Redacție
Anul 2020 este apreciat în mod unanim de analiști ca fiind unul cu totul excepțional din punct de vedere economic, social și geopolitic. Într-un context unic generat de izbucnirea la începutul său a epidemiei de SARS-COV-2 și răspândirea ei pe scară planetară în primele luni, economia mondială a funcționat și continuă să evolueze în condiții de incertitudine de o intensitate nemaiîntâlnită în epoca modernă.
În prima jumătate a anului, autoritățile publice naționale și internaționale au avut ca obiectiv principal orientarea eforturilor spre limitarea efectelor noului virus, declarat în martie 2020 de către Organizația Mondială a Sănătății pandemie. Astfel, s-au luat măsuri de limitare a contactelor interumane, inclusiv în ceea ce privește restrângerea activității economice, fie la nivel zonal, fie sectorial, asumându-se reduceri ale veniturilor agregate la nivelul economiilor naționale pe perioade scurte, în vederea reducerii efectelor sanitare și sociale ale pandemiei.
Dacă rezolvarea rapidă a efectelor pandemiei era o ipoteză de lucru în primele luni ale anului, prelungirea și agravarea situației sanitare până la finalul său, a condus la o schimbare de percepție în plan economic și politic. Autoritățile publice au fost puse în fața unei noi realități, aceea a necesității unui efort economic, social și tehnologic de durată în lupta cu efectele pandemiei de Covid-19 care s-a dovedit a avea consecințe mult mai puternice decât cele anticipate inițial.
Din punct de vedere economic și social, evoluția societății mondiale într-un context de incertitudine extrem de ridicată a condus, în foarte multe cazuri, La aplicarea de politici publice oscilante, cu încercări repetate de a asigura un echilibru pe termen scurt între nevoia de a limita efectele sanitare ale pandemiei prin măsuri de carantină și restrângere a activităților economice și cea de menținere a unui nivel suficient de ridicat al produsului intern brut pe locuitor, pentru evitarea unor dezechilibre macroeconomice majore. Astfel, cuvântul de ordine privind politicile publice legate de conducerea economiei mondiale pe termen scurt și mediu este acela al intervențiilor punctuale pentru limitarea unor dezastre sociale și sanitare majore prin restrângerea mișcării populației, alternativ cu măsuri de relaxare menite să susțină activitatea economică și să prevină crize economice și sociale majore.
La nivel global, o asemenea criză nu poate fi gestionată decât prin intervenția rapidă și masivă a autorităților publice prin mobilizarea de resurse financiare și direcționarea lor în domenii prioritare ale economiei, capabile să producă dezechilibre majore în lipsa intervenției publice. Este dealtfel strategia adoptată în mod unanim de autoritățile publice din toate statele lumii, care au apelat pe cale largă la împrumuturi de stat și politici publice de creștere a cheltuielilor și limitare a impozitării în vederea menținerii dezechilibrelor macroeconomice în limite tolerabile.
La unison, principalele economii naționale au anunțat niveluri record ale deficitelor bugetare, coroborate cu deteriorări semnificative ale indicatorilor macroeconomici de ansamblu, precum creșteri semnificative ale ratei șomajului și scăderi istorice ale produsului intern brut, de anvergură chiar mai ridicată decât cele din perioada crizei financiare din 2008-2010.
Contextul actual rămâne caracterizat de un nivel foarte ridicat de incertitudine, chiar dacă ușor ameliorat de progresele pe calea punerii pe piață a vaccinului anti-Covid-19, mai ales că pentru moment există numeroase necunoscute legate de perioada necesară pentru limitarea prin intermediul său a efectelor pandemiei asupra populației și economiei mondiale. Gestionarea crizei economice generate de pandemia de Covid-19, care va depinde cu siguranță de măsurile întreprinse de autoritățile publice naționale și supranaționale, este de așteptat să se facă prin injectarea în economie a unor fonduri publice destinate proiectelor sociale și de infrastructură, în vederea relansării treptate a activității economice private. Uniunea Europeană, sub acest aspect, si-a făcut cunoscută poziția, menționând ca principale direcții de intervenție în economie proiectele orientate către neutralitatea energetică a continentului și reducerea la minim a amprentei de dioxid de carbon, în paralel cu implementarea unor obiective de infrastructură de ordin social, sanitar și de susținere a inițiativei private.
Din punctul de vedere al pieței imobiliare, contextul macroeconomic expus mai sus este unul care se anunță plin de provocări, dar și de oportunități pentru anumite sectoare particulare. Pentru o bună înțelegere a situației actuale, trebuie să menționăm că anul 2019 a fost unul dintr-un șir de câțiva ani foarte favorabili pieței imobiliare, cu un volum ridicat al tranzacțiilor și o activitate susținută de investiții. Într-un context mai larg, perioada 2015-2019 a fost una caracterizată la nivel mondial printr-o creștere economică susținută, cu acumulări semnificative de lichidități în economiile naționale și orientare spre investire, ceea ce a favorizat piața imobiliară. Apariția pandemiei de Covid-19 în acest context macroeconomic caracterizat de existența a numeroase rezerve de investire la nivelul agenților privați a fost favorabilă pieței, cel puțin în ceea ce privește perspectiva acesteia pe termen scurt. Existența unui nivel ridicat de lichidități a contribuit la încheierea unui număr semnificativ de tranzacții pe parcursul anului 2020, în comparație cu așteptările.
Pe de altă parte, evoluția pe termen mediu și lung a pieței imobiliare va fi determinată în bună măsură de disponibilitatea capitalurilor, determinată în mod fundamental de amploarea crizei economice generate de pandemie și de măsurile de politică publică privind contracararea efectelor acesteia. Aceste evoluții pe termen mediu și lung sunt deocamdată caracterizate de un nivel de incertitudine extrem de ridicat, motiv pentru care suntem de părere că perioada următorilor doi ani va fi una caracterizată de prudență pe piața imobiliară. în măsura în care nivelul de lichiditate din piața financiară nu va suferi șocuri majore, anticipăm că piața imobiliară nu va înregistra reduceri drastice de activitate, însă scăderi ale volumului de tranzacții, precum și reorientări ale obiectivelor de investiții imobiliare sunt anticipabile în acest context.
Piața imobiliară națională a anului 2020 a fost tributară situației economice complexe și politicilor administrative impuse de autoritățile publice cu scopul de a asigura accesul la finanțare al agenților privați și în acest fel funcționarea la un nivel acceptabil a sistemului de plăți. Pe de altă parte, este o realitate că aceste măsuri administrative vor trebui absorbite în timp și acest lucru se va realiza în mare parte pe seama agenților economici privați.
Astfel, anul 2020 a creat iluzia existenței pe piață a unui nivel ridicat de lichidități, ceea ce a contribuit la menținerea consumul privat, cât și volumului tranzacțiilor de pe piața imobiliară. O analiză a numărului de tranzacții raportate pe site-ul ANCPI pentru primele 10 luni ale anului 2020 arată că numărul total de tranzacții a crescut cu aproximativ 1% față de aceeași perioadă a anului 2019, lucru neașteptat având în vedere restricțiile impuse de pandemieîn privința vizionărilor și încheierii de tranzacții imobiliare. Pe de altă parte, analiza trebuie nuanțată pe segmente de piață tipuri de imobile.
Astfel, este de menționat că anul 2020 a favorizat cu deosebire tranzacțiile de terenuri agricole și pentru construcții, dar a înregistrat o reducere de aproape 6% a numărului de tranzacții cu unități imobiliare individuale față de perioada similară a anului 2019, ceea ce indică o reducere treptată a volumului de tranzacții pe segmentul pieței rezidențiale.
Acest aspect trebuie pus în contextul în care măsurile administrative de restrângere a mișcării persoanelor și de mutare a unei game largi de activități economice și educative în mediul online au condus la apariția unui segment special de consumatori care s-au găsit în dificultatea de a nu se putea adapta noilor condiții de lucru de la domiciliu în lipsa unei extinderi a spațiului imobiliar. Astfel, modificări de preferințe au avut loc și în ceea ce privește mărimea spațiului, dar mai ales tipul acestuia, cu o orientare accentuată a potențialilor cumpărători către unități imobiliare individuale de tip casă cu teren care să permită un confort mai ridicat în condițiile restricțiilor de deplasare. De asemenea, analiza arată că în județele în care se regăsesc principalii poli urbani ai României – Cluj-Napoca, Timișoara, lași. Brașov, ca și în capitală – numărul de tranzacții imobiliare a înregistrat o scădere în raport cu anul 2019. Acest lucru poate reprezenta o confirmare slabă a tendinței de orientare a consumatorilor către zone rurale sau periurbane ca efect al modificărilor în stilul de viață impuse de restricțiile aduse de pandemia de Covid-19.
Pe de altă parte, este important să precizăm că acest segment de cerere are un caracter tranzitoriu și este de așteptat ca volumul de tranzacții determinat de astfel de modificări de preferințe să se reducă pe termen mediu. În ceea ce privește activitatea de investiții imobiliare pe segmentul pieței rezidențiale, anul 2020 a înregistrat cu deosebire preocuparea pentru finalizarea și punerea în vânzare a proiectelor rezidențiale de dimensiuni importante deja începute. Ulterior, creșterea nivelului de incertitudine a condus la diminuarea activității investiționale pe segmentul spațiilor rezidențiale, cu excepția proiectelor de nișă, de dimensiuni mici și orientate spre satisfacerea cererii conjuncturale amintite mai sus sau a proiectelor individuale de dezvoltare sau renovare de unități locative în regie proprie.
Dacă anul 2020 a fost caracterizat de facilități administrative legate de înlesniri la plata ratelor scadente implementate prin intermediul sistemului bancar, anii următori sunt așteptați să vină și cu o dificultate mai mare în achitarea la timp a obligațiilor de plată aferente creditelor bancare, ca și cu reduceri ale nivelului de venituri cu efect în creșterea poverii cheltuielilor asociate locuinței. Din acest motiv, una dintre tendințele probabile ale perioadei viitoare ar putea fi aceea a creșterii ofertei de spații rezidențiale rezultate din operațiuni de executări silite și implicit a numărului de tranzacții pe acest segment particular de piață. Acest fenomen se poate de asemenea asocia și cu o reducere a lichidității pe piața rezidențială, cu efect în creșterea perioadei medii de marketabilitate și a marjelor medii de negociere.
Pentru o caracterizare cât mai completă a peisajului pieței imobiliare rezidențiale românești pe termen mediu și lung, ținem să amintim politica activă a Uniunii Europene de promovare a unor standarde ridicate de eficiență energetică și protecție a mediului. Aceasta face în prezent obiectul a numeroase proiecte și scheme de finanțare care vor reprezenta pe termen mediu, principalul mijloc de injecție de lichidități în economia Uniunii Europene. Pentru piața rezidențială locală, această situație reprezintă o oportunitate importantă, atât pentru dezvoltatorii privați care au ocazia să acceseze o piață în creștere prin sisteme de finanțare favorabile, cât și pentru autoritățile publice și comunitățile locale care au ocazia să creeze proiecte de dezvoltare teritorială integrată cu respectarea condițiilor de sustenabilitate impuse de Uniunea Europeană. Accesarea acestor oportunități poate avea efecte favorabile asupra pieței imobiliare rezidențiale, dar poate reprezenta de asemenea, o oportunitate la îndemână pentru relansarea creșterii economice și menținerea competitivității economiei românești.
Pandemia de Covid-19 și numeroasele sale consecințe de ordin administrativ, politic și economic au influențat în mod semnificativ și peisajul subpiețelor imobiliare nerezidențiale. Activitatea de pe aceste segmente de piață a fost tributară pe parcursul întregului an nivelului foarte ridicat de incertitudine manifestat în activitatea economică. Jucătorii din piața de profil au demonstrat un nivel de prudență mai ridicat în acțiunile întreprinse. Deciziile de investiții luate în această perioadă au vizat cu deosebire fructificarea unor oportunități conjuncturale și au făcut obiectul unor analize detaliate de sensibilitate menite să limiteze pe cât posibil riscurile asociate deciziei de investiții.
Astfel, activitatea de dezvoltare imobiliară a vizat cu deosebire două aspecte esențiale. Pe de-o parte, stocul mare de proiecte în curs de realizare înregistrat la începutul anului 2020 a impus menținerea pe parcursul primei părți a anului 2020 a unui ritm important de dezvoltare imobiliară pe unele segmente ale pieței nerezidențiale. De cele mai multe ori, obiectivul a fost finalizarea în condițiile contractuale din perioada pre-pandemie a proiectelor de investiții începute, în esență aceasta fiind o strategie de reducere semnificativă a riscului asociat investițiilor în derulare. Astfel, prima jumătate a anului 2020 a fost una activă din punctul de vedere al continuării activității de construcții pentru proiecte non-rezidențiale importante, această activitate devenind mai puțin intensă spre finalul anului, o dată cu finalizarea unei părți din proiectele deja începute.
Pe de altă parte, creșterea semnificativă a nivelului de incertitudine de pe piața imobiliară, alimentată permanent de aplicarea unor măsuri publice corective importante asupra economiei pentru contrabalansarea efectelor crizei sanitare produse de Covid-19, a condus la modificarea strategiei investitorilor imobiliari referitoare la proiectele de investiții planificate sau aflate în stadii incipiente de derulare. Astfel, pentru numeroase proiecte de anvergură anunțate pe parcursul anului 2019, modificarea semnificativă a condițiilor economice a adus o schimbare de strategie în sensul amânării începerii sau finalizării lor, această opțiune fiind pe deplin justificată de schimbările importante și rapide ale condițiilor și preferințelor manifestate pe piață.
Persistența efectelor sociale și economice ale crizei provocate de pandemia de Covid-19 a adus cu sine și o schimbare a percepției jucătorilor de pe piață legată de posibile modificări în preferințele utilizatorilor, dar și de anvergura măsurilor necesare a fi întreprinse pentru contracararea efectelor crizei economice. Astfel, este absolut justificată reanalizarea opțiunilor lor de investiții și în multe cazuri orientarea asupra altor tipuri de proiecte strategice de investiții, de dimensiuni mari și cu perioadă lungă de implementare, dar capabile să integreze într-o măsură ridicată oportunitățile de accesare a unor facilități de finanțare favorabile și să răspundă în condiții superioare preferințelor în schimbare ale utilizatorilor.
Nu în ultimul rând, merită amintit contextul cu totul excepțional al finalului de an 2020, cu o persistență neașteptată a efectelor economice și financiare ale pandemiei, care cel mai probabil vor aduce în perioada următoare dificultăți suplimentare legate de asigurarea de numerar pentru fluidizarea plăților. Acest aspect va conduce în viitor la apariția unui segment special de tranzacții rezultate din apariția unor oportunități de achiziții imobiliare în condiții favorabile ca efect al intrării unora dintre proprietari în dificultăți de plată, aceștia fiind astfel nevoiți șă își lichideze activele în condiții mai dezavantajoase.
Dincolo de aceste aspecte de ordin general, câteva idei de ansamblu pot fi puse în lumină pentru fiecare segment specific al pieței imobiliare nerezidențiale, acestea fiind în mod asimetric afectate de măsurile administrative impuse pentru contracararea efectelor pandemiei de Covid-19.
Astfel, funcționarea spațiilor comerciale de birouri a fost semnificativ afectată de întreruperile temporare de activitate din prima jumătate a anului dispuse prin măsurile administrative specifice stării de urgență. Dacă prima parte a anului a avut avantajul existenței încă din 2019 a unei bune reglementări juridice a relațiilor dintre proprietari și chiriași, care au continuat să funcționeze și în perioada stării de urgență, intensificarea și prelungirea efectelor pandemiei de Covid-19 până la finalul anului 2020, cu extinderea perioadei de telemuncă pentru un număr din ce în ce mai mare de angajați pune sub semnul întrebării posibilitatea continuării derulării contractelor în condițiile de dinainte de izbucnirea pandemiei.
Din aceste considerente, pentru ultima parte a anului 2020 și parcursul anului 2021, apreciem că fiind probabile renegocieri ale contractelor în derulare sau chiar rezilieri de contracte ca efect al presiunii semnificative resimțite de ambele părți atât din punctul de vedere al creșterii relative a poverii cheltuielilor cu chiria, cât și a apariției unor costuri suplimentare importante cu asigurarea unor condiții specifice de securitate în muncă în astfel de spații pe perioada pandemiei.
În numeroase cazuri, în special în proiectele de spații de birouri de mari dimensiuni în care chiriași importanți au optat pentru procesul de telemuncă, s-a ajuns la înțelegeri globale între proprietari și chiriași în vederea limitării accesului în spațiile de birouri și în același timp a costurilor cu funcționarea respectivelor imobile. S-a urmărit astfel identificarea unui punct de echilibru care să permită supraviețuirea și funcționarea la parametri reduși a activității economice a ambelor părți contractante în condiții de pandemie. Dacă pe termen scurt, aceasta poate reprezenta o soluție de compromis, pe un orizont mediu și lung consecințele sunt de reducere semnificativă a rentabilității înregistrate, cu efecte în diminuarea capacității de acoperire a obligațiilor aferente finanțării activității.
Având în vedere contextul complex al pieței spațiilor de birouri cu limitările și restricțiile impuse de necesitatea contracarării efectelor crizei sanitare determinate de Covid-19, anticipăm că perioada următoare va fi una caracterizată de acțiuni prudente ale jucătorilor de pe acest segment de piață, cu inițiative de investiții determinate în special de fructificarea unor oportunități conjuncturale și cu o relativă preocupare pentru menținerea gradelor de ocupare, în condițiile unor renegocieri probabile ale contractelor în derulare.
Principala provocare, dar în același timp și o oportunitate importantă pe acest segment al pieței imobiliare este reprezentată de incertitudinea privind modul în care activitatea economică în spațiile de birouri va fi reluată în condițiile post-pandemie. Două aspecte esențiale trebuiesc avute în vedere. Pe de-o parte, prelungirea condițiilor de telemuncă și adaptarea salariaților și companiilor la noua realitate ar putea conduce la o schimbare pe termen lung a preferințelor privind activitatea în spațiile de birouri, cu posibile efecte asupra modificării gradelor de ocupare sau condițiilor de închiriere. Pe de altă parte, este posibil ca experiența acestei crize sanitare să schimbe standardele de calitate privind siguranța în muncă în spațiile de birouri solicitând eforturi de adaptare a clădirilor existente sau reconsiderări ale condițiilor financiare din cadrul contractelor de închiriere, cu efecte asupra rentabilității investiției în acest tip de active.
Identificăm ca principală oportunitate pe acest segment de piață pentru perioada următoare implementarea de proiecte integrate de dimensiuni mari care să ofere standarde de calitate superioare în utilizarea spațiilor și să corespundă cerințelor Uniunii Europene privind asigurarea neutralității climatice, beneficiind astfel de oportunitățile de finanțare specifice puse la dispoziție pe piața financiară europeană.
Un alt segment de piață supus în ultimul an unor provocări uriașe este cel al spațiilor comerciale de retail și spațiilor comerciale specializate. Măsurile administrative luate în plan intern, dar și experiența recentă a unora dintre statele europene în încercarea de a limita efectele pandemiei de Covid-19 au relevat vulnerabilitățile acestui sector în condițiile limitării circulației persoanelor.
Restrângerea consumului se va regăsi cel mai probabil în creșterea gradului de neocupare pentru un număr de spații de retail stradale în perioada următoare, însă noile condiții impuse de limitarea deplasărilor s-au dovedit întrucâtva favorabile segmenului spațiilor comerciale de proximitate, menținând un relativ echilibru pe acest subsegment de piață.
O provocare semnificativă o reprezintă marile centre comerciale a căror activitate este influențată puternic de măsurile administrative de limitare a circulației persoanelor. Pe de-o parte, cheltuielile de funcționare ale acestora au devenit mult mai importante ca efect al măsurilor suplimentare de siguranță necesare a fi implementate, cu efect direct asupra rentabilității înregistrate, în timp ce pe de altă parte limitarea fluxului de consumatori se va reflecta cu siguranță în nivelul veniturilor generate. Pe acest segment, estimăm o reducere pe termen mediu a ratelor de rentabilitate obtenabile cu posibile consecințe și în ceea ce privește asigurarea costurilor lor de finanțare.
Anul 2020 a consemnat o creștere importantă a concurenței generice a activităților de comerț determinate de companiile de comerț electronic. Este deocamdată prea curând pentru a identifica dacă preferințele relevate în condiții de pandemie se vor menține pentru o parte din consumatori și în viitor, dar dacă acest lucru se va întâmpla, nu sunt excluse pentru următorii ani reconversii ale unor spații comerciale în spații cu altă destinație.
Ca tendință, așteptăm pentru anii următori o prudență ridicată din partea dezvoltatorilor, majoritatea anunțând amânarea planurilor lor de investiții, cu excepția zonelor slab dotate în spații comerciale de calitate, pentru care cererea potențială rămâne importantă, caz în care orinetarea va cădea cel mai probabil pe investiții pentru creșterea calității confortului și siguranței în utilizarea spațiului. De asemenea, datorită volatilității semnificative din activitatea comercială și de servicii, segmentul spațiilor comerciale de retail și specializate este de așteptat să fie puternic afectat în perioada următoare de dificultăți în asigurarea numerarului, cu creșterea probabilității tranzacțiilor de lichidare.
Piața spațiilor industriale rămâne segmentul cel mai robust al pieței imobiliare în perioada anului 2020. Tendința este firească, având în vedere că activitatea industrială a fost cel mai puțin afectată de măsurile de restricționare a circulației. Totodată, utilizarea spațiilor industriale este în cvasi-totalitatea cazurilor reglementată pe termen mediu și lung și prezintă un grad ridicat de reziliență, utilizatorii spațiilor realizând de obicei cheltuieli inițiale importante de adaptare a spațiului la propriile nevoi și având o perspectivă îndelungată de utilizare a acestuia. Este de așteptat ca și pentru anii următori, sectorul spațiilor industriale să fie cel mai rezilient și activ sector al pieței imobiliare. Din punctul de vedere al activității de dezvoltare imobiliară, estimăm două direcții importante de investiții. Pe de-o parte, anticipăm punerea în piață a unor spații de calitate foarte ridicată, construite conform cerințelor clientului, pentru acele tipuri de activități care au luat avânt în perioada pandemiei și al căror volum superior de activitate tinde să se uniformizeze ca efect al modificării preferințelor consumatorilor (ex. activități de logistică și curierat). Pe de altă parte, o preocupare susținută este anticipabilă pentru creșterea calității spațiilor existente, în condițiile în care funcționarea în perioada de pandemie a pus în lumină îmbunătățiri necesare creșterii siguranței exploatării spațiilor industriale. Din perspectiva accesului la finanțări publice, proiectele pe termen mediu și lung pe acest segment de piață vor fi probabil de anvergură, cu integrarea unor facilități complexe de infrastructură de transport și protecție a mediului.
Un segment cu un comportament special al pieței imobiliare în perioada 2020 și pentru următoarele luni este cel al terenurilor libere de construcții. Anul 2020 a înregistrat o creștere a numărului de tranzacții cu terenuri libere în comparație cu ultimele 10 luni ale anului 2019. Tendința este mai puternică în domeniul terenurilor cu destinație agricolă, dar acest lucru nu afectează într-o proporție semnificativă volumul pieței imobiliare, majoritatea acestor tranzacții fiind mai degrabă conjuncturale și determinate de existența încă în piață a unui nivel ridicat de lichidități la finalul anului trecut.
În concordanță cu rezultatele analizelor de pe piața rezidențială, este de așteptat ca o ușoară creștere a volumului de tranzacții să se identifice și pe piața terenurilor pentru construcții rezidențiale unifamiliale, numeroși analiști identificând o apetență mai ridicată a clienților persoane fizice pentru zone periurbane sau rurale care să le permită un confort mai mare în perioade de restricții privind distanțarea fizică.
Numărul de tranzacții de dimensiuni mari cu terenuri pentru construcții s-a redus în comparație cu anul 2019, orientarea investitorilor fiind spre securizarea unei baze pentru proiecte strategice a căror implementare se va realiza în perioade următoare cu niveluri mai reduse de incertitudine. Pentru anul viitor, și pe acest segment de piață ne așteptăm că numărul de tranzacții se va reduce, cea mai mare parte a acestora fiind determinate de oportunități conjuncturale.
În concluzie, perioada următoare este una plină de provocări pe piața imobiliară, cu un nivel ridicat de incertitudine, dar și cu oportunități importante pentru jucătorii care vor avea capacitatea de a decela proiectele de investiții viabile și puterea financiară de a le implementa. Un element esențial în expansiunea pieței imobiliare în perioada următoare este capacitatea dezvoltatorilor de a se adapta noilor condiții și mijloace de finanțare, inclusiv prin accesarea fondurilor publice, contribuind astfel la relansarea creșterii economice.