City (166 de apartamente), Four City North (568 de apartamente) și Delta City (333 de apartamente).
Un dezvoltator imobiliar nu este doar un investitor
Pe parcursul lui 2021 Eden Capital Development a vândut locuințe în valoare de peste 90 de milioane de euro, în ansamblurile Cortina North, Cortina Academy, Delta City și Cortina 126. Valoarea medie a unei tranzacții s-a cifrat la peste 120.000 de euro. „Credem că «secretul» nostru constă în faptul că nu vedem misiunea noastră doar ca un fond de investiții sau asset manager. Un dezvoltator imobiliar nu este doar un investitor. Există tentația de a vedea lucrurile într-un mod superficial: dacă cumperi un teren bun și faci un proiect decent, o să fie sigur profitabil. Această rețetă a atras mulți investitori în piață. Noi avem o abordare diferită, ne punem în pielea clientului, fie el investitor sau consumator final, și ne dăm seama că până la urmă vorbim de un produs foarte complex, cu o dimensiune investițională importantă, cu un puternic caracter de unicitate, care trebuie să fie funcțional, rezistent și (cel puțin) impecabil din punct de vedere estetic. Cei mai buni agenți de promovare ai imaginii noastre sunt clienții noștri”, subliniază Răzvan Munteanu, administrator Eden Capital Development.
În ceea ce privește planurile pentru 2022, compania își propune finalizarea și livrarea primei faze de construcție din Cortina North, continuarea lucrărilor la faza a doua a proiectului, dar și ridica- rea structurii și dezvoltarea într-un ritm susținut a ansamblului Cortina126. Pe listă se află și începerea unui nou proiect de amploare, în zona Iancu Nicolae, din nordul capitalei. „Ne propunem astfel să diversificăm paleta de concepte pe care le aducem pe piața rezidențială și să începem încă 2-3 șantiere pe terenurile pe care le deținem deja. Dorința noastră este să venim cu proiecte inovatoare, care să ofere facilități suplimentare față de ansamblurile pe care le avem deja în portofoliu”, explică Elena Dumitrache, director de vânzări în cadrul Eden Capital Development.
Maturizarea clienților, un avantaj
Potrivit reprezentanților companiei, principala schimbare consemnată de piața rezidențială autohtonă în ultimii ani este faptul că exigențele clienților au crescut semnificativ – ceea ce, din punctul de vedere al Eden Capital Development, reprezintă un avantaj. „Pentru că avem o abordare mai puțin agresivă în dezvoltare, în special datorită faptului că investim exclusiv capitalul propriu, ne permitem «luxul» de a nu fi nevoiți să facem compromisuri. O creștere a pretențiilor clienților ne avantajează, având în vedere cum ne poziționăm noi în piață. Segmentul premium al pieței rezidențiale a devenit «the sweet spot» și nu mai lasă loc decât celor care chiar livrează la aceste standarde. Din acest punct de vedere, noi ne dorim o piață matură”, spune Răzvan Munteanu.
Elena Dumitrache recunoaște că piața nu se mai află în situația de anul trecut, când așteptările de accelerare a creșterii se bazau pe mult entuziasm susținut de evoluțiile anterioare. Astfel, în momentul de față există o serie de varia- bile economice care pot crea presiune pe anumite segmente. În opinia reprezentantei Eden Capital, creșterea dobânzilor și a inflației, alături de scumpirea materialelor de construcții, exercită o presiune vizibilă asupra pieței și asupra dezvoltatorilor de locuințe, însă toți acești factori pot fi ameliorați printr-o poziționare corectă în piață și printr-o gestionare adecvată a portofoliului de investiții și a poziției financiare. „Cred că așteptările sunt
ca toate aceste șocuri temporare să fie absorbite mult mai bine de această dată, față de criza financiară de acum mai bine de un deceniu. Cât timp politicile publice nu intervin brutal în defavoarea creșterii economice, iar excesele pieței rămân limitate, aceste așteptări sunt rezonabile, cu condiția ca factorii pe care îi vedem materializându-se acum pe partea cererii (dobânzile în creștere) și pe partea ofertei (costurile cu materialele de construcții) să se tempereze”, arată Elena Dumitrache.
O cerere consistentă, susținută
Care sunt, în acest context, estimările Eden Capital privind evoluția prețurilor și vânzărilor de locuințe noi în perioada care urmează? Reprezentanții companiei sunt de părere că, atât timp cât pe plan local există o nevoie solidă de locuințe de calitate, iar în piață sunt lichidități, atât prețurile, cât și vânzările vor continua să crească. „Poate vor fi momente de incertitudine pe termen scurt, dar tendința aceasta rămâne neschimbată pe termen lung. Toată lumea trebuie să înțeleagă faptul că în această piață ia timp până ca oferta de locuințe să răspundă cererii. În plus, oferta de terenuri de calitate pe care pot fi dezvoltate ansambluri la standardele așteptate de clienți este foarte limitată”, explică Răzvan Munteanu.
Bucureștiul, spre exemplu, are o densitate foarte mare a populației, un PIB pe cap de locuitor peste media din UE, dar și un stoc de locuințe
învechit și o infrastructură precară în zona peri- urbană. „Aceasta este o combinație de factori structurali (fără să mai luăm în considerare alte elemente de pe partea ofertei, cum ar fi creșterea prețurilor materialelor de construcții) care va continua să pună o presiune foarte mare pe prețuri și care va genera o cerere ridicată și susținută. Piața are și un anumit caracter sezonier, sunt luni în care vânzările fluctuează semnificativ, dar tendința se menține – trebuie să vizualizăm corect aceste elemente și să ne uităm la ce se întâmplă de la un an la altul”, completează Elena Dumitrache.
Asimetria economică dintre orașele mici și mari, tot mai acută
Per ansamblu, oficialii Eden Capital sunt de părere că potențialul real-estate-ului autohton este, incontestabil, foarte mare, chiar dacă aici se impune o observație importantă: între orașele mari, ca poli de dezvoltare economică, și restul țării există o asimetrie foarte mare ca nivel de venituri (și ca prosperitate în general). Această asimetrie nu poate decât să se accentueze pe termen mediu, respectiv 5-10 ani de acum încolo, având în vedere atracția pe care acești poli o exercită pentru restul regiunilor, datorită amplei palete de oportunități disponibile pe piața muncii. „În aceste zone de dezvoltare accelerată, segmentul rezidențial are în continuare un potențial excelent, dat de două elemente structurale ale acestei piețe: calitatea foarte scăzută a stocului de locuințe existente și forța de atracție pentru locuitorii altor zone mai puțin dezvoltate”, explică administratorul companiei.
Pe termen scurt, evoluția pieței rezidențiale este puternic influențată de lichiditate: România dispune de 277 de miliarde de lei și 40 de miliarde de euro, ca depozite ale populației în bănci – la dobânzi real negative, adică semnificativ sub rata inflației. Este adevărat că Banca Națională a luat o serie de măsuri privind creditarea în valută și există o presiune publică pentru o creștere mai accelerată a dobânzilor pentru a combate inflația – în vreme ce, pe de altă parte, se resimte o presiune asupra costurilor materialelor de construcție. „Dar toate aceste fenomene sunt compensate de lichiditatea foarte mare disponibilă și de volumul foarte mic de active de calitate în care oamenii pot investi. Ca să rezumăm, potențialul rezidențialului local este mare și cei care au capacitatea, flexibilitatea și disciplina de a trece peste situațiile temporare mai dificile vor reuși să răzbată într-o piață din ce în ce mai concurențială”, încheie Elena Dumitrache.
