Redacție
Autori: Diana Badea, Mihai Macovei, Radu Simion
Închirierile spațiilor cu destinația de birouri sunt frecvent încheiate pe termen lung, prevăzând termene care pot ajunge până la o decadă. Nu este neobișnuit pentru un chiriaș care negociază o închiriere pe termen lung să solicite stipularea unui drept explicit de a utiliza spațiul de birouri cu titlu de sediu social al activității chiriașului, sau al unei părți a activității acestuia. Demersul implică înregistrarea închirierii la registrul comerțului. Dacă închirierea încetează, locatorul are un interes major imediat de a proceda la radierea rapidă a drepturilor chiriașului din registru pentru a degreva proprietatea de sarcini și a o putea prezenta altor posibili chiriași ca spațiu liber de sarcini.
În timp ce formalitățile de radiere sunt în general clare în situația încetării închirierii prin expirarea duratei sale, aceleași formalități ridică dificultăți practice semnificative în situația în care închirierea încetează prematur, anterior expirării duratei sale, din diverse motive.
Practica arată că în cazurile în care chiriașii nu își execută obligațiile, locatorii prudenți recurg la remediile contractuale, inițial la cele mai puțin radicale: transmiterea notificărilor de întârziere, perceperea penalităților, executarea garanțiilor, însă finalmente vor recurge la rezilierea unilaterală a închirierii din cauza încălcării culpabile de către chiriaș, a obligațiilor sale. Experiența arată că în timp ce chiriașii sunt disponibili să evacueze voluntar spațiile închiriate, nu sunt în același timp deschiși să semneze acorduri sau procese-verbale scrise prin care să stabilească termenii rezilierii și evacuării.
În lipsa acestor instrumente scrise, locatorii au experimentat situații în care, la momentul solicitării radierii drepturilor chiriașilor din registrul comerțului, solicitarea acestora a fost respinsă de către registrul comerțului sub argumentul că locatorul trebuie să producă și o hotărâre judecătorească prin care instanța de judecată să dispună o astfel de radiere.
După învestirea instanței de judecată cu o astfel de cerere de pronunțare a unei hotărâri prin care să se dispună radierea (sub argumentul că menținerea înregistrării unor astfel de drepturi ale chiriașului fără bază contractuală este o sursă evidentă de prejudicii), locatorii s-au confruntat cu o respingere a cererilor sub argumentul că locatorul ar fi trebuit, anterior solicitării hotărârii de dispunere a radierii, să solicite instanței să emită o hotărâre distinctă prin care să se constate rezilierea închirierii.
În ciuda contextului factual clar și simplu care ar fi trebuit să deschidă locatorilor drum spre un proces de radiere clar și simplu, locatorii au fost nevoiți să aloce timp și efort considerabile în scopul degrevării proprietăților personale.
În contextul în care contractele de închiriere conțin pacte comisorii explicite (mecanisme contractuale de reglementare a rezilierii extrajudiciare) și în care legislația este clară asupra faptului că o parte poate recurge la o reziliere unilaterală extrajudiciară pe temeiul pactului comisoriu, ca alternativă la rezilierea judiciară pronunțată de instanță, hotărârile judecătorești menționate mai sus par evident excesive și nerezonabile. Susținem că instanțele ar fi trebuit să dispună direct măsura solicitată—radierea din cartea funciară—având în vedere că nu existau disputate între părți cu privire la rezilierea extrajudiciară, și rezilierea era în măsură să își producă toate efectele conform pactelor comisorii.
Dificultăți similare au fost experimentate în practică și cu privire la înscrierile în cartea funciară, când locatorii încearcă radierea notărilor închirierilor reziliate, în absența unui acord scris al ambelor părți ale închirierii asupra rezilierii. În astfel de situații, Regulamentul de carte funciară permite radierea notării exclusiv (i) prin acord scris al părților, sau (ii) precum în situația registrului comerțului expusă mai sus, prin hotărâre judecătorească definitivă. Rezilierea închirierii este incomodă pentru chiriaș; drept urmare, un acord scris între părți cu privire la reziliere este mai degrabă iluzoriu în acest moment; în acest context, alternativa hotărârii judecătorești care să constate rezilierea este excesivă și anulează mult din efectul juridic al rezilierii unilaterale, extrajudiciare.
O modalitate de evitare a dificultăților ar putea fi modificarea legislației, astfel încât radierea să fie permisă și pe baza altor documente juridice justificative, pe lângă hotărârile judecătorești.
Dificultățile au fost recent ușurate într-o anumită măsură prin modificarea legislației societăților (în vigoare din iulie 2020) care permite mai multor societăți diferite să utilizeze unul și același spațiu fizic cu titlu de sediu social. Anterior acestei modificări, un spațiu fizic anume putea fi utilizat cu titlu de sediu social exclusiv de către o societate, ceea ce în esență bloca posibilitatea locatorului de a închiria un spațiu unor chiriași care doreau să îl utilizeze în scopul înregistrării sediului social până la data la care locatorul era în măsură să radieze toate înscrierile anterioare. Această măsură nu oferă însă soluții pentru alte inconveniente pe care locatorul le poate experimenta (e.g., primirea și gestionarea corespondenței fostului chiriaș, sau chiar gestionarea controalelor fizice inițiate de autoritățile publice de control cu privire la activitatea foștilor chiriași) care nu pot fi soluționate în lipsa realizării radierii. Cu un disconfort suplimentar se confruntă locatorii care intenționează vânzarea spațiului de birouri către terți având în vedere că verificarea legală a cumpărătorilor include în mod tipic o verificare a posibilelor probleme derivate din acest tip de situații.